Đi tìm "hàn thử biểu" bất động sản

Trong bối cảnh thị trường tù mù, kém minh bạch, có quá nhiều kỳ vọng đặt vào chỉ số giá bất động sản, mong nó như một hàn thử biểu để đo độ nóng - lạnh của thị trường. Thế nhưng, để đưa ra một chỉ số chính xác, phản ánh đúng thực tế thị trường là hết sức khó khăn.

Phải tự kiểm chứng sự chính xác

Mới đây, Savills Việt Nam đã công bố chỉ số giá bất động sản Savills (SPPI) quý IV/2012 của TP.HCM và Hà Nội. SPPI của cả hai thị trường này đều giảm so với quý trước. Tại TP.HCM, chỉ số giá nhà ở quý 4/2012 đứng ở mức 89,6 điểm, giảm nhẹ so với quý trước (0,8 điểm). Tuy nhiên, Savills Việt Nam cũng ghi nhận tốc độ giảm của chỉ số trong quý IV/2012 chậm hơn tốc độ giảm trung bình trong cả năm 2012. Cụ thể, chỉ số theo quý giảm 1,5 điểm/quý trong năm 2012. Ở lĩnh vực văn phòng, trong quý IV/2012, chỉ số giá thuê văn phòng theo quý là 71,3 điểm, giảm 3,5 điểm so với quý trước. Savills Việt Nam lý giải, sự suy giảm của công suất cho thuê và giá thuê trung bình làm cho chỉ số giá thuê văn phòng giảm.

Tại thị trường Hà Nội, chỉ số giá nhà ở của Savills quý IV/2012 ở mức 114,7 điểm, giảm 4,6 điểm so với quý trước. Nhìn chung, chỉ số giá theo quý đã giảm xấp xỉ 28% sau khi đạt đỉnh ở mức 138,7 vào quý II/2011. Tương tự, chỉ số văn phòng đạt 60 điểm, giảm 1,6 điểm so với quý trước và 5,4 điểm so với cùng kỳ năm ngoái.

Savills Việt Nam cho biết, các chỉ số trên được xây dựng và tính toán dựa trên một mẫu gồm hơn 200 dự án nhà ở trên thị trường sơ cấp và thứ cấp tại TP.HCM. Đối với thị trường văn phòng, mẫu nghiên cứu bao gồm 196 dự án tại TP.HCM. Tại Hà Nội, chỉ số xây dựng và tính toán dựa trên một mẫu gồm hơn 160 dự án trên thị trường sơ cấp và thứ cấp; 195 dự án văn phòng triển khai từ năm 2006. Savills Việt Nam nói, chỉ số "mô phỏng xu hướng thị trường một cách định lượng, thúc đẩy tính minh bạch của thị trường và cung cấp thêm các công cụ ra quyết định". Song chính Savills Việt Nam cũng thận trọng nói thêm: "Các bên quan tâm sử dụng tài liệu (Thông cáo báo chí của đơn vị này về chỉ số giá BĐS - PV) không nên tin cậy hoàn toàn những nhận định cũng như các trình bày mà phải tự mình kiểm chứng tính chính xác".

Chưa có chỉ số chính thức từ cơ quan nhà nước

Sự thận trọng của Savills Việt Nam là cần thiết, bởi tới nay, sau nhiều năm dò dẫm chuẩn bị, chưa cơ quan quản lý Nhà nước nào đưa ra được chỉ số giá bất động sản. Theo các quy định tại Thông tư số 20/2010/TT-BXD, đáng ra 4 đô thị lớn nhất cả nước (Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng và Cần Thơ) đã phải công bố chỉ số giá bất động sản từ quý III/2011. Đây là cơ sở để các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan tham khảo, sử dụng vào việc quản lý thị trường bất động sản tại địa phương. Người dân, nhà đầu tư có thể nắm rõ hơn xu hướng biến động trên thị trường nhờ chỉ số giá bất động sản, được cơ quan Nhà nước công bố 3 tháng một lần. Không chỉ là công cụ thống kê theo dõi thị trường đơn thuần, các nhà quản lý còn kỳ vọng, việc công bố chỉ số sẽ giúp các đơn vị quản lý Nhà nước cũng như nhà đầu tư kinh doanh đưa ra được chính sách, chiến lược phát triển trong lĩnh vực bất động sản.

Thế nhưng, tới nay đã quá hẹn hơn một năm mà các thành phố này đều chưa thể đưa ra những con số mà thị trường đang mong chờ. Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng đã nhiều lần đốc thúc các địa phương khẩn trương công bố chỉ số đánh giá thị trường theo quy định tại Thông tư số 20/2010/TT-BXD. Song, thông tin có giá trị gần đây nhất chỉ là cuộc hội thảo về chỉ số giá bất động sản do Sở Xây dựng Hà Nội tổ chức hồi giữa năm 2012! Tại cuộc hội thảo đó, Sở Xây dựng Hà Nội cũng chỉ hứa hẹn rằng, trong năm 2013, Hà Nội sẽ xây dựng chỉ số giá và cung cấp thông tin về lượng giao dịch bất động sản ở 4 quận (Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hà Đông) và hai huyện (Hoài Đức, Từ Liêm).

Tiếp tục chờ?

Đại đa số các nhà đầu tư, doanh nghiệp đều tỏ thái độ ủng hộ việc công bố chỉ số giá bất động sản. Giám đốc Công ty Bất động sản Ba Đình (Hà Nội), ông Nguyễn Anh Dũng cho rằng, việc thị trường bất động sản thiếu thông tin trong thời gian dài không chỉ làm cho người dân có thể bị thiệt lớn mỗi lần giao dịch (do không nắm được xu hướng giá cả), mà ngay cả các doanh nghiệp cũng bị "hớ" khi trót đầu tư vào những khu vực có biến động giá đi xuống. Thế nên, các doanh nghiệp cho rằng, tính chính xác của chỉ số là yêu cầu đầu tiên. Ông Nguyễn Anh Dũng cảnh giác: "Tính toán chỉ số giá bất động sản không nên chỉ dựa vào số liệu do các chủ đầu tư hay các sàn giao dịch cung cấp bởi họ có thể tranh thủ "thổi" giá thị trường".

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng nhìn nhận, khâu khó nhất hiện nay chính là cơ chế thu thập thông tin. Ông nói: "Quan trọng là phải tìm kiếm được thông tin thật do người dân, doanh nghiệp chào bán hoặc trả giá mua. Giá ảo sẽ chỉ giảm bớt khi hầu hết giao dịch bất động sản đều thực hiện qua sàn giao dịch". Vị Thứ trưởng Bộ Xây dựng cũng thừa nhận, do cơ quan quản lý chưa từng công bố chỉ số giá bất động sản, mà thông tin về giá hầu hết đều do một số công ty quản lý bất động sản tự thu thập qua nhiều nguồn khác nhau với độ tin cậy chưa cao, nên trong một thời gian dài, đã xảy ra tình trạng nhà đất "sốt ảo" hay "sốt" cục bộ do bị giới đầu cơ "thổi" giá. Về phương pháp tính toán chỉ số, nhằm đảm bảo tính xác thực và độ tin cậy cao, cần phải sử dụng "rổ" hàng hóa chung như cách tính chỉ số giá tiêu dùng CPI. Ngoài ra, còn phải tính tới biến động giá của bất động sản theo thời gian.