Định giá bất động sản gặp khó vì thông tin không minh bạch

Đó là nhận định của ông Nguyễn Hồng Sơn, Trưởng bộ phận Tư vấn & Định giá, Savills Hà Nội.

Theo ông Sơn, hiện nay, Chính phủ đã nỗ lực cải thiện công tác quản lý đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai thông qua một dự án được tài trợ bởi Ngân hàng thế giới đến năm 2021. Tuy nhiên, hệ thống này có thể còn những hạn chế với cấu trúc giao dịch linh hoạt và các giá trị chuyển nhượng không chính thức.

Một yếu tố khác ảnh hưởng tới giá trị và thị trường bất động sản là quy hoạch. Việc sử dụng đất của tất cả các dự án cần phải tuân theo quy hoạch tổng thể. Tuy vậy, việc quản lý quy hoạch thiếu hiệu quả đã dẫn đến xáo trộn giá trị thị trường, từ đó khiến thông tin thị trường trở nên thiếu nhất quán.

“Điều này đặc biệt quan trọng vì quy hoạch sử dụng đất thường không được tiếp cận một cách công khai. Ngày nay, chính quyền các tỉnh đã bắt đầu tiến hành công bố quy hoạch các dự án bất động sản”, ông Sơn cho biết.

Ảnh minh hoạ.

Cuối cùng, thông lệ định giá bất động sản thiếu nhất quán cho các mục đích khác nhau cũng gây nên sự không thống nhất về thông tin và dữ liệu. Có nhiều hệ thống và mức độ định giá bất động sản. Đơn cử như giá đất tính cho mục đích đền bù đất đai, mục đích tính toán nghĩa vụ tài chính đất và giá trị thị trường theo Hội đồng Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế (International Valuation Standards Council – IVSC) đều có giá trị khác nhau.

“Với những yếu tố đã được đề cập, thị trường định giá bất động sản tại Việt Nam hiện đang đối diện với nhiều khó khăn và thách thức. Tuy nhiên, nó cũng hàm chứa nhiều tiềm năng trong bối cảnh thị trường đang phát triển. Bên cạnh đó, khoảng cách trong chất lượng và quy chuẩn định giá đang thu hẹp so với khu vực, từ đó mang lại nguồn cầu định giá lớn”, ông Sơn nhận định.

Nghề định giá trong những năm tới có thể sẽ có những thay đổi lớn trên phương diện quản lý quy trình, vai trò của định giá viên và lợi ích họ đem lại cho khách hàng. Câu hỏi đặt ra là, cuộc cách mạng công nghệ sẽ ảnh hưởng ra sao đến định giá bất động sản.

Về việc này, ông Sơn cho rằng, công tác định giá trên nhiều thị trường bất động sản vẫn được nhìn nhận là một công việc nhàm chán nhưng vì mục đích tốt. “Chắc chắn trong số đó có một số quy trình đã có thể được tự động hóa từ nhiều năm trước. Tuy vậy, điều này sẽ làm mất đi những chi tiết và kinh nghiệm chuyên môn cần có để đưa ra một ý kiến định giá chuẩn mực. Mấu chốt của công tác định giá là cân bằng giữa tự động hóa và lời khuyên đáng tin cậy”, ông Sơn nói.

Theo vị chuyên gia này, sự ra đời của trí thông minh nhân tạo (AI) chắc chắn đã hỗ trợ nhiều cho các chuyên viên định giá trong việc loại trừ các khía cạnh nhàm chán của quy trình định giá. Công nghệ này nhiều khả năng sẽ phân tách thị trường bằng cách cung cấp các giải pháp định giá cho các phân khúc bất động sản ít phức tạp. Ngược lại, các loại hình bất động sản phức tạp hơn sẽ cần có tương tác với con người và kiến thức chuyên môn chuyên sâu.