Cuộc giằng co giữa cơ hội - rủi ro của thị trường địa ốc

Âu lo với một số thay đổi

Bên cạnh những thay đổi được cho là có tác động tích cực đến thị trường như mở rộng đối tượng người mua nhà là người nước ngoài và Việt kiều, giảm lãi suất và đối tượng cho vay của gói hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỷ đồng…, thì cũng có một số thay đổi trong thời gian tới của chính sách đang chờ sự phản ứng của thị trường để biết sự tác động là tích cực hay tiêu cực.

Chẳng hạn, việc quy định chủ đầu tư phải mua bảo lãnh sản phẩm bất động sản trước khi bán cho người mua là một sức ép không nhỏ đối với nhiều doanh nghiệp. Đã có dấu hiệu cho thấy một số chủ dự án “đẩy” tiến độ thực hiện công trình nhằm chào bán dự án trước “giờ G” để tránh quy định này, do việc mua bảo lãnh sẽ khiến giá bán căn hộ tăng lên, ảnh hưởng đến tốc độ tiêu thụ sản phẩm địa ốc trong bối cảnh thị trường chưa phải hoàn toàn hồi phục.

Việc “bung hàng sớm” này cũng không tác động nhiều đến nguồn cung của thị trường cũng như giá cả, bởi để mở bán một dự án chủ đầu tư phải hoàn tất nhiều thủ tục pháp lý cũng như tiến độ, chứ không phải muốn bán sớm là có thể bán được. Còn cái khó của những chủ đầu tư mở bán căn hộ sau thời điểm 1-7 thì phải tăng giá so với trước (do phải cộng thêm phí bảo lãnh) và phần tăng thêm này khách hàng phải trả. Trong bối cảnh thị trường bắt đầu có dấu hiệu dư cung như hiện nay, “ra giá” thế nào cho sản phẩm đã được cộng thêm phí bảo lãnh sẽ khiến nhiều chủ đầu tư đau đầu.

Chuyện không chỉ đơn giản là làm phép cộng, giá bán căn hộ sẽ tăng tương ứng khoảng 0,4-0,6 triệu đồng/m2, mà chủ đầu tư phải đưa ra được mức giá phù hợp với thực tế và khả năng hấp thụ của người mua. Thiệt hại một chút về giá nhưng bán được hàng cũng là một lựa chọn không tồi. Khi mà các chủ đầu tư dồn dập bung hàng, sự cạnh tranh trên thị trường ngày càng gay gắt, việc tăng giá dù là “có lý do chính đáng” cũng khiến cho họ khó bán được sản phẩm.

Riêng với những người đã chuẩn bị đủ tiền và dự tính mua căn hộ, thì tùy khẩu vị của họ đối với rủi ro mà có thể lựa chọn mua trước hay sau thời điểm 1-7. Nếu mua trước thời điểm này, giá căn hộ chắc chắn sẽ rẻ hơn nhưng có thể gặp phải rủi ro nếu nhà đầu tư không thực hiện đúng theo hợp đồng, còn mua căn hộ sau ngày 1-7 thì sẽ không chịu rủi ro này do đã có ngân hàng bảo lãnh, nhưng phải chấp nhận mức giá cao hơn.

Quy định không bắt buộc giao dịch qua sàn theo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (có hiệu lực từ ngày 1-7) cũng sẽ có tác động nhất định đến thị trường, khiến các sàn giao dịch yếu kém phải rời cuộc chơi, trong đó có không ít là sàn do chủ đầu tư lập ra nhằm hợp thức hóa việc giao dịch qua sàn. Việc quy định không bắt buộc giao dịch địa ốc phải qua sàn có thể giúp thị trường hoạt động đơn giản hơn, nhưng cũng khiến người mua không qua sàn gặp khó khăn trong việc kiểm tra thủ tục pháp lý của sản phẩm địa ốc.

Trước kia, việc kiểm tra tính pháp lý của sản phẩm và dự án đều do các sàn thực hiện. Cũng bởi việc giao dịch không nhất thiết phải qua sàn nên một số chủ đầu tư có thể đưa ra thị trường những sản phẩm chưa đủ điều kiện bán hàng hoặc thiếu các thủ tục pháp lý, tranh chấp là điều khó tránh khỏi. Lo ngại này không thừa, khi thị trường bất động sản vừa có dấu hiệu ấm lên, đã có những trường hợp chủ đầu tư bán hàng khi dự án chưa đủ hạ tầng. Thậm chí, việc bán “nhà trên giấy” cũng đã quay lại.

Vẫn còn đó sự kỳ vọng

Bỏ qua những âu lo, trên thị trường chứng khoán, các chuyên gia vẫn khuyên các nhà đầu tư chú ý đến nhóm cổ phiếu bất động sản. Lý do, thị trường bất động sản đã có nhiều tín hiệu tích cực, nhất là việc nới rộng điều kiện cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam sẽ đem đến cú hích đối với thị trường.

Theo ước tính, hiện có hàng chục ngàn người nước ngoài ở Việt Nam có nhu cầu về nhà ở và chỉ cần một phần trong số này tiến hành mua nhà cũng sẽ tạo nên lực cầu lớn trong phân khúc nhà cao cấp. Các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản làm ăn khấm khá, từ đó cổ phiếu của nhóm ngành này sẽ thăng hoa.

Tất nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng hanh thông mà chỉ những đơn vị có quỹ đất tốt, khả năng phát triển dự án, tiềm lực tài chính, khả năng bán hàng, phân phối sản phẩm… thì mới thật sự có tiềm năng thu về lợi nhuận.

Với việc thị trường đang có sự phục hồi khá tốt trong các quý vừa qua, các doanh nghiệp – kể cả nhiều doanh nghiệp “nằm im” một thời gian khá dài – liên tiếp tung sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ trên thị trường là khá tốt, tiềm năng tăng trưởng của thị trường bất động sản sau thời điểm 1-7 là rõ ràng. Thậm chí có chuyên gia mạnh dạn dự báo quý III tới sẽ là giai đoạn phát triển mạnh của thị trường.

Các nhà đầu tư nước ngoài đã trở lại với thị trường thông qua việc đầu tư gián tiếp cũng như trực tiếp theo nhiều hình thức liên doanh liên kết, mua bán và sáp nhập. Tất nhiên, không còn là giai đoạn ăn xổi ở thì, họ chủ yếu chọn những dự án được đầu tư tốt, khả năng sinh lời cao và không có dấu hiệu của đầu cơ.

Thị trường hiện đã hướng đến sự ổn định, các nhà đầu tư nước ngoài muốn đầu tư lâu dài sau một thời gian dài quan sát, tìm hiểu thị trường và đón nhận những chuyển biến mới về chính sách. Điều mà các doanh nghiệp hay quỹ đầu tư trong và ngoài nước trong các thương vụ đầu tư quan tâm là những dự án đó phải không còn những vướng mắc về thủ tục pháp lý, đền bù giải tỏa…

Lâu nay, các chính sách, thủ tục giấy tờ hành chính của nhiều địa phương vẫn chưa thực sự rõ ràng, minh bạch, khiến cho nhiều nhà đầu tư còn e ngại. Đó là chưa kể một chính sách tốt nhưng nếu khâu thực hiện không đồng bộ, cản trở lẫn nhau thì hiệu quả đạt được cũng không cao.

Như gói hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng giải ngân rất chậm thời gian qua là minh chứng. Nhiều người lo ngại điều này cũng sẽ lặp lại với các chính sách mới như mở rộng cửa cho người nước ngoài và Việt kiều mua nhà. Nếu điều đó xảy ra trong bối cảnh thị trường đang tăng trưởng tốt như hiện nay thì thật đáng tiếc.

Nhìn một cách tổng thể, thị trường hiện tại vẫn đang thuộc về người mua, chứ không còn thuộc về người bán như giai đoạn “nóng sốt” trước kia, nên chỉ những sản phẩm nào đáp ứng được nhu cầu người mua thì mới được thị trường chấp nhận. Về lâu dài, điều này tốt cho sự ổn định của thị trường địa ốc.