Ngày 10.12.2015, Nghị định 99 hướng dẫn Luật Nhà ở có hiệu lực, quy định sẽ cưỡng chế tài sản chủ đầu tư nếu không bàn giao phí bảo trì, đã chính thức có hiệu lực. Tuy nhiên, nhiều ý kiến lo ngại về tính khả thi của quy định này.
Trước đó, Luật Nhà ở 2014 quy định, chủ đầu tư (CĐT) phải bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị chung cư. Điều 108 và 109 Luật Nhà ở cũng nêu rõ, nếu CĐT chây ì không trả, UBND cấp tỉnh sẽ thực hiện việc cưỡng chế với CĐT. Tuy nhiên, tình trạng CĐT không chịu bàn giao phí bảo trì diễn ra nhiều năm gây bức xúc cho cư dân trong tòa nhà. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, Hà Nội có khoảng 200 chung cư, nhưng chưa đến 20% bàn giao phí bảo trì đầy đủ cho Ban quản trị. Điển hình là việc Ban quản trị tòa nhà Keangnam (đường Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm) đã làm đơn lên Thủ tướng kêu cứu về tình trạng CĐT nợ 160 tỉ đồng tiền phí bảo trì (gồm cả tiền lãi và gốc). Dù nhiều lần UBND quận Nam Từ Liêm yêu cầu Cty TNHH MTV Keangnam Vina (CĐT tòa Keangnam) phải khớp nối và hoàn trả phí bảo trì, nhưng CĐT tìm đủ lý do trì hoãn.
 
 Sẽ cưỡng chế đối với CĐT những chung cư không bàn giao phí bảo trì cho Ban quản trị chung cư. Ảnh minh họa
 
Việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư sẽ được thực hiện trong thời gian 30 ngày, kể từ ngày ban hành quyết định cưỡng chế. Tuy nhiên, biện pháp này khi áp dụng vào thực tế sẽ đạt được hiệu quả đến đâu? Bởi lẽ, việc xác định tài sản của CĐT để cưỡng chế cũng rất nan giải. Ngoài tài sản cố định như trụ sở, nhiều CĐT đã đổ hết tiền vào các dự án kế tiếp. Thậm chí đã có trường hợp khi dự án đổi chủ, CĐT phá sản hay bỏ trốn thì cư dân trong chung cư vẫn bị chịu thiệt. 
 
Nghị định 99 hướng dẫn Luật Nhà ở có hiệu lực cụ thể hóa điều 108 và 109 Luật Nhà ở năm 2014, quy định rõ nếu CĐT nào chây ì không trả phí bảo trì, UBND cấp tỉnh sẽ thực hiện việc cưỡng chế CĐT phải bàn giao toàn bộ phí bảo trì cho Ban quản trị. Trong đó bao gồm việc buộc CĐT phải chuyển giao kinh phí bảo trì sang tài khoản do Ban quản trị quản lý hoặc xử lý tài sản của CĐT.
 
Theo luật sư Ngọc Anh (Đoàn luật sư TP.Hà Nội): “Trong trường hợp những chung cư chưa thể đủ điều kiện để tổ chức hội nghị bầu Ban quản trị, CĐT sẽ vẫn giữ số tiền này. Nếu CĐT sử dụng số tiền này sai mục đích hoặc phá sản, bỏ trốn thì lấy gì cưỡng chế? Bên cạnh đó, quy định cưỡng chế phí bảo trì trong nghị định còn kẽ hở để CĐT lách luật. Cụ thể, trường hợp CĐT đang nợ ngân hàng, về nguyên tắc, ngân hàng vẫn có quyền xử lý nợ bằng tiền gửi trong tài khoản (bất kể tài khoản nào, miễn là thuộc về doanh nghiệp).  Khi đó, dù cho quyết định cưỡng chế của UBND tỉnh, ngân hàng có quyền không thi hành. Bởi vì đó là tài sản ngân hàng đang nắm giữ... Do đó chỉ an toàn khi nào người mua nhà đưa khoản phí bảo trì này vào tài khoản ngân hàng bảo lãnh cho dự án và tài khoản này sẽ chỉ được mở ra khi Ban quản trị chung cư được thành lập, ngân hàng sẽ bàn giao lại số tiền này”.
 
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Quản lý và Bảo trì tòa nhà Việt Nam, để đảm bảo số tiền 2% phí bảo trì được sử dụng hiệu quả, cần đồng chủ tài khoản đứng tên trong ngân hàng bao gồm 1 người của CĐT và 2 người của Ban quản trị tòa nhà để đề phòng trường hợp rủi ro. Trước lo ngại của cư dân nếu CĐT phá sản, bỏ trốn sẽ truy tìm và cưỡng chế tài sản thế nào, đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: Luật Nhà ở liên kết với nhiều luật khác, nếu chủ đầu tư bỏ trốn sẽ xử lý theo Luật Hình sự nếu có dấu hiệu tội phạm, còn nếu họ phá sản sẽ giải quyết theo Luật Phá sản... Sắp tới, Bộ Xây dựng sẽ ban hành thông tư hướng dẫn cụ thể từng trường hợp cưỡng chế chủ đầu tư để tránh xảy ra tranh chấp như hiện nay.    
 
Nghị định 99 hướng dẫn Luật Nhà ở có hiệu lực cụ thể hóa điều 108 và 109 Luật Nhà ở năm 2014, quy định rõ nếu CĐT nào chây ì không trả phí bảo trì, UBND cấp tỉnh sẽ thực hiện việc cưỡng chế CĐT phải bàn giao toàn bộ phí bảo trì cho Ban quản trị. Trong đó bao gồm việc buộc CĐT phải chuyển giao kinh phí bảo trì sang tài khoản do Ban quản trị quản lý hoặc xử lý tài sản của CĐT.
 
Thành Nam (LĐTĐ)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.