Diễn biến lạ thị trường đất nền Đông Anh trước thềm lên quận

Giá đất Đông Anh có xu hướng giảm dù sắp lên quận

Trong buổi làm việc ngày 6.7 tới đây, UBND TP Hà Nội sẽ trình HĐND thành phố thông qua việc tán thành chủ trương thành lập quận Đông Anh và các phường thuộc quận Đông Anh.

Trước đó, vào ngày 27.6, UBND TP Hà Nội đã có tờ trình HĐND thành phố về việc tán thành chủ trương thành lập quận Đông Anh và các phường thuộc quận Đông Anh, Hà Nội.

Theo đó, phương án thành lập quận Đông Anh sẽ trên cơ sở giữ nguyên hiện trạng diện tích tự nhiên và quy mô dân số của huyện Đông Anh. Thành lập 24 phường thuộc quận Đông Anh trên cơ sở nguyên trạng diện tích tự nhiên và quy mô dân số của 24 xã, thị trấn của huyện Đông Anh.

Kết quả sau khi thành lập, quận Đông Anh có diện tích tự nhiên 185,68 km2, quy mô dân số hơn 400.000 người với 24 đơn vị hành chính cấp phường trực thuộc.

24 phường của quận Đông Anh sẽ bao gồm: Phường Đông Anh, Bắc Hồng, Cổ Loa, Đại Mạch, Đông Hội, Dục Tú, Hải Bối, Kim Chung, Kim Nỗ, Liên Hà, Mai Lâm, Nam Hồng, Nguyên Khê, Tàm Xá, Thuỵ Lâm, Tiên Dương, Uy Nỗ, Vân Hà, Vân Nội, Việt Hùng, Vĩnh Ngọc, Võng La, Xuân Canh, Xuân Nộn.

Sau khi HĐND phê duyệt, Hà Nội sẽ hoàn thành đồ án điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung Thủ đô 2030, tầm nhìn 2050 để trình Chính phủ phê duyệt, đảm bảo tiêu chuẩn phù hợp quy hoạch đối với việc thành lập quận Đông Anh và các phường thuộc quận.

Hồi tháng 3, Chủ tịch UBND TP Hà Nội Trần Sỹ Thanh đã ký ban hành Kế hoạch số 68 về việc Triển khai thực hiện Đề án đầu tư, xây dựng 5 huyện Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Hoài Đức, Đan Phượng thành quận.

Theo Kế hoạch, Ban Chỉ đạo sẽ báo cáo UBND thành phố, thành ủy về việc hoàn thiện hồ sơ, Đề án đối với hai huyện Đông Anh, Gia Lâm trong tháng 6.2023; đối với ba huyện Đan Phượng, Hoài Đức, Thanh Trì hoàn thành trong quý 2.2024.

UBND thành phố sẽ trình HĐND thành phố thông qua chủ trương đề nghị Đề án đối với hai huyện Đông Anh, Gia Lâm trong tháng 7.2023; đối với ba huyện Đan Phượng, Hoài Đức, Thanh Trì hoàn thành trong quý 3.2024.

Hoàn thiện hồ sơ, trình Chính phủ về Đề án đối với hai huyện Đông Anh, Gia Lâm trong quý 4.2023; ba huyện Đan Phượng, Hoài Đức, Thanh Trì hoàn thành trong năm 2025.

Theo báo cáo đánh giá của các huyện và rà soát sơ bộ của các sở, ngành, về tiêu chí huyện thành quận, 2 huyện Đông Anh và Gia Lâm đã đạt mức tối thiểu quy định (đối với nhóm cơ sở hạ tầng đô thị, huyện Gia Lâm đạt 24/25 tiêu chí, huyện Đông Anh đạt 22/25 tiêu chí); các huyện còn lại chưa đạt.

Về tiêu chí xã thành phường, huyện Đông Anh đã đạt mức tối thiểu nhóm cơ sở hạ tầng đô thị (10/13 tiêu chí); huyện Gia Lâm đạt mức tối thiểu nhóm cơ sở hạ tầng đô thị theo phương án điều chỉnh địa giới (10/13 tiêu chí).

Giá đất tại những nơi sắp lên quận luôn là vấn đề được nhà đầu tư quan tâm. Khác với giai đoạn trước, giá đất đều tăng nhanh khi có thông tin quy hoạch hạ tầng hoặc đề xuất lên quận thì thời điểm hiện nay, trong bối cảnh khó khăn chung của thị trường bất động sản, đất nền Đông Anh cũng đang rơi vào cảnh trầm lắng.

Báo cáo gần đây của một công ty nghiên cứu thị trường cho biết, so với quý 4.2022, giá bán các thị trường đất nền vùng ven Hà Nội giảm 1 - 13%, mức độ quan tâm giảm từ 4 - 24%.

Riêng đối với Đông Anh, đất ở đây đang duy trì mức giá giảm so với 4 tháng trước. Cụ thể, đất nền Nguyên Khê đang có giá 38 - 43 triệu đồng/m2, giảm 10-15% so với mức 42 - 47 triệu đồng/m2 sau Tết.

Đất nền Cổ Loa nằm trong các xóm giá bán vẫn đang ở mức giảm là 18-20 triệu đồng/m2 so với mức 22 - 25 triệu đồng/m2 thời điểm sau Tết. Đất kinh doanh Võng La tiếp tục duy trì mức giá đã giảm là 35 - 40 triệu đồng/m2 so với mức giá 37 - 42 triệu đồng/m2 của tháng tháng 2/2023. Đất nền Hải Bối cũng giảm 10% so với 4 tháng trước, duy trì ở mức 50 - 55 triệu đồng/m2.

Diễn biến này gần như trái ngược với thời điểm cuối năm 2021, khi có đề xuất Đông Anh là một trong 5 huyện lên quận trong tương lai của Hà Nội. Theo đó, sau thời gian chững lại vì dịch bệnh, giá đất địa phương này rục rịch tăng trở lại sau đề xuất lên quận.

Thời điểm đó, một số khu vực ven sông Hồng tăng từ 17-18 triệu đồng/m2 lên đến hơn 30 triệu đồng/m2. Khu vực thuộc thị trấn Đông Anh khoảng 50-70 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Ghi nhận qua các phiên đấu giá đất tại Đông Anh giai đoạn đó cho thấy, nhiều phiên có mức chênh lệch vài chục tỷ đồng.

Cụ thể, ngày 10.10.2021, huyện Đông Anh tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất tại điểm X1 thôn Lê Xá, xã Mai Lâm có tổng số tiền thu được là trên 124,1 tỉ đồng, tăng hơn 37 tỉ đồng so với giá khởi điểm. Giá trúng cao nhất là 80,1 triệu đồng/m2, ngang ngửa với một số khu vực trong nội thành Hà Nội. Giá trúng thấp nhất là 51,4 triệu đồng/m2.

Hay như thời kỳ “đón sóng” hạ tầng cầu Nhật Tân, Đông Trù giai đoạn 2010 – 2011, giá đất Đông Anh cũng tăng nóng. Cụ thể, giá đất một số xã Hải Bối, Vĩnh Ngọc tăng từ 8- - 90%, có nơi tăng đột biến trên 100%.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng thị trường sẽ không bùng nổ giống như trước đây bởi chính quyền đã có sự can thiệp và chính sách tác động mạnh mẽ hơn, giúp kiểm soát khả năng tăng giá bất động sản.

Bên cạnh đó, bối cảnh thị trường hiện nay vẫn còn khó khăn, lãi suất cao, thanh khoản chậm, cùng với tâm lý chờ đợi của nhà đầu tư nên giá đất hiện tại đang có xu hướng giảm.

Giới chuyên gia dự báo rằng, phải đến hết năm 2024, giá đất nền mới có thể khôi phục trở lại nhưng sẽ không có chuyện tăng nóng như trước đây.