Đầu tư BĐS: Những chiêu thức để tránh bị lừa

NĐT chỉ nên chi tiền khi nào?

Gần đây, cơ quan Công an liên tiếp phá các vụ lừa đảo NĐT bất động sản. Sau vụ "Oanh Xã Đàn" bán nhà trên giấy để chiếm đoạt hàng trăm tỷ đồng của NĐT lại đến vụ Tuấn (Hà Anh Tuấn) làm giấy tờ giả lừa đảo 16 tỷ đồng của 9 nhà đầu tư.

Theo một giám đốc sàn giao dịch bất động sản, hiện giao dịch trên thị trường này vẫn rất phức tạp, thông tin bị nhiễu loạn, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Điều này thể hiện rõ qua việc xuất hiện trên mạng internet nhan nhản các lời rao bán "suất ngoại giao", "căn hộ giá gốc", "giá rẻ bất ngờ" ở tất cả các dự án từ nhà liền kề, biệt thự, chung cư đến nhà tái định cư, từ dự án đã xây thô xong đến dự án mới ở trên giấy. Trong đó, căn hộ thuộc dự án Vân Canh được rao với mật độ dầy đặc.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Thái Minh Quang (nhà phân phối độc quyền của Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng HUD1) cho biết: Mặc dù sàn đã phân phối hết các căn hộ của HUD1 nhưng trên mạng vẫn ngang nhiên rao bán những căn hộ này.

Theo đại diện HUD1, liên quan đến việc các đối tượng làm giả giấy tờ để lừa đảo nhà đầu tư ở dự án Vân Canh, thời gian qua, HUD1 đã liên tục phải làm việc với cơ quan công an để làm rõ các hành vi lừa đảo.

Theo ông Nguyễn Như Cường, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản ĐQ (Khu đô thị Trung Hòa-Nhân Chính-Cầu Giấy-Hà Nội), thời điểm trước khi Nghị định 71 (ban hanh hành ngày 23/6/2010) quy đinh chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở) có hiệu lực, nở rộ các hình thức huy động vốn trong khi dự án nhà ở chưa xây dựng xong cơ sở hạ tầng, chưa có móng. Trong bối cảnh cung nhiều hơn cầu thì chủ đầu tư dự án là người soạn thảo và quyết định nội dung của hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán.

Nhà đầu tư luôn có tâm lý mình là người đầu tiên tham gia dự án để mua được giá gần sát giá gốc nên thường ít quan tâm đến các điều khoản về tiến độ, thủ tục đầu tư của dự án, kết cấu hạ tầng của dự án, tính khả thi của hợp đồng, vấn đề bồi thường khi chủ đầu tư không thực hiện hoặc chậm thực hiện hợp đồng.

Thậm chí, rất nhiều trường hợp dù không được nhìn thấy các giấy tờ đảm bảo tính pháp lý của dự án nhưng vẫn ký hợp đồng đặt cọc, mua bán viết tay giữa các cá nhân với nhau. Loại hợp đồng này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, tạo điều kiện cho tội phạm lừa đảo. Điển hình là vụ Nguyễn Thị Kim Oanh lừa đảo hàng trăm tỷ đồng các nhà đầu tư có nhu cầu muốn mua nhà tại dự án Khu đô thị Vân Canh (Hoài Đức-Hà Nội).

Hiện nay, khi thị trường bất động sản đang chững lại, có nhiều cơ hội cho NĐT lựa chọn. Tuy nhiên, NĐT vẫn phải hết sức lưu ý đến tính pháp lý của dự án mà mình có ý định đầu tư.

Bao giờ cũng vậy, một dự án nhà ở phải có các loại giấy tờ sau: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng, Chứng nhận việc hoàn thiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.

Đối với chủ đầu tư thứ phát, phải có hợp đồng chuyển nhượng dự án phát triển nhà ở với chủ đầu tư thứ nhất.

Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 71 (quy đinh chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở) cũng quy định chi tiết về góp vốn, huy động vốn, mua bán ở dự án phát triển nhà ở.

Theo đó, chủ đầu tư được phép huy động vốn khi dự án đã đầy đủ các giấy tờ về đầu tư, quy hoạch, kiến trúc, giải phóng mặt bằng và đã hoàn thành việc xây dựng cơ sở hạ tầng, móng công trình. Chủ đầu tư cũng chỉ được phép huy động tối đa 70% giá trị căn hộ khi xây dựng xong phần thô công trình.

Hình thức huy động vốn bằng cách góp vốn, cho vay vốn (nhà đầu tư cho chủ đầu tư vay vốn để được hưởng quyền mua căn hộ) phải được chủ đầu tư lập danh sách gửi lên Sở xây dựng. Theo quy định, mỗi nhà đầu tư chỉ được phép cho vay vốn tại một dự án.

"Thực tế thì dự án nào cũng có một số căn hộ để chủ đầu tư bán ưu đãi cho một số đối tượng như cán bộ, nhân viên, những người có công trong việc hình thành và thực hiện dự án (thường được gọi là bán “suất ngoại giao”). Tuy nhiên, người được hưởng mua các suất ưu đãi này sẽ không được hưởng giá chênh lệch khi chuyển nhượng quyền mua cho người khác.

Đây cũng tạo ra kẽ hở để một số đối tượng móc nối với cán bộ quản lý dự án gom căn hộ để bán ra ngoài thu tiền chênh lệch. Nếu bị cơ quan công an phát hiện, những giao dịch này sẽ vô hiệu, tiền giao dịch sẽ bị thu hồi làm tang chứng vụ án." - ông Nguyễn Như Cường, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản ĐQ phân tích.

Nên giao dịch qua sàn

Nhìn nhận dưới góc độ pháp lý, Luật sư Phạm Văn Phất (Văn phòng Luật sư An Phát Phạm) phân tích: "Theo Luật Kinh doanh bất động sản thì giao dịch nhà ở tại các dự án phát triển nhà đều phải được thông qua sàn giao dịch bất động sản. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư, tránh thất thoát thuế, đảm bảo tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Sàn giao dịch chính là nơi thay mặt nhà đầu tư kiểm chứng, đảm bảo với nhà đầu tư tính pháp lý của từng dự án. Bất động sản hình thành từ dự án bắt buộc phải được đưa vào kinh doanh, phải đủ điều kiện kinh doanh (hồ sơ dự án, thiết kế, quy hoạch, tiến độ thi công) thì mới được đưa lên sàn giao dịch bất động sản.

Xuất phát từ quy định này nên các hình thức huy động vốn như góp vốn, đặt cọc của nhà đầu tư trực tiếp cho chủ đầu tư chỉ được thực hiện không quá 20% căn hộ tại dự án. 80% căn hộ còn lại phải được đưa lên sàn để huy động vốn.

Hợp đồng góp vốn, nhà đầu tư cho chủ đầu tư vay vốn, hợp đồng đặt cọc xét cho cùng là hình thức huy động vốn của chủ đầu tư nhưng về bản chất pháp lý chỉ là những thỏa thuận dân sự. Nếu không có những điều khoản rõ ràng sẽ tiềm ẩn nhiều nguy cơ khiến nhà đầu tư bị thiệt hại.

Do đó, khi ký những loại hợp đồng này, nhà đầu tư cần yêu cầu chủ đầu tư cam kết về tiến độ dự án, chất lượng công trình, nếu không thực hiện hợp đồng thì chủ đầu tư phải chịu bồi thường như thế nào?. Từ trước đến nay, đa phần trong các loại hợp đồng chỉ nêu khi chủ đầu tư bị chậm tiến độ sẽ bị phạt tính theo lãi suất ngân hàng, thậm chí thấp hơn.

"Theo tôi, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang ảm đạm, NĐT nên chọn những dự án có đầy đủ thủ tục pháp lý, đã cơ bản hoàn thiện phần móng để ký thẳng hợp đồng mua bán. Khi giao dịch, nên qua sàn bất động sản, tuyết đối không ký hợp đồng viết tay, không nên thấy giá rẻ mà ký những hợp đồng không rõ ràng", Luật sư Phạm Văn Phất nói.