Cung - cầu TTTM: Ánh sáng cuối đường hầm

Hà Nội: Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy sụt giảm

Theo số liệu công bố mới nhất của Savils Việt Nam, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội trong quý II/2012 đạt 652.100 m2, giảm 1% so với quý trước. Công suất thuê trung bình khoảng 92%, tăng 3% so với quý trước. Savills đưa ra nhận định, trong vòng 4 năm tới, thị trường sẽ đón nhận khoảng 1,9 triệu m2 diện tích bán lẻ từ 101 dự án. Những dự án với quy mô lớn trên 20.000 m2 sẽ gia nhập thị trường năm 2013 gồm Vincom Mega Mall, Royal City, Victoria Văn Phú, Hồ Gươm Plaza, The Pride and Chợ Mơ Plaza.

Đặc biệt, trong quý II/2012, UBND TP. Hà Nội đã ra thông báo kêu gọi đầu tư vào 5 chợ và trung tâm thương mại (TTTM) tại các quận, huyện là Hà Đông, Gia Lâm và Ba Vì, với thời gian thực hiện dự kiến kéo dài từ năm 2012 đến năm 2016.

Xét về ngành hàng, ngành may mặc, giày dép và điện máy có xu hướng giảm cả về số lượng và diện tích mở mới, do người tiêu dùng thắt chặt chi tiêu với những mặt hàng này nhiều nhất. Những ngành hàng như ẩm thực, giải trí tiếp tục kinh doanh tốt và là nhân tố thúc đẩy quan tâm của khách hàng tới các TTTM.

Tại khu vực trung tâm, giá thuê ổn định do tỷ lệ trống không đổi. Tuy nhiên, tại khu vực ngoài trung tâm, áp lực cạnh tranh do nguồn cung tăng mạnh, đẩy tỷ lệ trống cao hơn và giá thuê tiếp tục giảm xuống. Dự đoán trong vài năm tới, tại khu vực ngoài trung tâm, khi một loạt dự án cơ sở hạ tầng đi vào hoạt động, các TTTM sẽ có bước chuyển biến rõ rệt.

Vincom Center như thỏi nam châm hút khách từ ngoài trung tâm vào thuê

TP. HCM: Áp lực lớn từ nguồn cung mới

Liên tục được đưa ra trong báo cáo quý của các công ty tư vấn như CBRE, Savills, Colliers hay DTZ là cuộc cạnh tranh thu hút khách thuê của các dự án mặt bằng bán lẻ. Một số trung tâm như The Vista sẵn sàng đưa ra mức chào thuê thấp hơn ban đầu, trong khi một số khác triển khai nhiều gói ưu đãi để giữ chân các khách thuê hiện tại.

Theo ghi nhận của CBRE, trong khu vực trung tâm, mức giá chào thuê trung bình ở các TTTM tổng hợp khoảng 103,06 USD/m2/tháng, giảm 5,8% so với quý I/2012, mức giá chào thuê trung bình của các TTTM khoảng 109,15 USD/m2/tháng, giảm 12,7% so với cùng kỳ năm trước. Khu vực ngoài trung tâm, giá chào thuê ở các TTTM khoảng 29,93 USD/m2/tháng và ở các TTTM tổng hợp khoảng 48,69 USD/m2/tháng, giảm nhẹ từ 0,5 - 3,8% so với quý I/2012.

Dù diện tích thực thuê mới trong quý II tương đương cùng kỳ, nhưng diện tích trống hiện vẫn rất lớn (khoảng 82.000 m2). Theo CBRE, các nhà bán lẻ hiện tập trung chủ yếu vào các vị trí đắc địa và khu thương mại trung tâm CBD (Central Business District), vì khu vực ngoại vi không đáp ứng đủ lượng khách hàng tiềm năng.

Trong khi đó, các chủ đầu tư cũng khó có thể trông đợi vào việc mở rộng quy mô của các DN bán lẻ trong năm nay, vì bản thân các DN này cũng đang gặp khó khăn. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, tổng doanh thu bán lẻ và dịch vụ của TP. HCM trong quý II/2012 chỉ tăng 8,9% so với cùng kỳ năm trước.

Không những khó khăn trong việc lấp đầy diện tích trống, các TTTM hiện còn chịu áp lực lớn từ nguồn cung mới. Theo thống kê, từ nay đến 2015, thị trường mặt bằng bán lẻ TP. HCM sẽ đón thêm khoảng 770.000 m2, đến từ các dự án như Eden A, Saigon One Tower, Sunrise City, Kenton Residences…

Ông KP Singh, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn DTZ Vietnam dự đoán, với con số nguồn cung gấp đôi so với tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ hiện tại, trong đó khoảng 175.000 m2 được tung ra thị trường nửa cuối năm 2012, giá thuê và công suất cho thuê sẽ vẫn tiếp tục lao dốc.

Tuy nhiên, thị trường vẫn có những tia hy vọng. Với việc lãi suất và tỷ lệ lạm phát đang dần đi xuống, cùng gói hỗ trợ khoảng 1,4 tỷ USD mới được phê duyệt, các chuyên gia kỳ vọng, việc kinh doanh của các DN bán lẻ sẽ được vực dậy.

Hiện tại, các nhà bán lẻ cao cấp như Stefanel và Calvin Klein vẫn có nhu cầu thuê cửa hàng. Các thương hiệu ẩm thực như KFC, NYDC, Burger King vẫn tiếp tục mở rộng thị trường. Trong đó, NYDC mở thêm nhà hàng mới tại Diamond Plaza, Burger King dự kiến sẽ mở rộng kinh doanh với ít nhất 5 cửa hiệu nữa vào cuối năm. Hãng Jonny Rockets(Mỹ) mới đây cũng đã công bố mục tiêu mở nhiều cửa hàng thức ăn nhanh tại TP. HCM trong năm tới.

Bên cạnh đó, một số DN bán lẻ lớn nước ngoài vẫn tin vào tiềm năng phát triển của thị trường bán lẻ Việt Nam, nên họ vẫn tìm đường mở rộng việc kinh doanh tại Việt Nam. Có thể kể đến các dự án của AEON (Nhật Bản) tại TP. HCM và Bình Dương, hay chiến lược mở rộng đến 60 cơ sở hoạt động tại Việt Nam của Lotte (Hàn Quốc).

Có thể thấy, các TTTM có hướng đi phù hợp vẫn phát triển tốt. Diamond Plaza có tỷ lệ lấp đầy luôn trên 90%. Mới đây, cùng lúc với việc cải tạo khu bán lẻ thường niên, trung tâm này còn mở rộng khu vực tầng 5 trước kia sử dụng làm văn phòng trở thành khu bán lẻ.

Vincom Center với chiến lược chào thuê đúng đắn đang trở thành một thỏi nam châm thu hút khách thuê từ ngoài trung tâm vào thuê. Parkson Saigon Tourist không ngần ngại mở rộng thêm 1.000 m2 diện tích mặt bằng ở tầng trệt, mặt tiền Lê Thánh Tôn, vị trí trước đây là phòng trưng bày xe ô tô.

Big C, Saigon Coopmart… vẫn luôn luôn có tỷ lệ lấy đầy gần như tuyệt đối và mật độ lưu lượng khách tới mua sắm cao.

Ông Laszlo Fulop, Phó giám đốc Bộ phận Dịch vụ mặt bằng bán lẻ CBRE cho biết, điều quan trọng nhất đối với tất cả các chủ đầu tư TTTM ở thời điểm này là nghiên cứu rõ mặt mạnh và yếu của mình để lựa chọn hướng đi phù hợp.

Còn theo ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Công ty Tư vấn Navigat, các chủ đầu tư TTTM ngoài trung tâm chưa triển khai nên cân nhắc thật kỹ trước quyết định từ bỏ hay tiếp tục. Với tốc độ tăng dân số và số lượng người đổ về TP. HCM hàng năm lớn như hiện nay, thì số lượng người dân định cư ở các khu vực ngoại thành sẽ nhanh chóng tăng lên. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là mọi TTTM đều có khả năng thành công như nhau.