Dân đầu cơ BĐS bán tháo, chủ đầu tư xanh mặt

Từ "Thượng đế" trở thành "đối thủ"

Vì cần tiền mặt, tới hạn tất toán hợp đồng với chủ đầu tư, trả nợ ngân hàng, trên nhiều trang mua bán, rao vặt nhà đất, rất nhiều mẩu tin cần bán gấp căn hộ tại các dự án chung cư, khu đô thị mới đang hoàn thiện, đã đóng nửa già tiền tiến độ - giá được giảm hàng chục triệu so với giá gốc của chủ đầu tư hay cắt lỗ lên đến vài trăm triệu đồng.

Mức độ thu hút của những rao vặt này phụ thuộc vào độ lớn của số tiền mà người bán chịu lỗ. Có trường hợp bên muốn bán khẳng định chấp nhận chịu lỗ 70% giá trị sản phẩm hay mức lỗ 1-2 tỷ đồng/sản phẩm BĐS mà không quên chua thêm: "đây là cơ hội hiếm hoi để sở hữu căn hộ cao cấp/lô đất giá rẻ nhất thị trường".

Các nhà đầu tư thứ cấp bán tháo ở đây là những cá nhân và các công ty tư nhân. Phần đa do sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn đầu tư vào BĐS, giờ phải tìm cách thoát hàng gấp; đối tượng tiếp theo do không nhìn thấy triển vọng của thị trường, các dự án không đầy đủ pháp lý, chủ đầu tư yếu kém, không đáp ứng được tiến độ tìm cách thoái vốn, tự giải thoát mình.

Mặc cho chủ đầu tư các dự án BĐS tại Hà Nội vẫn kiên định giữ giá thì các động thái thoái lui quyết liệt của các nhà đầu tư, đầu cơ thứ cấp, vô hình chung khiến giá sản phẩm của dự án liên tục lao dốc.

Với thị trường mà sức mua bó hẹp với số lượng rất ít ỏi giao dịch thành công thì việc các nhà đầu tư thứ cấp ồ ạt cắt lỗ đã đưa đối tượng này từ địa vị "Thượng đế" trở thành đối thủ cạnh tranh trực diện của các chủ đầu tư. Và trong cuộc đua thoát hàng này, ưu thế giá rẻ đã thuộc về các nhà đầu tư thứ cấp hay nói cách khác, đối tượng này có khả năng hớt trước các khách hàng tiềm năng của chủ đầu tư.

Lãnh đạo một dự án quy mô thuộc khu vực Hà Đông chia sẻ, áp lực doanh số càng về cuối càng gia tăng, bởi thị trường đã chìm lắng, đóng băng hơn năm trời nay. Hiện nay nhiều chủ đầu tư như đang ngồi trên đống lửa bởi chưa nhìn thấy triển vọng bán hàng trước mắt.

Dù cho lượng nhà đầu tư "đánh tháo" do đầu tư vượt quá khả năng chỉ chiếm khoảng vài phần trăm trong một dự án nhưng điều này để lại nhiều hệ lụy cả về yếu tố tâm lý thị trường, thương hiệu, đến chương trình bán hàng của chủ đầu tư sau này. Người có nhu cầu sẽ đặt ngược câu chuyện, dự án có vấn đề gì mà nhà đầu tư lại tháo chạy nhiều như vậy?

Cạnh tranh không biên độ

Ông Trương Chí Kiên, Phó TGĐ Công ty CP Him Lam Thủ đô nhìn nhận, thị trường trước đây chỉ có bên cung là các chủ đầu tư dự án cạnh tranh lẫn nhau. Sự cạnh tranh này thiết lập mặt bằng giá trên thị trường. Giữa các dự án cùng loại, mức chênh giá thường không nhiều, chỉ khoảng 5-10% dựa trên các lợi thế, giải pháp xây dựng, giá thành đầu vào...

Nhưng giờ đây, giá cả thị trường bị chênh lệch phân hóa mạnh bởi một lượng cung "không chính thức". Đó là nguồn cung thứ cấp do một bộ phận nhà đầu tư thứ cấp. Ngoài ra, một lượng cung nữa sẽ gia nhập thị trường tới đây đó là các BĐS thế chấp, thành nợ xấu của các ngân hàng.

Do giá trị chào bán thường thấp hơn mặt bằng giá sơ cấp của chủ đầu tư từ trên 10% trở lên, vì thế xu hướng giao dịch hiện tại chủ yếu tập trung vào các tài sản cắt lỗ, phát mãi. Những sản phẩm mới thuộc phân khúc trung và cao cấp gần như không được người mua đoái hoài.

Nói về áp lực của các chủ đầu tư, ông Đinh Văn La - từ sàn Tài Tâm Colier cho rằng, nhiều dự án đang triển khai hiện nay đã thiếu vốn, không bán được hàng, trước tình hình này lại càng thiếu vốn trầm trọng hơn, dự án càng lâm vào bế tắc. Hơn hết, tất cả tác động đến tâm lý chung của toàn thị trường.

"Tình hình tài chính, tiến độ triển khai chậm chạm đã ảnh hưởng rất nặng đến thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư rồi. Còn việc nhà đầu tư thứ cấp bán phá giá thêm một lần nữa thì hệ lụy lan truyền theo kiểu domino, dự án càng không bán được, niềm tin của thị trường nói chung càng mất thêm thời gian hồi phục" - vị này nói.

Đáng nói là, trong thời gian thị trường BĐS Hà Nội nói riêng liên tục tăng trưởng các năm vừa qua, sản phẩm ra đến đâu hết đến đấy với giá gốc và giá chênh cao, gần như không chủ đầu tư nào có thể tượng tượng được rằng, đến một ngày nào đó họ sẽ phải cạnh tranh bán sản phẩm của mình với chính các nhà đầu tư thứ cấp, các nhà đầu cơ, cũng như làm sao giữ được giá sản phẩm trong thời kỳ thị trường đi xuống. Giữa hai bên không có một cam kết nào về việc bán đúng giá sản phẩm vì thế đến giờ, thường chủ đầu tư phải cắn răng, ngậm ngùi chịu trận.

Ở một góc độ khác, nhiều ý kiến đặc biệt lưu ý trong giai đoạn các nhà đầu tư thứ cấp "phá giá" hiện nay, không ít trường hợp là chuyển rủi ro cho người mua sau. Bởi lẽ, nhiều dự án về bản chất, chủ đầu tư đã không còn khả năng về tài chính, dự án đã ngừng thi công xây dựng cả năm nay, do đó việc giảm giá sâu cũng không còn ý nghĩa thực tiễn đối với người mua.

"Người dân vẫn có tâm lý "của rẻ là của ôi". Những dự án tốt, có giá trị, chỉ cần giảm giá 5% khách hàng đã rào mua rồi. Giờ một số dự án có giảm giá 20%, nhưng pháp lý chưa đầy đủ, chủ đầu tư không làm hoặc có thực hiện nhưng rất chậm, đến vài năm, lúc ấy cơ hội sẽ khác. Mà với tình hình này, khả năng chậm trễ không phải bằng tháng hay quý nữa mà được tính bằng năm" - đại diện một đơn vị kinh doanh BĐS nhấn mạnh.