Đã xây xong hàng trăm căn, dự án 7.000 tỷ ven sông Đồng Nai vẫn phải lập lại báo cáo môi trường?

Câu chuyện không chỉ dừng ở một thủ tục pháp lý riêng lẻ, mà phản ánh rõ một xu hướng đang diễn ra trên thị trường bất động sản: nhiều dự án đã xây dựng ở giai đoạn sâu nhưng vẫn phải rà soát, cập nhật lại hồ sơ môi trường khi quy hoạch và khung pháp lý thay đổi.

Theo hồ sơ môi trường lập tháng 01/2026, dự án được đề cập là Aqua Riverside City, nằm tại phường Long Hưng, tỉnh Đồng Nai.

Hiện trạng xây dựng: dự án đã hình thành rõ trên thực địa

Báo cáo ĐTM cho thấy Aqua Riverside City không phải là dự án mới triển khai. Trên thực tế, dự án đã hoàn thành 568 căn nhà thấp tầng, bao gồm nhà liên kế và các loại hình biệt thự, với tổng diện tích xây dựng hơn 104.000 m2.

Song song với nhà ở, nhiều hạng mục hạ tầng quan trọng đã được đầu tư đồng bộ. Toàn bộ kè bờ sông Buông dài gần 3km đã được xây dựng xong; hệ thống kè kênh rạch nội khu hoàn thiện; mặt bằng toàn khu đã được san nền; nhiều tuyến đường giao thông nội bộ cùng hệ thống hạ tầng kỹ thuật cơ bản đã hình thành.

Với khối lượng xây dựng này, dự án đã vượt qua giai đoạn đầu tư cơ bản và hình hài khu đô thị đã hiện hữu rõ ràng. Tuy nhiên, theo hồ sơ môi trường, toàn bộ hoạt động xây dựng hiện đang tạm dừng, dự án chưa đủ điều kiện để đưa vào vận hành và khai thác.

Điều chỉnh quy hoạch 1/500 là nguyên nhân chính

Một nội dung đáng chú ý trong báo cáo là nguyên nhân khiến dự án phải lập lại ĐTM không đến từ tiến độ hay nguồn vốn, mà xuất phát từ việc điều chỉnh quy hoạch và yêu cầu pháp lý mới.

Trước đó, Aqua Riverside City từng được phê duyệt báo cáo ĐTM vào năm 2020. Tuy nhiên, đến năm 2025, toàn bộ khu đô thị Aqua City – trong đó có phân khu Aqua Riverside City với diện tích 76,75ha – đã được cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

Việc điều chỉnh quy hoạch kéo theo sự thay đổi của nhiều chỉ tiêu quan trọng như cơ cấu sử dụng đất, quy mô dân số, hạ tầng kỹ thuật, cũng như phương án thoát nước và xử lý nước thải. Khi các yếu tố nền tảng này thay đổi, báo cáo môi trường đã được phê duyệt trước đó không còn phản ánh đầy đủ tác động môi trường trong giai đoạn phát triển mới của dự án.

Theo quy định của Luật Bảo vệ môi trường hiện hành, dự án điều chỉnh quy hoạch làm thay đổi bản chất tác động đến môi trường bắt buộc phải lập lại báo cáo ĐTM, không phụ thuộc vào việc dự án đã xây dựng đến đâu trên thực tế.

Đặc thù dự án ven sông khiến yêu cầu môi trường cao hơn

Aqua Riverside City là dự án có vị trí ven sông, với nguồn tiếp nhận nước thải sau xử lý là sông Buông, phụ lưu thuộc lưu vực sông Đồng Nai – khu vực được quy hoạch là nguồn cấp nước sinh hoạt.

Theo hồ sơ môi trường, chính yếu tố này khiến dự án được xếp vào nhóm có nguy cơ tác động xấu đến môi trường ở mức độ cao. Với nhóm dự án này, yêu cầu môi trường không chỉ dừng lại ở việc xử lý nước thải đạt quy chuẩn, mà còn phải đánh giá sâu hơn về sức chịu tải của nguồn nước, tác động lâu dài khi quy mô dân số tăng lên và các kịch bản môi trường trong tương lai.

Do đó, báo cáo ĐTM mới được lập với phạm vi phân tích rộng và chi tiết hơn so với báo cáo đã phê duyệt trước đây, nhằm đáp ứng các tiêu chuẩn môi trường đang được áp dụng ngày càng chặt chẽ.

Aqua Riverside City trong tổng thể đại đô thị Aqua City

Về quy mô, Aqua Riverside City là một phân khu nằm trong tổng thể khu đô thị Aqua City tại Đồng Nai. Phân khu này có diện tích 76,75ha, chiếm khoảng 25% quy mô toàn khu.

Xem thêm các dự án lân cận

Theo quy hoạch được phê duyệt, Aqua City có tổng diện tích khoảng 305ha, được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 từ năm 2012 và đã trải qua nhiều lần điều chỉnh vào các năm 2017, 2019 và gần nhất là năm 2025.

Trong tổng thể 305ha đó, Aqua Riverside City là một trong số ít phân khu tiếp giáp trực tiếp sông Buông, với chiều dài bờ sông gần 3km. Vị trí ven sông khiến phân khu này được định hướng phát triển chủ yếu là nhà ở thấp tầng, mật độ xây dựng thấp hơn so với nhiều khu vực nằm sâu trong nội khu.

Tuy nhiên, cũng chính đặc điểm này khiến Aqua Riverside City trở thành phân khu nhạy cảm về môi trường, chịu yêu cầu kiểm soát nghiêm ngặt hơn trong quá trình triển khai.

Hồ sơ môi trường – “chốt chặn” trước giai đoạn vận hành

Với quy mô hàng chục hecta, dân số dự kiến ở mức hàng nghìn người và hệ thống thoát nước xả về sông Buông, Aqua Riverside City được đánh giá là phân khu có ảnh hưởng trực tiếp đến bài toán môi trường chung của toàn bộ Aqua City.

Việc lập lại báo cáo đánh giá tác động môi trường trong trường hợp này không đồng nghĩa với việc dự án có sai phạm, mà là bước thủ tục bắt buộc khi dự án điều chỉnh quy hoạch và phải tuân thủ các yêu cầu pháp luật môi trường mới.

Từ góc nhìn thị trường, trường hợp của Aqua Riverside City cũng là lưu ý đối với người mua và nhà đầu tư nhỏ lẻ: một dự án đã xây dựng xong hàng trăm căn nhà chưa đồng nghĩa với việc đã sẵn sàng vận hành. Những thay đổi về quy hoạch, pháp lý và môi trường có thể khiến thời gian đưa dự án vào khai thác kéo dài hơn so với kỳ vọng ban đầu.