Địa ốc Hà Nội, chủ đầu tư chuyển phân khúc hạng trung

Nhà hạng trung “hút” khách

Theo báo cáo của CBRE, quý IV/2013, thị trường căn hộ tiếp tục chứng kiến hoạt động mở bán mới thận trọng, với 1.400 căn, giảm 30% so với quý trước. Trong khi đó, hoạt động chào bán lại diễn ra khá sôi động, do chủ đầu tư tập trung giải quyết hàng tồn kho hơn là tung sản phẩm mới.

Quý IV/2013 cũng ghi nhận một khối lượng căn hộ hoàn thiện lớn, đạt 7.500 căn. Phần lớn nguồn cung đến từ các dự án quy mô như Đại Thanh, The Sparks (trước đây là Lê Văn Lương Residential), Mandarin Garden...

Đặc biệt, theo ông Richard Leech, điểm nổi bật nhất trong quý này là việc các chủ đầu tư chuyển hướng tập trung từ các sản phẩm giá thấp (dưới 20 triệu đồng/m2) sang sản phẩm giá trung (20 - 30 triệu đồng/m2).

“Lần đầu tiên sau 2 năm, sản phẩm giá thấp không còn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nguồn cung chào bán mới”, ông Richard Leech nói và cho biết, không như các quý trước, khi giao dịch chủ yếu diễn ra ở khoảng giá thấp, quý IV/2013 chứng kiến lượng giao dịch tập trung nhiều hơn ở khoảng giá trung. Nhiều khả năng, đây là kết quả của việc niềm tin của người tiêu dùng được cải thiện đáng kể, giúp tổng lượng giao dịch tăng đến 50% so với quý trước đó.

Tuy vậy, giá bán trên thị trường thứ cấp vẫn tiếp nối xu hướng giảm. Mức độ giảm trong quý IV, dù thấp hơn nhiều so với các quý trước, vẫn nhỉnh hơn so với quý III. Rõ ràng, quá trình phục hồi giá cả, nếu có, sẽ diễn ra chậm.

2014 dự kiến đón nhận một lượng căn hộ hoàn thiện khá lớn, gây áp lực cạnh tranh mạnh mẽ lên các dự án sẽ chào bán mới. Vì vậy, các dự án chất lượng được kỳ vọng sẽ có lượng giao dịch tăng, dù giá cả có thể không tăng tương ứng.

Phân khúc biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội thời gian gần đây cũng đã sôi động hơn khi chủ đầu tư điều chỉnh cả mức giá và diện tích căn hộ để phù hợp với nhu cầu của khách hàng.

Theo khảo sát của CBRE, trong quý IV/2013, thị trường ghi nhận hai dự án chào bán mới của các chủ đầu tư trong nước. Cụ thể, Công ty Viglacera chào bán 20 căn liền kề tại Dự án khu đô thị Xuân Phương (huyện Từ Liêm) và Tập đoàn Hà Đô chào bán 98 căn liền kề, nhà phố tại Dự án Khu đô thị Duyên Thái (huyện Thường Tín). Bên cạnh yếu tố giá bán, thì tiện ích dịch vụ và mức độ hoàn thành hạ tầng chung của dự án biệt thự, nhà liền kề là 2 yếu tố quan tâm hàng đầu đối với khách hàng. Điều đó lý giải vì sao các chủ đầu tư tiếp tục quảng cáo các đợt chào bán với điểm nhấn là cơ sở hạ tầng và các tiện ích phục vụ cho người dân sống trong khi đô thị.

Bất động sản cho thuê giảm giá

Thị trường văn phòng không ghi nhận nguồn cung mới trong quý IV/2013. Giá chào thuê trung bình tiếp tục giảm trên toàn thị trường. Xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm vẫn tiếp diễn, do khu trung tâm thiếu hụt mặt sàn văn phòng diện tích lớn và mức giá thuê khá cao. Những khách thuê lớn thường chuyển đến các tòa nhà mới, nhằm nâng cao chất lượng văn phòng và thu hẹp diện tích thuê, trong khi được hưởng mức giá mới thấp hơn.

Điểm nhấn của thị trường bán lẻ trong quý IV/2013 là sự kiện Trung tâm thương mại Vincom Megamall - Times City của chủ đầu tư Vingroup chính thức khai trương, cung cấp hơn 100.000 m2 diện tích sàn bán lẻ. Hai dự án mới khác là Ocean Mall Trung Hòa Nhân Chính (18.500 m2) và Hồng Hà Center (tổng diện tích khối đế bán lẻ cho thuê đạt khoảng 4.000 m2). Trong khi đó, Hà Thành Plaza tạm thời đóng cửa để cải tạo. Do đó, đến cuối quý IV/2013, tổng diện tích mặt bằng bán lẻ cho thuê thực đạt hoảng 569.660 m2, tăng 19,2% so với quý trước đó và tăng mạnh 91% so với cùng kỳ năm 2012.

Giá thuê trung bình toàn thị trường đạt 41,4 USD/m2/tháng, giảm 11,9% so với quý trước đó. Giá giảm trên cả hai khu vực trung tâm (giảm 8%) và khu vực ngoài trung tâm (12,2%). Tỷ lệ trống toàn thị trường trong đạt 15,9%, tăng 1,5 điểm phần trăm so với quý III/2013 và tăng 2,1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2012. Trong đó, tỷ lệ trống của các trung tâm thương mại đạt 15,5%, tăng 1,9 điểm phần trăm so với quý trước đó, chủ yếu do một số khách thuê rút khỏi dự án hiện hữu.

Nhận định về xu hướng dịch chuyển khách thuê, ông Richard Leech cho biết, trong quý IV/2013 có tất cả 324 khách thuê mới tại trung tâm thương mại (trong đó 216 khách đến từ Vincom Megamall - Times City và 27 khách đến từ Ocean Mall Trung Hòa Nhân Chính) và 140 khách thuê đóng cửa. Nếu không tính trung tâm thương mại mới khai trương, số lượng cửa hàng đóng cửa nhiều hơn số lượng cửa hàng mở mới tại các trung tâm thương mại hiện hữu, điều này cho thấy khó khăn tại thị trường bán lẻ.

Theo Bộ Công thương, đến cuối năm 2012, số nhà bán lẻ nước ngoài chiếm hơn 40% trong số 700 siêu thị tại Việt Nam; 31 trong số 125 trung tâm thương mại hiện tại có yếu tố đầu tư nước ngoài. Con số này thể hiện mức độ quan tâm và phát triển mạnh của các nhà bán lẻ nước ngoài tại thị trường Việt Nam, đồng thời cho thấy mức độ cạnh tranh ngày càng lớn, đòi hỏi các nhà bán lẻ trong nước cần có sự chuẩn bị tốt về mặt quản lý cũng như vận hành.