Đã đến lúc nhà đất trở về giá trị thật?

Những dự án vắng bóng người chục năm

Hơn 7 năm trước, anh Duy (quê Quảng Nam) vào thuê trọ ở một khu nhà tại quận 9 (nay là TP. Thủ Đức). Gần chỗ trọ, một dự án với cả nghìn nền đất đã được đầu tư đường xá, hệ thống điện nước đầy đủ nhưng không một bóng nhà. Giá bán dự án thời điểm đó chỉ tầm 13 – 15 triệu đồng/m2.

Hiện nay, giá bán đã lên khoảng 70 triệu đồng/m2 nhưng phần lớn khu đất vẫn không có người về ở. Quanh năm chỉ để cho cỏ mọc um tùm, thành nơi chăn thả trâu bò. Trong khi hệ thống hạ tầng, điện nước đã bị cũ, hư hỏng, cỏ dại xâm lấn.

Thỉnh thoảng, có những nhóm người ăn vận sang chảnh đi ô tô đến ngắm nghía rồi lại đi. Sau những lần như vậy thì đất lại được sang chủ mới và giá bán cũng nhảy lên thêm một nấc.

Nhiều dự án chục năm vẫn chỉ là nơi chăn bò

Theo anh Duy, không chỉ mỗi dự án gần khu trọ, tại khu vực TP.HCM (đặc biệt là quận 9 cũ) còn rất nhiều dự án đất nền tương tự. Hầu hết đất ở đây đều được người có tiền mua với mục đích đầu tư, đầu cơ. Giá đất tăng gấp nhiều lần nhưng tình cảnh của dự án không khác gì so với nhiều năm trước.

Nhìn đất đai bỏ không cả chục năm khiến những người như anh Duy không khỏi chạnh lòng. Anh đã từng đặt mục tiêu để có thể mua được một căn nhà ở thành phố nhưng tốc độ gia tăng thu nhập của anh tụt quá xa so với mức tăng của giá nhà đất.

“Nhà đất thì đã quá xa chắc chắn mình không thể mua so với thu nhập hiện tại. Đáng nói là chung cư cũng tăng giá rất nhiều, giờ tìm căn hộ khoảng 2 tỉ đồng tại thành phố cũng không dễ dàng”, anh Duy nói.

Theo anh Duy, giá nhà đất tăng là tất yếu nhưng tăng với tốc độ chóng mặt như những năm gần đây là phi lý. Nguyên nhân chủ yếu là do phần lớn người mua chỉ với mục đích đầu cơ, muốn làm giàu nhanh bằng cách mua đi bán lại.

Trong số đó, có rất nhiều người đầu tư chỉ chủ yếu bằng vốn vay ngân hàng. Do đó, nếu trong thời gian tới ngân hàng không đẩy mạnh cho vay bất động sản nữa thì nhóm người đầu tư này sẽ gặp khó, buộc phải bán bớt tài sản, qua đó giúp giá nhà đất ổn định hơn.

Cũng mong mỏi giá nhà đất sắp tới sẽ giảm, chị Quỳnh (ngụ TP. Thủ Đức) cho biết, trong hai năm dịch bệnh khiến mọi ngành nghề đều gặp khó khăn, bất động sản trỗi dậy như một kênh hút dòng tiền. Không chỉ tại các đô thị lớn, giá đất ở nhiều vùng nông thôn hẻo lánh cũng “nhảy dựng”.

Tuy nhiên, hiện nay tình hình đã ổn định, dòng tiền sẽ tập trung cho sản xuất kinh doanh, trong khi bất động sản giá tăng quá nóng đã bộc lộ nhiều mối nguy cơ nên ngân hàng buộc phải bóp chặt dòng tiền đổ vào đây.

Chị Quỳnh dự đoán, nếu tín dụng ngân hàng vẫn khó thì các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy để ôm quá nhiều tài sản sẽ “chết” đầu tiên. Mà con số những nhà đầu tư như vậy thì đang chiếm rất đông đảo trên thị trường.

Với phần lớn những người lao động tại các độ thị lớn, thì sắp tới có thể là cơ hội để họ có thể tiếp cận được với nhà đất ở mức giá hợp lý hơn.

Kịch bản u ám cho nhà đầu tư “tay không bắt giặc”

Theo nhận định của nhiều chuyên gia bất động sản, bức tranh bất động sản sắp tới sẽ sáng hay tối tùy thuộc rất lớn vào việc dòng tiền ngân hàng sẽ được điều tiết như thế nào vào lĩnh vực này.

Thực tế ngay sau khi dòng vốn có dấu hiệu ‘siết” lại, thị trường bất động sản đã bắt đầu gặp khó khăn khi giao dịch teo tóp, nghịc lý giá bán thì vẫn tăng cao, người muốn bán rất nhiều nhưng đỏ mắt tìm không được người mua.

Những căn biệt thự chục tỉ đồng nhưng bỏ hoang ở TP. Thủ Đức

Anh Chính, một nhà đầu tư bất động sản cho biết, nếu trong thời gian tới, dòng vốn vẫn “tắc” thì áp lực sẽ gia tăng gấp bội. Đầu tiên là những nhà đầu tư sử dụng vốn vay quá lớn, ôm nhiều tài sản sẽ có nguy cơ phải bán tháo để thoát nợ ngân hàng.

Tuy nhiên, một kịch bản khủng hoảng có thể xảy ra là dù giảm giá thậm chí cắt lỗ các nhà đầu tư vẫn không thoát được hàng.

Nguyên nhân là bởi thị trường trong giai đoạn khó đoán ai cũng có tâm lý chờ đợi. Người mua có nhu cầu thật luôn có tâm lý chờ đợi vì họ cho rằng giá sẽ còn giảm mạnh, thậm chí sẽ xuất hiện là sóng bán tháo. Trong khi, nhóm có tiềm lực tài chính thật sự chỉ chiểm một số lượng nhỏ trên thị trường và họ cũng sẽ khôn ngoan để lựa chọn các sản phẩm bất động sản phù hợp, thạt sự có giá trị.

Việc các ngân hàng bắt đầu tăng lãi suất trong thời gian gần đây càng khiến người mua bất động sản chần chừ.

Trước bối cảnh hiện nay, nhiều ý kiến cho rằng, khả năng thị trường có thể lặp lại kịch bản u ám như 10 năm trước. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, điều này khó có thể xảy ra.

Theo chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh, thị trường hiện nay khác nhiều so với giai đoạn 2009-2010 bởi quy mô thị trường thời điểm trước đó so với bây giờ khác xa nhau. Quy mô thị trường hiện nay gấp 4-5 lần so với trước. Hơn nữa, giữa hai giai đoạn, thị trường cũng đã trải qua 3-4 chu kỳ tăng trưởng, đóng băng. Số lượng nhà đầu tư trưởng thành qua các đợt khó khăn đã nhiều lên, họ đã rút ra được nhiều bài học để có sự điều chỉnh hướng đến hiệu quả đầu tư cao nhất.

Bên cạnh đó, khung pháp lý của thị trường, sự quản lý và chính sách của nhà nước trải qua thời gian ngày càng hoàn thiện, giúp cho thị trường minh bạch, bền vững hơn. Do đó, khó khăn hiện tại của một thị trường đã cứng cáp, trưởng thành sẽ khác hẳn với khó khăn của thị trường còn non trẻ giai đoạn trước.