Condotel, em là ai? (P2)

Điểm mù pháp lý?

Theo tiến sĩ Hiếu, dù được phát triển khá rầm rộ, thế nhưng khái niệm về condotel vẫn đang rất mù mờ trong quy định về pháp lý của Việt Nam.

Vị chuyên gia này cho rằng, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là loại hình còn mới mẻ tại Việt Nam, do đó về mặt pháp lý vẫn chưa có những định nghĩa cụ thể. Đây là bất động sản nhà ở, nghỉ dưỡng, bất động sản kinh doanh hay hỗn hợp chưa được quy định. “Hiện nay bất động sản nghỉ dưỡng mới định hình và cũng chưa có những tranh chấp lớn nào. Nếu trong tương lai có những tranh chấp, đặc biệt là vấn đề pháp lý thì sẽ xử lý như thế nào vẫn còn là dấu hỏi” tiến sĩ Hiếu lo ngại.

Condotel vẫn chưa có một “danh phận” bởi pháp lý chưa có những quy định cụ thể cho loại hình này.

Ngoài ra, các chủ đầu tư chủ yếu vay vốn tín dụng ngân hàng xây dự án, sau đó bán căn hộ condotel cho khách hàng để huy động vốn theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong khi đó, pháp luật chưa cho phép condotel thực hiện theo phương thức này đối với các dự án không phải là nhà ở hình thành trong tương lai.

Tìm danh phận cho condotel

Để tháo gỡ những vướng mắc về pháp lý cho condotel, mới đây Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có tờ trình Chính phủ về dự thảo bổ sung, sửa đổi một số điều Luật Đất đai 2013. Trong đó, Bộ này đề xuất hai phương án bổ sung quy định về chế độ sử dụng đất công trình xây dựng đa năng có kết hợp chức năng để ở (condotel, officetel, resort).

Theo phương án 1, nếu công trình có chức năng để ở thì xác định là đất ở, thời hạn sử dụng đất của chủ dự án là 50-70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài.

Với phương án 2, cơ quan này đề nghị giữ nguyên theo quy định của Luật Đất đai, xác định đây là loại đất thương mại dịch vụ, thời hạn sử dụng đất của dự án là 50-70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn dự án.

Đánh giá về tác động của hai giải pháp này, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng phương án 1 với quy định chế độ sử dụng đất hỗn hợp condotel và officetel có thể phá vỡ tiêu chuẩn về loại hình tiêu chuẩn các căn hộ sử dụng vào mục đích để ở hoặc để kinh doanh làm văn phòng làm việc, nhưng lại đáp ứng được nhu cầu thực tiễn phát triển của xã hội và thu hút đầu tư nên đề nghị chọn phương án này.

Hiện condotel và officetel chưa được quy định cụ thể trong Luật Đất đai, mà mới chỉ xác đinh đây là một loại hình của đất phi nông nghiệp. Thời hạn sở hữu loại hình căn hộ này cũng bị giới hạn theo thời hạn thuê đất của chủ đầu tư dự án, thường là 50-70 năm.

Luật sư Trần Đức Phượng, Giám đốc Công ty Luật Hợp Việt, cho rằng hai phương án mà Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất là chưa hợp lý, chưa xác định rõ ràng mục đích của các dự án condotel là kinh doanh du lịch hay kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài cho người mua chỉ có mục đích khiến giao dịch condotel trở nên hợp pháp, không bị vô hiệu và tạo sức hút cho chủ đầu tư trong việc huy động vốn từ người mua để xây dựng công trình (hay để thu lợi nhuận ngay từ hoạt động xây dựng). Trong khi đó, khi công trình hoàn thành thì quyền sở hữu của người mua gần như bị tước bỏ.

Theo luật sư này, để đạt được mục đích vừa phát triển du lịch và đảm bảo quyền lợi của người đầu tư thì mô hình người mua cùng góp vốn vào doanh nghiệp là chủ sở hữu bất động sản có thể tham khảo. Doanh nghiệp có thể tự khai thác hoặc giao quyền quản lý cho đơn vị quản lý chuyên nghiệp về khách sạn để tạo ra lợi nhuận. Người góp vốn vẫn có quyền hưởng lợi từ việc chia lợi nhuận, cổ tức hay chuyển nhượng toàn bộ phần vốn, cổ phần cho người khác. Đối với những dự án condotel đã và đang triển khai, có thể yêu cầu chủ đầu tư hủy hợp đồng và thỏa thuận với người mua theo hướng giải quyết trên.

Còn nếu bất động sản nghỉ dưỡng chỉ dùng cho mục đích lưu trú dài ngày, có thể xếp đất xây dựng loại hình này vào đất thương mại dịch vụ, người mua được cấp giấy chứng nhận trong thời hạn dự án như phương án 2 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Tuy nhiên, loại hình này không được kinh doanh lưu trú như các khách sạn. Đồng thời, cần có quy định pháp luật về quyền sở hữu chung, quyền sở hữu riêng trong tòa nhà và khu đất.

Trong khi những tranh cãi về pháp lý của condotel vẫn chưa có hồi kết, một chuyên gia đưa ra khuyến cáo, người mua lựa chọn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng để đầu tư, nên cân nhắc lựa chọn các sản phẩm có chất lượng từ các chủ đầu tư uy tín. Về phía chủ đầu tư, khi lựa chọn mô hình phát triển cần hoạch định, nghiên cứu khả thi ngay từ ban đầu để có thể có được một sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường, cũng như cân nhắc khả năng tài chính nhằm đảm bảo dự án vận hành tốt trong tương lai.