Đồng Nai lên thành phố trực thuộc Trung ương: Bất động sản khu vực nào sẽ được chú ý nhất?

Thành phố Đồng Nai có diện tích tự nhiên hơn 12.737 km², dân số khoảng 4,49 triệu người, với 95 đơn vị hành chính cấp xã (33 phường, 62 xã). Việc chuyển mình từ tỉnh công nghiệp sang đô thị trực thuộc Trung ương không chỉ là thay đổi danh xưng hành chính mà còn mở ra cơ chế đặc thù, thu hút đầu tư lớn hơn, đẩy mạnh hạ tầng và tái định giá (re-rating) toàn bộ thị trường bất động sản khu Đông Nam Bộ.

Ý kiến từ đại biểu Quốc hội và chuyên gia

Trong phiên thảo luận tại Quốc hội (ngày 22/4/2026), các đại biểu tán thành cao với đề án và nhấn mạnh đây là quyết sách mang tính lịch sử, giúp Đồng Nai trở thành cực tăng trưởng mới của vùng Đông Nam Bộ, chia sẻ áp lực với TP.HCM.

Nhiều đại biểu nhấn mạnh việc triển khai nhanh các dự án hạ tầng kết nối vùng (cao tốc, vành đai, đường sắt, metro) để Đồng Nai thực sự trở thành đô thị đa trung tâm, hiện đại, gắn với sân bay quốc tế Long Thành.

Chuyên gia bất động sản cho rằng, việc lên thành phố trực thuộc Trung ương là một cú re-rating toàn diện cho thị trường bất động sản Đồng Nai. Từ một tỉnh công nghiệp vệ tinh, Đồng Nai sẽ trở thành cực tăng trưởng quan trọng trong siêu vùng đô thị Đông Nam Bộ, với quy mô dân số và GRDP top đầu cả nước. Giá trị bất động sản sẽ được định giá lại tương xứng với vai trò mới.

Những khu vực bất động sản được dự báo hưởng lợi mạnh nhất

1. Long Thành – Nhơn Trạch: Điểm nóng số 1 nhờ sân bay quốc tế

Đây vẫn là khu vực được kỳ vọng bứt phá mạnh nhất. Sân bay Long Thành (công suất giai đoạn 1 dự kiến 25 triệu hành khách/năm, sau này lên 100 triệu) kết hợp với hệ thống cao tốc Long Thành – Dầu Giây, Biên Hòa – Vũng Tàu, Vành đai 3-4 TP.HCM và các tuyến metro (Suối Tiên – Long Thành, Thủ Thiêm – Long Thành) sẽ biến khu vực này thành trung tâm logistics và đô thị sân bay lớn nhất miền Nam.

Loại hình hưởng lợi: Đất nền, nhà ở thấp tầng, khu đô thị, bất động sản công nghiệp – logistics, khách sạn, văn phòng.

Nhiều chuyên gia và nhà đầu tư đánh giá Nhơn Trạch có tiềm năng tăng giá mạnh nhờ vị trí giáp TP.HCM, quỹ đất còn dồi dào và hạ tầng kết nối đang hoàn thiện.

Một khu đô thị ven sông Đồng Nai trên địa bàn Nhơn Trạch

2. Biên Hòa: Trung tâm hành chính – thương mại cũ, vẫn giữ sức hút

Là thủ phủ cũ, Biên Hòa sẽ tiếp tục là lõi đô thị với các dự án nhà ở cao cấp, chung cư, nhà phố thương mại và trung tâm mua sắm. Việc lên thành phố trực thuộc Trung ương dự kiến thúc đẩy quy hoạch trung tâm hành chính mới, mở rộng đô thị ven sông Đồng Nai.

Các dự án lớn như Aqua City (Novaland), Izumi City (Nam Long) đang được nhắc đến nhiều nhờ vị trí ven sông và pháp lý tiến triển tốt.

3. Long Khánh – Dầu Giây và các khu vực vệ tinh dọc cao tốc

Vị trí nằm trên các tuyến giao thông huyết mạch (cao tốc Dầu Giây – Tân Phú, Biên Hòa – Vũng Tàu) giúp hai khu vực này trở thành điểm đến cho nhà ở xã hội, khu dân cư thấp tầng và công nghiệp sạch. Dư địa phát triển nhà ở cho lao động các khu công nghiệp là rất lớn.

4. Khu vực Bình Phước cũ (sau sáp nhập): Tiềm năng dài hạn, cần thời gian

Sau sáp nhập từ tháng 7/2025, phần đất Bình Phước cũ mang lại quỹ đất rộng cho phát triển công nghiệp, logistics và đô thị sinh thái. Đây là khu vực có dư địa lớn nhất về diện tích, nhưng hạ tầng còn yếu nên cần 3–5 năm để bùng nổ. Phù hợp với đầu tư dài hạn về khu công nghiệp và bất động sản nghỉ dưỡng sinh thái.

Ngoài ra, các tuyến cao tốc, vành đai và đường sắt sẽ tạo ra nhiều “điểm rơi hạ tầng” mới, khiến đất dọc các tuyến này (đặc biệt giáp ranh TP.HCM) tăng giá theo tiến độ thi công.

Đồng Nai đang sở hữu hệ thống hạ tầng đa phương thức mạnh nhất vùng: sân bay Long Thành, 10 tuyến cao tốc đang triển khai, cảng biển Phước An, đường sắt đô thị và các tuyến metro kết nối vùng. Việc lên thành phố trực thuộc Trung ương sẽ giúp thu hút vốn lớn hơn, đẩy nhanh cơ chế đặc thù để tháo gỡ nút thắt quy hoạch và giải phóng mặt bằng.

Lời khuyên cho nhà đầu tư

Cơ hội rõ ràng nhưng không phải khu vực nào cũng tăng giá ngay lập tức. Nhà đầu tư cần ưu tiên:

1. Pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ hạ tầng thực tế (không chạy theo tin đồn).

2. Dự án có vị trí gần sân bay, cao tốc hoặc kết nối tốt với TP.HCM.

3. Theo dõi chặt chẽ quy hoạch chi tiết sau khi Nghị quyết có hiệu lực (30/4/2026) và tiến độ các tuyến giao thông then chốt.

Tóm lại, Long Thành – Nhơn Trạch vẫn dẫn đầu về sức nóng ngắn và trung hạn, Biên Hòa giữ vai trò trung tâm ổn định, trong khi Bình Phước cũ và các khu vệ tinh dọc cao tốc phù hợp đầu tư dài hạn. Việc Đồng Nai lên thành phố trực thuộc Trung ương được xem là “cú hích lịch sử” cho bất động sản khu Đông.