Doanh nghiệp bất động sản “xuống thang”: Hy vọng có một căn nhà đúng giá

Cứu doanh nghiệp hay người dân?

BĐS năm con rắn này rồi sẽ ra sao? Đó là câu hỏi được nhiều chuyên gia kinh tế tham gia bàn luận khá sôi nổi. TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia cho rằng muốn khôi phục được thị trường BĐS thì cần một chương trình rộng lớn về tín dụng nhà ở. Ông Nghĩa dẫn chứng thành công trong việc vực dậy thị trường BĐS bằng chính sách tiền tệ ở các nước Mỹ, Pháp, Đức, Thụy Sĩ: Khi nhận thấy dấu hiệu suy thoái, đóng băng, ngay lập tức họ đã tăng kỳ hạn cho vay đối với những người mua nhà và hạ lãi suất cho vay xuống. Cụ thể, ở Mỹ kỳ hạn cho vay mua nhà tới 30 năm, Pháp là 50 năm, Đức- Thụy Sĩ lên tới 80 năm không thu hồi gốc mà chỉ tính lãi. Theo cách tính đó, ở ta nếu ngân hàng cho vay 500 triệu đến 1 tỷ đồng để mua nhà với thời hạn 15 - 20 năm, lãi suất trên dưới 10% thì nhiều người sẽ có cơ hội mua được nhà.

Lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội 6-8% trong 3 năm đầu Đó là nội dung chính trong dự thảo Thông tư hướng dẫn về cho vay mua nhà ở xã hội của Ngân hàng Nhà nước. Theo đó, các ngân hàng thương mại nhà nước được dành một lượng vốn hợp ý (tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ) để cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ CCVC, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Trong 3 năm đầu, các đối tượng kể trên được vay với lãi suất từ 3-8%/năm. Trong 7 năm tiếp theo, lãi suất sẽ được áp dụng tương đương với mức tăng lạm phát của từng năm.

Liên quan đến vấn đề này, TS Trần Du Lịch lưu ý, thị trường BĐS và thị trường tài chính có quan hệ hết sức mật thiết, như hai bánh xe của chiếc xe máy, chỉ cần 1 bánh xì hơi thì bánh kia không thể chạy được.

Quanh câu chuyện giải cứu thị trường BĐS, một câu hỏi đặt ra: cứu DN hay cứu dân? Có nghĩa là "bơm” tiền cứu người giàu hay cứu người nghèo. Đó là cách nói của ông Mai Xuân Hùng, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, nhận được sự đồng tình của nhiều người. Ông Hùng không tán thành quan điểm cho rằng cứu DN BĐS là cứu nền kinh tế, mà nhấn mạnh rằng đối tượng cần cứu phải là người dân. "Quan trọng là phải kéo giá nhà về giá trị thực, nếu không, cứu thế này không khéo dân chết oan. Cứu sao phải để người dân hưởng lợi chứ không lại đi cứu ông nhà giàu, thế khác nào tước đoạt đi cơ hội có nhà của dân”, ông Hùng bức xúc. Như vậy, nếu như quan điểm của ông Hùng được thừa nhận thì cơ hội có được một ngôi nhà sẽ đến với không ít người trong tương lai gần.

Đi vào khía cạnh khác, ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam đặt vấn đề: Nhà nước nên có cơ chế để tập trung nguồn ngân sách mua lại các dự án làm nhà ở cho thuê, mua nhà trả góp, bởi lẽ cán bộ công chức, người lao động có nhu cầu về nhà ở rất lớn, đấy chính là các đối tượng xã hội có nhu cầu cấp thiết và thực tế về nhà ở. "Nhà nước cần tập trung quan tâm nhu cầu về nhà ở của đối tượng này hơn là tập trung vào các dự án thương mại”, ông Hùng đề nghị.

Nhìn nhận thị trường BĐS Việt Nam năm 2013 này, Marc Townsend- Tổng giám đốc điều hành CBRE Vietnam cho rằng sẽ có rất nhiều sự thay đổi, trong đó điểm nổi bật là "thị trường sẽ không còn chỗ cho những chủ đầu tư khoác trên mình giáp trụ sáng choang như hiệp sĩ, mà sẽ là những người chịu khó xắn tay áo lên và tự tìm hướng đi cho mình”. Đồng thời M.Townsend đưa ra lời khuyên, việc các nhà đầu tư nên làm trong thời điểm này là tìm cách lấy lại chữ tín của mình với khách hàng bằng việc đưa ra mức giá hợp lý với sản phẩm, cùng với tiến độ thi công đúng cam kết và xây dựng chính sách hậu mãi hợp lý.

DN hạ giá, người dân mới có nhà

Như một nghịch lý, trong khi số người có nhu cầu nhà ở rất nhiều thì ngược lại- các DN BĐS lại phải liên tục xây dựng những kịch bản "tấn công” thị trường. Trong đó "cánh quân đánh thọc sườn” sẽ là căn hộ giá trung bình và thấp. Theo hướng này, nói như ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Đất Xanh thì sẽ có hy vọng đến quý III hoặc quý IV sẽ bán được nhiều căn hộ loại này. Đó cũng là dự báo chung của nhiều DN BĐS khi buộc phải chuyển hướng nhắm đến người mua nhà thuộc đối tượng bình dân. Hầu hết các chuyên gia tư vấn lĩnh vực BĐS đều cho rằng giá bán sẽ còn tiếp tục giảm. Thực tế đã xuất hiện nhiều dự án được xé nhỏ, từ một căn hộ với diện tích khoảng 70m2 nay được "xé” ra làm 2 căn, mỗi căn diện tích 35m2, để nhắm đến người mua ít tiền. Ông Nguyễn Vĩnh Trân, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư Nam Long (TP. Hồ Chí Minh) cho biết, sắp tới công ty sẽ tung ra thị trường căn hộ 450 triệu, diện tích trung bình 40m2. "Đây là mức dựa trên các khảo sát về nhu cầu nhà ở và khả năng của cán bộ, công nhân đang làm việc tại các khu công nghiệp lân cận”, ông Trân giải thích.

Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ĐẶNG THANH BÌNH: Năm 2013 là một năm rất khó nhưng NHNN sẽ thiết kế cho vay nhà ở xã hội tốt hơn về thời hạn và lãi suất, trong đó lãi suất sẽ thấp hơn khá nhiều. Nhưng về lâu dài phải có thể chế mới về cho vay nhà ở và BĐS nói chung với vốn nhiều và lãi suất thấp để hỗ trợ cho vay.

Giá căn hộ giảm là tin tốt lành với người có nhu cầu sở hữu nhà. Nhưng, nói như ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành thì người mua nhà cần cảnh giác với những dự án đang trong quá trình xây dựng nhưng đã chào bán với mức giảm mạnh, nhất là về phần hoàn thiện công trình. Nhưng bản thân công ty này mới đây lại loan một thông tin gấy sốc: Cho thuê căn hộ với giá 0 đồng. Theo đó, các căn hộ diện tích 22m2 của công ty sẽ được cho thuê với giá không đồng (không phải trả tiền thuê nhà hàng tháng), nếu người đó đóng cho chủ đầu tư 200 triệu đồng tiền đặt cọc, sẽ được thuê căn hộ từ 6 tháng đến 2 năm. Sau thời gian đó, nếu không muốn ở nữa chủ đầu tư sẽ trả lại 200 triệu đồng tiền đặt cọc. Trong trường hợp muốn mua luôn căn hộ trên thì sẽ thương lượng với chủ đầu tư theo giá tại thời điểm đó.

Mới nghe xem chừng đây là một phi vụ mà phần lời thuộc về người thuê nhà, nhưng ở một góc khác, không ít chuyên gia cho rằng nếu tính kỹ ra thì chưa chắc phần thiệt đã về phía DN. Chi tiết, nếu tính mức lãi suất là 10% thì với 200 triệu một năm người thuê đã mất đi 20 triệu. Như vậy, tính trung bình 1 tháng, khách thuê sẽ mất gần 2 triệu đồng vào tay DN. Đó là chưa tính các chi phí dịch vụ khác khi ở chung cư. Nhưng dẫu sao, đây cũng được coi là cách làm đột phá để người dân thu nhập trung bình và thấp với DN BĐS xích lại gần nhau hơn trong tình thế thị trường đang đóng băng.

Đã bước vào tháng thứ hai của năm 2013, nhiều động thái cho thấy các DN BĐS sẽ buộc phải tiếp tục hạ giá để bán được các căn hộ tồn đọng, gom vốn đầu tư tiếp vào các dự án dang dở. Dù nhà nước có gói giải pháp tổng thể "cứu” BĐS hay không, thì bản thân các DN BĐS cũng phải "cắt lỗ” để duy trì thanh khoản. Vì thế, theo ông Phạm Trung Hà- Tổng Giám đốc Hòa Phát Land, giá BĐS 2013 sẽ còn thấp hơn năm 2012. Và rất có thể thị trường sẽ nóng lên khi mà những giải pháp kích cầu ngấm vào cuộc sống, trong đó có việc hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà, chia nhỏ diện tích căn hộ, giảm giá thành của BĐS thông qua giảm thuế cho nhà phát triển dự án, đặc biệt là những dự án nhà giá thấp, xử lý nợ xấu BĐS thông qua công ty mua bán nợ.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, cùng với những động thái đó thì mấu chốt để có thể vực dậy được thị trường, khơi thông dòng vốn, tạo thanh khoản là phải hướng đến nhu cầu thực của người mua nhà dựa trên khả năng tài chính. DN hạ giá, đưa giá về đúng với giá trị thực thì người dân mới có tiền mua nhà. Đó là thực tế mà cũng là hy vọng, bởi lẽ chưa chắc DN đã dám từ bỏ lợi nhuận của mình, cho dù hàng tồn của họ vẫn chất cao như núi, vì nói như ông Trần Xuân Hoà (ĐBQH tỉnh Quảng Ninh) thì cho dù thị trường BĐS cung vượt cầu rất nhiều nhưng giá vẫn không giảm nhiều do DN BĐS đang kiềm chế tốc độ giảm để trông đợi các gói giải cứu từ phía nhà nước. Mà đó là điều rất không nên.