Đề xuất bỏ phí bảo trì chung cư

Nhà ở chung cư phát triển nhanh chóng tại TP.HCM

Còn phí, còn tranh chấp

Theo quy định hiện nay, chủ đầu tư có trách nhiệm nộp 2% kinh phí bảo trì chung cư (số tiền này thu từ người mua căn hộ và phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại, không bán). Số tiền này phải được gửi vào ngân hàng và chuyển giao lại cho cư dân khi ban quản trị chung cư được thành lập.

Tuy nhiên, do số tiền quá lớn nên đã trở thành “món mồi” béo bở cho các nhóm lợi ích “xâu xé”, từ đó phát sinh nhiều tranh chấp, gây bất ổn xã hội.

Tranh chấp bùng phát tại nhiều chung cư một phần do phí bảo trì 2%. Ảnh: Gia Khiêm - Đình Sơn

Mới đây Sở Xây dựng TP.HCM đề xuất bỏ 2% phí bảo trì để tránh tranh chấp sau những xung đột xảy ra tại nhiều chung cư trên địa bàn trong thời gian qua từ nguồn tiền này gây ra.

Ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở, Sở Xây dựng TP.HCM, cho rằng: Tranh chấp, khiếu kiện tại các chung cư thời gian vừa qua phần nhiều liên quan đến vấn đề quỹ bảo trì. Nếu luật pháp vẫn buộc thu khoản phí này sẽ tiếp tục phát sinh tranh chấp không biết đến bao giờ mới kết thúc.

Do đó, nên bỏ khoản phí này khi người dân mua nhà. Khi chung cư đi vào sử dụng, nếu phát sinh hư hại thì người sử dụng có trách nhiệm đóng góp để sửa chữa, nếu không nộp sẽ có chế tài theo quy định đưa ra. “Một chung cư có tuổi thọ trung bình 100 năm.

Trong 5 năm đầu chung cư vẫn còn bảo hành theo chính sách của nhà thầu. Thời gian đầu chi phí bảo dưỡng, bảo trì thiết bị chưa nhiều. Nhưng càng về sau, chi phí bảo trì thiết bị càng gia tăng và sau khoảng 10 năm, nguồn quỹ bảo trì sẽ cạn kiệt. Luật quy định là muốn bảo vệ quyền lợi người dân, nhưng lại vô tình gây ra các tranh chấp phát sinh liên quan đến khoản tiền này.

Do đó, không nhất thiết phải nộp 2% phí bảo trì ngay từ đầu, mà có thể thực hiện đóng hằng năm; hoặc nếu phát sinh vấn đề cần phải có chi phí, cư dân sẽ đóng góp. Khảo sát ở nhiều nơi, nước ngoài cũng có nơi chia nhỏ khoản này ra thu hằng tháng, hằng quý cùng với phí quản lý. Khi kinh phí vận hành sử dụng hết, số dư ra sẽ lập quỹ để bảo trì”, ông Hải nói.

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cũng cho rằng tranh chấp tại các chung cư nếu không được giải quyết có thể sẽ dẫn đến phát sinh những bất ổn xã hội.

Trước tình hình tranh chấp, khiếu kiện tại các chung cư thời gian qua, Sở Xây dựng TP.HCM kiến nghị bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu kinh phí 2% phần sở hữu chung nhà chung cư như hiện nay.

Ông Garry, trưởng đại diện cho một tập đoàn bất động sản lớn của Trung Quốc tại VN, cho hay tại Malaysia nơi tập đoàn của ông có dự án hay tại Hồng Kông nơi ông đang sinh sống không có quy định thu khoản phí bảo trì chung cư 2%.

Thay vào đó chủ đầu tư sẽ thu phí quản lý hay còn được gọi là phí duy trì, được dùng để trang trải cho việc quản lý tòa nhà, bao gồm cả bảo vệ, hướng dẫn và quỹ dự phòng để sửa chữa các hư hại của tòa nhà. Khi căn hộ có các hư hại, chủ nhà sẽ thanh toán tiền sửa chữa hoặc sơn sửa căn nhà.

Nhưng nếu sơn lại toàn bộ tòa chung cư thì tất cả cư dân cùng chủ đầu tư họp lại và đưa ra thỏa thuận để thống nhất chi phí và tiến hành thuê nhà thầu sửa chữa. Nếu chủ sở hữu căn hộ nào không thực hiện sẽ bị chế tài bằng cách cắt dịch vụ, điện nước và bị “bêu tên” ở chung cư.

Tranh cãi vì thiếu minh bạch

Trái ngược với đề xuất trên, nhiều chuyên gia vẫn cho rằng việc duy trì phí quản lý chung cư là cần thiết, nếu quản lý và quy định chi tiết, chặt chẽ, việc thu chi được minh bạch, công khai.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, cho rằng hiện nay quy định buộc chủ đầu tư có trách nhiệm nộp 2% kinh phí bảo trì vẫn chưa rõ ràng, cụ thể và thật sự chặt chẽ. Bởi một dự án có rất nhiều căn hộ, bán nhiều đợt, với nhiều mức giá khác nhau.

Trong khi số tiền này người mua nhà đóng cùng với giá bán căn hộ vào chung một tài khoản cho chủ đầu tư từ lúc nhận nhà. “Chủ đầu tư giữ số tiền này đến khi bàn giao cho ban quản trị mất ít nhất cũng 2 năm, chậm có khi mấy năm vì phải chờ thành lập ban quản trị.Trong quá trình này nhiều chủ đầu tư mượn dùng vào việc khác nên mới có chuyện chủ đầu tư chây ì không chịu tiến hành họp để bầu ban quản trị.

Đến lúc bàn giao rồi, những người trong ban quản trị cũng không đủ điều kiện để kiểm tra, tính toán xem số tiền chủ đầu tư đưa ra có đúng, có đủ; bởi họ không thể đi kiểm tra sổ sách kế toán của chủ đầu tư xem số tiền 2% là bao nhiêu.

Đây là một khe hở rất lớn khiến số tiền này bị thất thoát. Do đó, khi thu khoản phí này cần buộc chủ đầu tư phải nộp vào một tài khoản riêng, hạch toán độc lập để công khai minh bạch khi chuyển về cho ban quản trị quản lý”, luật sư Phượng phân tích.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cũng cho rằng hiện nay quy định chủ tài khoản của ban quản trị chung cư có thể là một hoặc nhiều thành viên đứng tên đồng chủ tài khoản. Nhưng trên thực tế tại nhiều chung cư, tài khoản này chỉ có một người trong ban quản trị làm chủ tài khoản. Điều này dễ dẫn đến tình trạng lạm quyền, lạm chi, trục lợi cá nhân gây thiệt hại cho cư dân.

Do vậy, ngoài việc số tiền trên phải được chuyển vào một tài khoản riêng khi chủ đầu tư thu từ khách hàng, luật cũng cần có quy định rõ chủ tài khoản của ban quản trị chung cư phải có từ hai người trở lên làm đồng chủ tài khoản để tránh trường hợp lạm quyền, trục lợi.

Trong đó nên có một thành viên trong ban quản trị là đại diện của chủ đầu tư và người này cũng phải có tên trong tài khoản của ban quản trị để cùng giám sát số tiền này. “Hiện nay xuất hiện dấu hiệu nhóm lợi ích gây lộn xộn ở các chung cư, thậm chí cấu kết với xã hội đen để thao túng và trục lợi các quỹ, trong đó có phí bảo trì chung cư.

Chính vì vậy pháp luật cần có quy định cụ thể việc ứng cử, bầu cử ban quản trị để tránh trường hợp người xấu lợi dụng vào đây để trục lợi”, ông Châu nói.