Địa ốc Hà Nội và bậc thang cuối cùng

Bậc thang cuối cùng

Vào năm 2009, khi thị trường BĐS Hà Nội mới khởi động sóng tăng sau chuỗi tháng ngày lê thê phải chịu trận với cơn khủng hoảng kinh tế, lượng căn hộ trung - cao cấp trên địa bàn thành phố này mới chỉ có khoảng 8.000 căn - biểu hiện của tình trạng cung không đủ cầu.

Chính vì thế, tiếp theo đợt sốt đất nền dự án ở hai khu vực phía Tây và phía Đông Hà Nội, ngay từ quý VI/2009 đã diễn ra hiện tượng ấm lên của phân khúc căn hộ chung cư, rồi dẫn đến cơn sốt thực sự trong phân khúc này.

Tuy vậy, năm 2011 lại là một thái cực khác hoàn toàn. Nguồn cung căn hộ của Hà Nội hiện nay lên đến 45.000 căn, trong đó hơn 80% là loại trung - cao cấp. Thị trường bất động sản lại đang có dấu hiệu bão hòa. Những ngày qua, một số nhà đầu tư vay vốn ngân hàng để lướt sóng căn hộ đã dính vào tình trạng mắc kẹt trầm trọng, phải giảm giá căn hộ hàng trăm triệu đồng nhưng vẫn không có người mua, trong lúc chính chủ đầu tư căn hộ lại tung ra chính sách chiết khấu (khuyến mãi) giá căn hộ đến 12%.

Khi thời hạn nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính phải thanh toán cho ngân hàng không còn nhiều, giới kinh doanh địa ốc đang đồn đoán về việc giá căn hộ cao cấp sẽ phải giảm ít nhất 15% so với mức đỉnh.

Nhưng căn hộ vẫn chưa phải là minh họa tiêu biểu nhất cho sự thất bại của trào lưu lướt sóng BĐS. Cái gì lên nhanh nhất, ảo nhất thì chiều xuống cũng gần như vậy.

Vào tháng 4-5/2009, đất nền khu vực phía Tây Hà Nội đã được thổi giá đầu tiên. Sau 3-4 đợt tăng giá, đến đầu năm 2011 mặt bằng giá khu Tây đã gấp gần 3 lần giá năm 2009 - một tỷ lệ sốt vượt hơn hẳn phân khúc căn hộ và nhà riêng lẻ, càng không thể so sánh được với mức giá chỉ tăng nhẹ của phân khúc biệt thự, nhà phố. Đó cũng là lý do tại sao tuy vẫn có khá nhiều người đánh giá đất nền là kênh đầu tư số một và kỳ vọng phân khúc này sẽ còn tiếp tục mang lại lợi lộc, nhưng một sự thật không thể chối cãi là tại những dự án như Geleximco và Kim Chung - Di Trạch, giá đất đang giảm gần 10 triệu đồng/m2.

Trước đó, Sóc Sơn sau một thời gian ngắn đột ngột nóng đất thổ cư, đã gây nên hiệu ứng tháo chạy đối với nhiều nhà đầu tư. Rất rõ ràng, đặc thù của những vùng xa trung tâm Thủ đô là do giá thấp hơn hẳn đất đô thị nên mặt bằng giá có thể được đội ngũ cò đẩy lên vô chừng, tạo ra biên độ lợi nhuận thậm chí còn cao hơn cả đất phía Tây Hà Nội. Thế nhưng sự quá hạn chế về tính thanh khoản cũng có thể khiến Sóc Sơn trở thành Ba Vì thứ hai - lúc hạ sốt không ai mua cả.

Theo logic trên, điều tự nhiên là những khu vực gần Hà Nội được đánh giá là đầy tiềm năng như Vĩnh Phúc cũng bỗng dưng lặng sóng. Lại trở về với thời kỳ đầu năm 2009, các văn phòng môi giới nhà đất ở Hà Nội đang uể oải ngáp dài. Một số môi giới còn tính đến chuyện bỏ nghề.

Một thị trường BĐS được coi là ổn định khi giá cả hợp với túi tiền của người tiêu dùng. Trong thị trường BĐS ở nước ta, quan niệm này ít khi được để ý tới, hay nói chính xác hơn là chỉ được các chủ đầu tu lưu tâm vào thời suy giảm hoặc đóng băng của thị trường địa ốc.

Còn khi thị trường này bùng nổ, người ta chỉ mải mê so sánh giữa nơi này giá thấp với nơi kia giá cao mà hầu như chẳng quan tâm đến bao giờ, khi nào thì người có thu nhập thấp mới mua được nhà. Cũng bởi thế, gần 70% người đi mua đất nền thuộc về mục đích đầu cơ, hoặc nếu có đầu tư cũng chỉ là bất đắc dĩ do "lệch sóng".

Với mặt bằng giá đất nền dù đã giảm đôi chút như hiện nay ở Hà Nội, có thể nói vẫn còn là quá cao so với mặt bằng thu nhập của đại đa số người dân. Cuối năm 2009, đầu năm 2010, người tiêu dùng còn có thể với tới những căn hộ và nhà ở có mức giá dưới 3 tỷ đồng, nhưng đến cuối năm 2010 thì cái mặt bằng giá ấy đã đội thêm ít nhất 30% nữa. Còn với đất nền, con số 3 tỷ đó chỉ mua được khoảng 60m2 ở khu phía Tây Hà Nội. Mà mua đất rồi thì không biết lấy tiền đâu xây nhà.

Nhìn tổng quan hơn, chỉ số giá nhà/thu nhập người dân ở Việt Nam đang lên đến 24,5-26,6, cao hơn nhiều lần so với các nước trong khu vực Nam Á (6,25) và châu Âu, Bắc Mỹ (6,25); và càng không phù hợp chút nào với mức khuyến cáo từ 3-4 của Liên Hiệp Quốc.

Thị trường sẽ "tự phê bình"

Dõi theo thị trường, ngày 7/4/2011, VEF.VN có bài "Đất nền Hà Nội đã đạt đỉnh?", nêu một số quan ngại về tình trạng bong bóng BĐS và nguy cơ đối với giới đầu tư. Một điều đáng ghi nhận là có khá nhiều ý kiến phản hồi bài viết này với nội dung cho rằng do nhu cầu còn rất lớn về đất ở của người Hà Nội và các vùng xung quanh Hà Nội nên phân khúc đất nền sẽ không thể xuống giá được.

Nhưng từ đầu tháng 4/2011 đến nay, không ít người dân đã phải tìm ra cách ứng xử miễn cưỡng đối với thị trường BĐS: quay lưng lại với thị trường này. Một khi lực cầu đại chúng đóng băng và thời hạn thanh toán ngân hàng luân phiên đến gần, làm sao đất nền còn tồn tại được mặt bằng giá cao chót vót?

Nhưng cũng có một nguồn cơn có lẽ quan trọng không kém làm cho giá đất nền phải tiếp tục xu hướng giảm, đó là việc dòng tiền nóng - dòng tiền đầu cơ dường như đã chính thức nói lời chia tay với thị trường BĐS Hà Nội.

Vào năm 2009, nếu như thị trường này được "đánh lên" bởi giới đầu cơ, thì nay cũng chính giới đầu cơ làm cho nó chìm lắng trở lại. Nói một cách ý nhị, "hàng" đã được "thanh lý" xong. Có thể từ tháng 12 của năm 2010, nhiều đại gia đã cơ bản thu hồi nguồn vốn bị tồn từ đầu năm 2008 và đã bắt đầu nghĩ sang những câu chuyện khác - những miền đất hứa khác.

Với những lý do trên, lịch sử tăng trưởng theo hình "ruộng bậc thang" của thị trường BĐS Hà Nội thật khó lặp lại trong năm 2011, thật khó để tạo ra một bậc thang mới cao hơn bậc thang cũ. Trên tổng thể, sẽ chỉ còn một ít đợt sốt xảy ra cục bộ tại một ít địa bàn có thay đổi đột biến về quy hoạch, giao thông. Làn sóng đầu tư sẽ nhanh chóng chuyển từ quan niệm giá trị sang giá trị sử dụng. Vì thế, phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp vẫn còn đất sống.

Muốn có một bậc thang mới trong năm nay, nhiều khả năng thị trường đất nền và căn hộ cao cấp phải có thái độ "tự phê bình', tự làm cho nó giảm đi ít nhất 15%.

Tâm lý giới đầu tư và đầu cơ hiện nay đang chờ đợi sự sụt giảm đó cũng là một nguyên do làm cho thị trường phải đóng băng. Và chỉ đến khi độ sụt giảm đã đủ để kích thích lòng tham từ dòng tiền đầu cơ cũng như tạo ra sự an ủi phần nào cho dòng tiền đầu tư, thị trường BĐS lúc đó mới có thể tiếp tục hành trình bậc thang - nhưng rất có thể bậc thang này chỉ đạt đến mức ngang bằng hoặc thấp hơn bậc thang cũ, với mức thanh khoản khiêm tốn giống như những đợt "phục hồi kỹ thuật" trên sàn chứng khoán vậy.

Dù sao, vẫn cầu mong vào quý VI/2011 sẽ có một bậc thang mới để giới đầu cơ, nhất là những ai còn bị "kẹp hàng", có cơ hội để "thoát hàng".