Doanh nghiệp bất động sản: Sai một ly, đi một dặm

Tính đến thời điểm hiện nay, đã gần 4 năm thị trường bất động sản TP. HCM rơi vào tình trạng khó khăn. Gặp nhiều doanh nghiệp bất động sản hỏi thăm về tình hình thị trường, nhiều người than vãn, khó khăn không thể lường được.

Muốn đầu tư kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp phải có năng lực thực sự

Còn nhớ cuối năm 2008, trong một lần được Công ty T., chủ đầu tư dự án căn hộ cao cấp K. ở huyện Nhà Bè mời đến tham quan dự án. Thời điểm này thị trường bất động sản TP. HCM đang trong giai đoạn đỉnh điểm nóng sốt, còn dự án K. lúc này đã được xây dựng đến tầng thứ 3, tức thừa điều kiện để chào bán căn hộ ra thị trường theo quy định, nhưng chủ đầu tư dự án vẫn chưa chính thức mở bán. Cánh báo giới lúc đó đặt vấn đề, vì sao dự án chưa mở bán? Giám đốc Công ty T. tâm sự, mình muốn xây dựng dự án thật tốt, muốn cho khách hàng tận mắt thấy được giá trị thực của dự án. Quả thực, lúc đó nhìn dự án K., được chủ đầu tư xây dựng bài bản, vị trí tốt, nhiều người không khỏi trầm trồ khen ngợi chất lượng dự án, tâm huyết của chủ đầu tư, còn giới đầu tư thì săn đón hàng ngày, chỉ cần dự án mở bán là nhảy vào mua.

Nhưng rồi thị trường đã không “chiều lòng” chủ đầu tư. Bước sang đầu năm 2009, thị trường bất động sản TP. HCM bắt đầu xì hơi. Lúc này, Công ty T. mới bắt đầu đưa căn hộ chào bán ra thị trường, nhưng đã bị khách hàng quay lưng. Chủ đầu tư vẫn tiếp tục nỗ lực xây dựng đến hoàn thiện phần thô. Nhưng vì không bán được hàng, năng lực tài chính có hạn, gần 2 năm qua, dự án ngưng hẳn xây dựng.

Giám đốc một doanh nghiệp địa ốc ở TP. HCM nhận xét, sai lầm lớn nhất của của dự án K. là chủ đầu tư quá cầu toàn dẫn đến bỏ qua cơ hội hiếm có. Cơ hội này sẽ khó được lặp lại. Bi kịch hơn, thời gian gần đây, một số dự án sát bên tung căn hộ ra bán với mức giá giảm chỉ còn chưa đến 50% của dự án K., khiến việc bán hàng của dự án này đã khó càng thêm bế tắc.

Không chỉ có dự án K, sau nhiều năm thị trường bất động sản gặp khó khăn, không ít chủ đầu tư đã nhận ra những sai lầm. Cơn sốt bất động sản năm 2007 - 2008, đã khiến hàng loạt chủ đầu tư đua nhau xây dựng dự án căn hộ cao cấp mà không hề quan tâm đến nhu cầu thực tế của thị trường. Gần đây, nhiều chủ dự án đã phải “chữa cháy” bằng cách thay đổi thiết kế, điều chỉnh dự án căn hộ cao cấp sang căn hộ trung bình hoặc chuyển đổi văn phòng cho thuê.

Theo ông Lê Hùng, Tổng giám đốc Công ty Phát triển và xây dựng Hoàng Anh (thuộc Hoàng Anh Gia Lai), qua nhiều năm khó khăn, thị trường bất động sản đã trải qua một cuộc sàng lọc lớn, nhiều người nhận ra một điều, bất động sản thực sự là một ngành kinh doanh cần nhiều điều kiện mà không phải ai cũng có thể làm được. Điều kiện ở đây là doanh nghiệp phải có năng lực thật sự, từ tính chuyên nghiệp trong việc khảo sát, thẩm định đến nguồn vốn đầu tư để đầu tư một dự án thật thụ, chứ không trông cậy vào nguồn vốn vay ngân hàng và huy động vốn khách hàng. Bản chất của đầu tư bất động sản đòi hỏi vốn lớn, chỉ cần một sai lầm trong quyết định đầu tư sẽ làm cho dự án bị phá sản.

Vẫn theo ông Hùng, đối với doanh nghiệp đầu tư bất động sản, ngoài rủi ro do quyết định chưa đúng hướng của chủ đầu tư, doanh nghiệp đầu tư bất động sản chịu nhiều rủi ro về chính sách. Hiện nay, tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải đóng còn quá cao. Thêm vào đó, thủ tục đầu tư dự án quá phức tạp, để đầu tư một dự án, doanh nghiệp phải cần 3 - 5 năm mới xong thủ tục, làm cho chi phí vốn của doanh nghiệp bị đội lên và chịu nhiều rủi ro của thị trường.