DN địa ốc TP.HCM: Làm sao thoát cửa tử?

Tín dụng cho BĐS: Dễ thở hơn?

Vào hai tháng 6-7/2011, vài ba cuộc hội thảo, cuộc họp liên quan đến chủ đề tìm vốn cho thị trường BĐS cũng đã diễn ra ở Hà Nội, do các thành phần khác nhau chủ trì. Trước đó, BĐS đã từng bị xem là lĩnh vực phi sản xuất, chẳng có tác dụng nào đối với kế sách ích nước lợi dân.

Nhưng quan niệm mang tính "triết học" này đã có chiều hướng đổi thay trong mấy tháng gần đây. Những doanh nghiệp vay vốn ngân hàng làm nhà xưởng chẳng lẽ cũng bị đánh đồng với "phi sản xuất" và do đó cũng bị chặn vốn vay? Có lẽ đó là sự bất cập lớn nhất, lồng trong bối cảnh chung nhiều doanh nghiệp thuộc các ngành sản xuất khác phải chịu tình cảnh tương tự.

Cũng bởi thế, khoảng vài tháng nay đã diễn ra xu hướng một số ngân hàng đẩy mạnh việc cho vay đối với doanh nghiệp nông nghiệp, đồng thời xúc tiến việc cho vay lại đối với doanh nghiệp và cá nhân kinh doanh BĐS. Hoạt động cho vay lại này tuy không được tuyên bố ồn ào, nhưng rõ ràng qua đợt tái cấp vốn 70.000 tỷ đồng của Ngân hàng Nhà nước cho một số ngân hàng cấp dưới, vấn đề thanh khoản của hệ thống ngân hàng đã tạm thời được giải quyết, một số ngân hàng bắt đầu nghĩ đến việc bơm thêm vốn cho những doanh nghiệp BĐS có hệ số an toàn không đến nỗi tệ.

Cơ sở hạ tầng làm nên kiến trúc thượng tầng. Nhưng trong trường hợp thị trường BĐS hiện nay, dường như tất cả lại phải xuất phát từ việc giải quyết, đả thông những khái niệm, quan niệm về mặt "triết học". " Phi sản xuất" trở thành " sản xuất có điều kiện", " thắt chặt tiền tệ" trở thành " điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt và chặt chẽ".

Nhưng tuyệt đối không có chuyện " nới lỏng tín dụng BĐS", cũng không cần thiết phải " giải cứu thị trường BĐS"!

Kỳ họp Quốc hội kéo dài từ tuần cuối tháng 7 đến tuần đầu tháng 8 năm nay là một bằng chứng hùng hồn: sự khó khăn của thị trường BĐS chưa phải là mối quan tâm hàng đầu của quốc gia, thay vào đó các đại biểu Quốc hội dành mối quan tâm nhiều hơn đến vấn đề biển Đông và cơ cấu mới của Chính phủ.

Cơ cấu Chính phủ đã hoàn chỉnh. Sau khi tập trung giải quyết nhiều vấn đề quan yếu của quốc gia, đến lúc này những bộ trưởng mới đã nhận nhiệm vụ và cũng đã có những "phát lộ" ban đầu về số phận nền kinh tế và thị trường BĐS sắp tới.

Báo giới đã bình luận rằng chưa bao giờ hai vị "Tổng tư lệnh" trên hai lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế là tiền tệ và tài khóa lại có sự đồng nhất về quan điểm điều hành chính sách như hiện nay. Thay vì nói "thắt chặt" như trước đây, thì cụm từ "chặt chẽ" đã được cả Bộ trưởng Tài chính và Thống đốc Ngân hàng nhà nước dùng để nói về chính sách tiền tệ và tài khóa trong thời gian tới.

Làm thế nào để "bảo vệ tài sản của nhà đầu tư"?

Vậy là khái niệm "linh hoạt trong điều hành" đã được định nghĩa một cách khá cụ thể. Có thể ai đó ít "nhạy cảm" sẽ không màng tới mối quan hệ vĩ mô - vi mô, nhưng bản thân khái niệm này quan trọng đến mức nó có thể không chỉ tác động mà còn quyết định sinh mạng của cả thị trường BĐS.

Có lẽ đó cũng là lý do tại sao tân Bộ trưởng Bộ xây dựng Trịnh Đình Dũng, sau khi đồ án quy hoạch chung Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn đến 2050 được phê duyệt, đã có một phát ngôn đầy hàm ý với báo giới: tài sản của nhà đầu tư cũng là tài sản của xã hội, chúng ta phải có trách nhiệm bảo vệ nó.

Nhưng bảo vệ tài sản của nhà đầu tư bằng cách nào? Hô hào suông không đủ, mà phải bằng những biện pháp thực chất thì may ra mới cứu cho các doanh nghiệp BĐS khỏi một cái chết chắc chắn.

Đồng ý là thị trường BĐS chưa đến mức phải giải cứu, nhất là trường hợp thị trường địa ốc Hà Nội với mặt bằng giá còn lơ lửng trên trời như hiện nay (dù đã giảm bớt khoảng 20% so với đỉnh sóng), nhưng cứ với tình trạng phần lớn doanh nghiệp BĐS có hàng mà không bán được, có hàng mà không trả nợ được, có dự án nhưng thiều tiền để ra thành phẩm..., thì thử hỏi có doanh nghiệp nào sung sướng với các cuộc hội thảo triền miên cùng sự tranh luận vô bổ về những khái niệm, quan niệm?

Lãi suất phải là chìa khóa để giải thoát sự bế tắc của doanh nghiệp BĐS, cũng như để cứu vãn tình trạng số doanh nghiệp phá sản trong 6 tháng đầu năm 2011 tăng vọt đến 50% so với cùng kỳ năm trước. "Con dao hai lưỡi này" đang đặt nền kinh tế Việt Nam vào thế tiến thoái lưỡng nan, hệt như giai đoạn 2008-2009.

Ai cũng nhận ra việc tăng lãi suất sẽ ổn định được lạm phát, hay nói cách khác là khiến cho giá cả hàng tiêu dùng bớt phi mã, "cầm hơi" cho đa số bà con có thu nhập trung bình và thấp. Nhưng cứ duy trì lãi suất cho vay đến 25-27% thì hậu quả cũng đã quá rõ: 20% doanh nghiệp sản xuất chắc chắn chết, còn số "cuối cùng cũng chết" sẽ vào khoảng ít ra 30-40%.

Một khi những doanh nghiệp này chết, sản xuất sẽ đình đốn, ngành thuế và ngân sách nhà nước sẽ chịu thảm cảnh thất thu, nền kinh tế sẽ rơi vào tình thế đình lạm (vừa đình đốn vừa phải chịu lạm phát treo cao). Sẽ chẳng ai có lợi.

Vậy nên "quyết tâm" hạ lãi suất cho vay xuống còn 17-19% trong tháng 9 năm nay và còn 12-13% trong năm 2012 có vẻ là một chính sách hợp lý, bất chấp sự "càm ràm" của một số tổ chức quốc tế như Credit Suisse hay Moody về việc kinh tế Việt Nam có thể phải chịu rủi ro lớn từ việc "buông" lạm phát quá sớm.

Đạn đã lên nòng, logic giải quyết vấn đề "linh hoạt tiền tệ" đã đi vào tiến trình vận động của nó. Đến lúc này, một số ngân hàng đã dư tiền dồng và không thể không cho vay ra, thay vì tiếp tục huy động vào. Một số ngân hàng khác do trước đây đã quá ham hố thói quen "giữ chân khách hàng truyền thống" mà huy động tiền với lãi suất đến 20-21%, nay đang phải trả giá vì hiệu quả cho vay thấp hơn hệ quả huy động, không cẩn thận có thể bị âm vốn sắp tới.

Không gì khác hơn, đó chính là lợi thế "trời cho" của doanh nghiệp BĐS. Từ thế phải cầu cạnh mà không được, họ sẽ có cơ may để phục hồi lại tư thế "thượng đế" của mình, phục hồi một cách đàng hoàng và cả huy hoàng bởi sự hỗ trợ âm thầm phía sau của biện pháp hành chính giảm lãi suất và cả biện pháp hỗ trợ kinh tế.

Gói biện pháp kinh tế?

Nhân đây, cũng cần nói thêm đôi chút về "biện pháp kinh tế". Cụm từ đầy đủ của vấn đề này là "gói biện pháp kinh tế", được nêu ra bởi tân thống đốc Ngân hàng nhà nước Nguyễn Văn Bình khi "dự báo" về chính sách tín dụng.

Đó là những biện pháp gì vậy? Hiện thời thông tin này chưa được công bố, nhưng tất nhiên giới thạo tin có thể đoán già non rằng cơ chế lãi suất tái cấp vốn và lãi suất chiết khấu/tái chiết khấu trong nghiệp vụ thị trường mở có thể được sử dụng và vận dụng. Trong thực tế điều hành tín dụng từ tháng 4/2011 đến nay, những công cụ này đã được Ngân hàng nhà nước đưa ra không chỉ một lần, quá trình "thử nghiệm" đến nay đã cơ bản hoàn thành và dường như đang bắt đầu lóe ra tính tác dụng của nó.

Một khi thanh khoản của hệ thống ngân hàng đã được giải quyết và ngân hàng chuyển sang xu hướng cho vay ra hơn là huy động vào, thị trường BĐS vì thế sẽ được "ăn theo". Đối tượng hưởng lợi trong logic này là doanh nghiệp BĐS đang đói vốn, khát vốn, cũng như người tiêu dùng chưa có tiền để thuê nhà, mua nhà trả góp. Đôi bên đều có lợi.

Càng có lợi hơn nếu một gói tài chính hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp được tung ra. Trong năm 2009, gói này đã phần nào phát huy tác dụng. Giờ đây, một số doanh nghiệp BĐS có khả năng sẽ được hưởng lãi suất ưu đãi khi nhận gói tài chính này, tất nhiên với điều kiện họ phải thực tâm xây nhà, và là nhà có chất lượng cho người thu nhập thấp chứ không phải bán với giá cắt cổ 13-14 triệu đồng/m2 như dư luận đang kêu rầm rĩ trong thời gian qua.

Cũng có thể hiểu "gói biện pháp kinh tế" theo một ý nghĩa sâu sắc hơn - gói kích thích kinh tế hay gói kích cầu. Vào năm 2009, giá trị khoảng 8 tỷ USD của gói kích cầu (khi đó được gọi thẳng là "kích cầu" do nền kinh tế vừa dợm chân khỏi khủng hoảng thế giới), đã giúp vực dậy khá nhiều doanh nghiệp và cũng làm cho các thị trường chứng khoán trên phạm vi toàn quốc, thị trường BĐS trong phạm vi Hà Nội được đơm hoa kết trái, giới đại gia chứng khoán và BĐS có dịp xả hàng tồn kho với giá cao.

Còn giờ đây, không hy vọng lắm vào sự tái hiện của lịch sử về gói kích cầu, nhưng dù sao phần lớn, nếu không nói là tất cả doanh nghiệp BĐS sẽ tràn đầy cơ hội để thoái khỏi cửa tử.