Có lẽ câu chuyện được các nhà đầu tư tài chính đề cập đến nhiều nhất trong thời gian gần đây chính là sự điều chỉnh giảm mạnh của thị trường chứng khoán Việt Nam (TTCK) và sự tăng giá phi mã của giá bất động sản.

Giá bất động sản tăng phi mã thời gian qua. Ảnh Thanh Hoa

Trong khuôn khổ của bài viết này thì thị trường bất động sản mà tác giả đề cập đến chỉ nhằm nhấn mạnh đến giá đất nền.

Theo thống kê thì chỉ riêng trong tháng 4-2018, chỉ số VN-Index đã giảm tới 11% so với diễn biến của tháng 3-2018. Còn ở chiều ngược lại, đất nền nóng sốt ở tất cả các tỉnh, thành phố từ Bắc vào Nam. Giá đất tăng lên gấp 2-3 lần chỉ trong một thời gian ngắn. Đáng lưu ý, nhiều khu đất ở Phú Quốc, Vân Đồn, Nha Trang, Đà Nẵng hay Hải Phòng, mặc dù còn đang nằm trong diện quy hoạch, vẫn còn là đất nông nghiệp... nhưng được giới đầu cơ mua đi bán lại nhiều lần.

Sẽ không quá khó để giải thích cho hai diễn biến ở trên. Với TTCK, đó là do sự tăng trưởng nóng của giá chứng khoán, mức tăng trưởng lên tới 48% trong năm 2017, trong khi lợi nhuận của các doanh nghiệp bình quân chỉ tăng khoảng 26%. Còn giá đất nền tăng xuất phát từ câu chuyện trong tương lai cả nước sẽ có ba khu hành chính - kinh tế đặc biệt (đặc khu kinh tế) hay tăng trưởng khách du lịch lên tới 30% thời gian gần đây và rất có thể là cả sự dịch chuyển dòng tiền từ TTCK sang thị trường bất động sản...

Đều có chung một kịch bản

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự tăng giá của chứng khoán trước đây và giá đất nền hiện nay. Tuy nhiên, có một nguyên nhân rất riêng và rất đặc thù ở Việt Nam. Đó là sự đầu cơ chi phối thị trường của một nhóm các nhà đầu tư cả cá nhân lẫn tổ chức. Theo đó, sự tăng giá của các tài sản tài chính đã vượt quá giá trị thật của chúng (real value). Như đã đề cập ở trên, chỉ số VN-Index đã tăng tới 48% trong năm 2017 và 20% chỉ trong hơn hai tháng đầu năm 2018. Đây đều là mức tăng trưởng cao nhất nhì trên thế giới. Mặc dù vậy thì lợi nhuận của các doanh nghiệp chỉ tăng 26% trong năm 2017.

Trong khi đó, sự tăng giá của đất nền một cách vô lý không dựa hoàn toàn vào lợi ích kinh tế mà nó sẽ đem lại cho các nhà đầu tư trong tương lai. Lợi ích kinh tế ở đây chính là khả năng sinh lợi mà khu đất đó có thể mang lại cho các chủ sở hữu, như mảnh đất đó được dùng để xây khách sạn, nhà xưởng, văn phòng hay cho thuê... Tuy nhiên, tất cả khả năng trên chỉ có thể xảy ra khi mảnh đất đó được quy hoạch và được đầu tư đồng bộ về cơ sở hạ tầng. Diễn biến giá đất tăng mạnh trong thời gian qua lại không dựa trên nền tảng của giá trị đó. Giá đất đã được đẩy lên cao ở gần như tất cả vị trí và khu vực, mặc dù mức độ có sự khác nhau.

Như vậy có thể thấy rằng sự tăng giá của chứng khoán và bất động sản tại Việt Nam dường như đều có chung một kịch bản.

Sự điều chỉnh sẽ là tất yếu

Sự điều chỉnh giảm của TTCK trong thời gian qua một lần nữa cho thấy giá cả của các tài sản sẽ chỉ xoay quanh giá trị thật của tài sản đó. Diễn biến này không phải mới mà đã từng diễn ra nhiều lần trong quá khứ. Điều đó cho thấy thị trường tài chính sẽ không phải là một sân chơi phù hợp cho các nhà đầu tư không chuyên. Bởi lẽ, các nhà đầu tư cá nhân, nhỏ lẻ rất có thể đang sở hữu chứng khoán ở mức giá cao nhất và hiện đang phải chịu lỗ khoảng 15-20% giá trị. Câu chuyện của Việt Nam cũng hoàn toàn trùng khớp với diễn biến của TTCK ở các nước trong khu vực như Indonesia, Philippines hay xa hơn là thị trường của Argentina và Pakistan... Như vậy, có thể thấy sự điều chỉnh của thị trường là cần thiết và tất yếu khách quan.

Với những lập luận như trên thì câu chuyện của chứng khoán hoàn toàn có thể lặp lại đối với thị trường bất động sản, mà cụ thể ở đây là giá đất nền.

Đông Hà (Saigontimes)
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.
Các dự án đang bán Căn hộ Gem Riverside Thăng Long Home Căn hộ quận 3 Đất Nhơn Trạch
Căn hộ Dream Home Riverside Q7 Saigon Riverside Bella Villa Đức Hòa  Căn hộ quận 6 Đất nền Biên Hòa
Căn hộ vincity quận 9 Victoria Village Quận 2 Căn hộ The Coastal Hill Căn hộ Quận 11 Đất nền quận Thủ Đức
Căn hộ Sonata Residence  Eco Town Long Thành Căn hộ Emerald Precinct Đất chia lô quận 8 Đất nền quận 12
Căn hộ Samsora Riverside The Arena Cam Ranh Căn hộ Napoleon Castle I Dự án Paradise Riverside Đất Thủ Dầu Một
Căn hộ Palm Garden quận 2 FLC Quảng Bình Căn hộ The Palace Residence Saigon Metro Mall Đất Bà Rịa
Căn hộ Empire city Sapphire Khang Điền Quận 9 Dự án Bella Vista Dự án Vincity Grand Park Đất Phú Quốc
Chung cư The Terra Hào Nam Căn hộ Dragon Fairy Nha Trang Vũng Tàu Regency Dự án Hamubay Đất nền Phan Thiết
Rome Diamond Lotus Quận 2 Căn hộ raemian city quận 2 Dự án Green Mark Dự án five star eco city Biệt thự biển Phan Thiết
Dự án Moonlight Park View Dự án The Grand Manhattan Dự án Ventosa quận 5 Dự án Harina View Thủ Đức Biệt thự biển Hội An
Căn hộ Sunshine City Sài Gòn The Western Capital Dự án Ray River Residence Dự án Long hậu riverside Dự án Cam ranh City Gate
Căn hộ La Cosmo Long Phú Residence The Ascent Thảo Điền River Silk City Căn hộ Green Star Sky Garden
Dự án Green City BNC Dragon Officetel Golden King Harbor Center Malibu hội an
        Dự án Lago Centro Long An