Đổi vỏ dự án không dễ!

Xin nhiều nhưng không dễ được

Theo công bố của Cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), tính đến hết tháng 5/2013, cả nước có 48 dự án nhà ở thương mại đăng ký chuyển đổi thành dự án nhà ở xã hội. Trong đó, riêng TP. HCM có 24 dự án xin chuyển đổi. Đơn vị xin chuyển đổi nhiều nhất tại TP. HCM là CTCP Đầu tư xây dựng và kỹ thuật công trình giao thông 584 với 7 dự án. Ghi nhận thực tế từ danh sách các dự án xin chuyển đổi cho thấy, phần lớn là những dự án đang xây dựng dở dang, trong đó, có một số dự án đã hoàn thành, nhưng gặp khó khăn về đầu ra.

Việc chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội vẫn còn nhiều vướng mắc

Đơn cử, Dự án Âu Cơ Tower ở quận Tân Phú do Công ty TNHH Xây dựng sản xuất thương mại xuất nhập khẩu Tân Âu Cơ làm chủ đầu tư đã xây dựng xong phần thô, từng đưa ra chào bán nhiều lần, nhưng hiện vẫn chưa bán được nhiều; hay như Chung cư Anh Tuấn ở huyện Nhà Bè do Công ty TNHH Xây dựng kinh doanh nhà Anh Tuấn làm chủ đầu tư, đang được xây dựng dở dang, dù chủ đầu tư liên tục mở bán, nhưng vẫn không bán được hàng.

Theo tìm hiểu của phóng viên Đầu tư Bất động sản, dù lượng chủ đầu tư xin chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội khá nhiều, nhưng số doanh nghiệp được TP. HCM cho phép chuyển đổi rất khiêm tốn. Theo ông Nguyễn Văn Danh, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP. HCM, tính đến đầu tháng 6/2013, trên địa bàn TP. HCM có 35 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu và chuyển sang làm nhà ở xã hội. Tuy nhiên, dự kiến trong năm nay, Thành phố chỉ đồng ý cho một dự án được chuyển sang nhà ở xã hội là dự án của Công ty 584 tại phường Hòa Thạnh, quận Tân Phú, với 418 căn hộ.

Trong khi đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng khẳng định, việc chuyển đổi là để khắc phục sự lệch pha trong cung - cầu hiện nay. Theo đó, các dự án thực hiện kết nối hạ tầng đồng bộ hoặc thực hiện một phần hạ tầng sẽ được xem xét chuyển đổi cho phù hợp với nhu cầu và quy hoạch phát triển của từng khu vực. Đối với các dự án đang xây dựng dở dang, hoặc đã hoàn thiện nhưng thiếu hạ tầng, thì việc chuyển đổi chỉ là hãn hữu.

Cẩn trọng khi chuyển đổi

Trong khi các cơ quan chức năng tỏ ra thận trọng trong việc xem xét chuyển đổi dự án, thì các doanh nghiệp lại tỏ ra khá thất vọng về việc chậm trễ trong việc xét duyệt. Ông Nguyễn Cảnh Hà, Giám đốc Công ty An Thiên Lý cho biết, chẳng ai dại gì làm ra sản phẩm không bán được. Việc chậm trễ và lúng túng của doanh nghiệp là do thiếu các văn bản hướng dẫn. Chẳng hạn, quy định về hệ số căn hộ, tỷ lệ diện tích/đầu người… vẫn chưa được Bộ Xây dựng sửa đổi. Thêm vào đó, cũng chưa có quy định cụ thể về quy hoạch dự án nhà ở xã hội, nên doanh nghiệp không thể có căn cứ để xin chuyển đổi. Trong khi, đây là một trong những căn cứ quan trọng bước đầu để lập lại dự án.

Một trong những điều kiện bắt buộc theo quy định chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội là căn hộ dự án phải có diện tích dưới 70 m2/căn và giá dưới 15 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, theo Sở Xây dựng TP. HCM, các căn hộ đã hoàn thiện đang tồn đọng trên địa bàn Thành phố hiện có diện tích trên 70 m2 và không thể điều chỉnh nhỏ hơn do ảnh hưởng về mật độ dân số, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của địa phương, công năng sử dụng công trình, đặc biệt là tại khu vực trung tâm Thành phố. Để tháo gỡ khó khăn này, mới đây, Sở Xây dựng đã kiến nghị, đối với chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, phần diện tích căn hộ từ 70 m2 trở xuống, giá bán, thuê, thuê mua được tính theo giá nhà ở xã hội và được hỗ trợ theo Nghị quyết 02. Đối với phần diện tích hơn 70 m2 được tính bằng giá bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội cộng theo tiền sử dụng đất và phần diện tích lớn hơn này không được hỗ trợ theo Nghị quyết 02. Đối với nhà ở thương mại không chuyển sang nhà ở xã hội, các đối tượng vay để mua, thuê, thuê mua được xem xét theo hướng phần diện tích từ 70 m2 trở xuống được các ngân hàng cho vay hỗ trợ theo Nghị quyết 02, phần diện tích lớn hơn không được hỗ trợ. Đề xuất này được cho là hướng ra để giải quyết hàng tồn kho từ những căn hộ có diện tích lớn. Tuy nhiên, về việc này, Bộ Xây dựng cho biết, đang trình Chính phủ về trường hợp mua, thuê, thuê mua căn hộ có diện tích dưới 90 m2 được áp dụng cơ chế thí điểm ưu đãi như đối với nhà ở xã hội theo Nghị quyết 02.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành khuyến cáo, các doanh nghiệp nên thận trọng, nếu không có kinh nghiệm về nhà ở xã hội rất dễ “chết” ở phân khúc này, bởi quy định về đối tượng được mua phải qua kiểm duyệt, chứ không được bán tự do. Chuyển từ nhà thương mại sang nhà ở xã hội thì được, chứ chuyển ngược thì chưa có tiền lệ.

Ông Nghĩa cho biết thêm, hiện Lê Thành đang xin chuyển đổi Dự án Khu dân cư Lê Thành tại phường An Lạc, quận Bình Tân thành nhà ở xã hội cao 14 tầng để cho thuê. Dự kiến giá thuê khoảng 2,2 triệu đồng/căn hộ 38 m2, hợp đồng ký 5 năm, người thuê sẽ trả tiền hàng tháng. Sở dĩ Công ty xin chuyển đổi Dự án vì vừa rồi, Công ty xây 625 căn nhà có diện tích từ 30 - 45 m2 cho thuê mua trong vòng 49 năm hiện đã bán được 600 căn.

Không chỉ Công ty Lê Thành, nhiều người cũng lo ngại trong khi hàng tồn kho đang chất cao như núi, thì hàng loạt dự án nhà ở xã hội mới lại được triển khai. Tuy nhiên, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng khẳng định, chiến lược nhà ở xã hội chỉ có thể thành công khi nguồn cung phù hợp, còn việc thừa thiếu, Nhà nước sẽ điều chỉnh bằng chính sách và bản thân thị trường cũng phải điều tiết phù hợp quy luật cung - cầu. Bộ Xây dựng chủ trương tập trung vào nhà giá rẻ để các doanh nghiệp phải tự điều chỉnh giá và người tiêu dùng sẽ hưởng lợi. Vì vậy, các doanh nghiệp phải tính toán cẩn trọng, chứ không thể xin chuyển đổi theo phong trào.