Condotel: Cần “bùa giải” hay tầm nhìn?

Một mô hình đầu tư BĐS nghỉ dưỡng mới đang nổi lên với những ưu điểm như: Vốn đầu tư thấp hơn; khả năng sinh lời cao do nguồn cung còn khan hiếm - nhất là khi mua ở giai đoạn bắt đầu xây dựng; thời cơ kinh doanh mở ra rất lớn do phù hợp với khả năng chi trả của số đông khách du lịch nội địa; đồng thời với sự tham gia của các tập đoàn quản lý BĐS chuyên nghiệp trong việc khai thác dự án sau này cũng như một sự bảo đảm bằng Vàng thu hút một lượng lớn khách du lịch quốc tế.

Điều quan trọng và thực sự hấp dẫn của mô hình đầu tư mới này là người tham gia đầu tư sẽ được thụ hưởng một khoảng thời gian nghỉ dưỡng trong năm với nhiều ưu đãi đặc biệt về giá cả..v.v… Mảng kinh doanh đầy hấp dẫn này mang một tên gọi khá lạ: Condotel - tức căn hộ nghỉ dưỡng. Nói ngắn gọn: Đầu tư vào Condotel thấp hơn cho biệt thự nghỉ dưỡng nhưng vẫn có cơ hội lớn tìm kiếm lợi nhuận đa dạng: Những khoản thu từ tiền cho thuê nhà, từng bước sẽ bù đắp chi phí đầu tư. Bên cạnh cơ hội tăng giá, còn dễ dàng bán lại căn hộ thông qua nhà quản lý căn hộ chuyên nghiệp..v.v…

Dự án “Khách sạn & biệt thự cao cấp Sông Đà Thăng Long” tại Hòa Bình.

Căn hộ Condotel khác căn hộ thông thường ở chỗ, chúng là một phần hữu cơ của dự án khách sạn, (có thể là khách sạn thường, có thể là quần thể khách sạn nghỉ dưỡng sang trọng). Trong những khách sạn phức hợp như vậy có đầy đủ các loại hình nghỉ dưỡng như biệt thự, bể bơi, khu spa & massage, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí… Có nhiều mức độ đầu tư cho Condotel, thậm chí có cả những mức độ mà giá cho thuê sau này vào khoảng 20 - 30 USD rất phù hợp với đa số khách du lịch nội địa bên cạnh những căn hộ Condotel có giá cho thuê phòng lên đến 900 - 1000 USD dành cho khách hạng sang.

Condotel thiếu “bùa giải” làm lệch “cán cân” cạnh tranh, vì sao?

Mặc dù được đại diện CBRE và Saville đánh giá cao về tiềm năng phát triển, nhưng trên thực tế, loại hình Condotel chưa đủ sức làm “thay đổi cán cân cạnh tranh” trong cuộc đua với các mô hình đầu tư BĐS khác. Chắc chắn là vậy bởi như đã nói, BĐS nghỉ dưỡng chủ yếu phát triển ở các tỉnh như Đà Nẵng, Nha Trang do có bãi biển đẹp kéo dài, giao thông thuận tiện. Tuy nhiên người dân ở hai vùng này, đặc biệt là người dân Nha Trang chưa quen với khái niệm căn hộ chung cư cao cấp chứ chưa nói tới bỏ tiền đầu tư căn hộ cao cấp nghỉ dưỡng. Nên nhớ khái niệm thị trường chung cư ở Nha Trang hiện còn chưa định hình rõ nét. Ngay cả ở Đà Nẵng, giá BĐS du lịch cũng tăng chậm, thậm chí có nhiều dự án mà mức giá từ khi mở bán đến khi xong phần xây dựng thô vẫn không thay đổi, ví dụ giá Olalani Resort & Condotel vẫn giữ nguyên 2.900 USD/m2 kể từ năm 2008 đến nay. Các lý do trên làm cho sự hấp dẫn của loại hình BĐS này bị suy giảm. Tại Đà Nẵng tình hình dường như khả quan hơn nhưng thực tế 19 dự án hiện có thể tung hàng ra thị trường thì trong đó biệt thự nghỉ dưỡng là 1.085 căn, còn căn hộ cao cấp chỉ có vài nghìn căn, tức là thấp hơn rất nhiều.

Tình trạng này cũng diễn ra tương tự tại khu vực miền Nam: 17 dự án với 5.100 biệt thự nhưng rất ít căn hộ; còn tại miền Bắc, cả 3 dự án BĐS nghỉ dưỡng đã có khoảng 1.000 biệt thự nhưng chỉ có xấp xỉ 500 căn hộ Condotel.

CBRE đã từng dự báo xu hướng đầu tư cho Condotel sẽ diễn ra “mạnh như những đợt sóng thần” tại Việt Nam trong tương lai gần. Nhưng rõ ràng thời của Condotel dường như vẫn chưa đến! Để thúc đẩy thị trường này cũng cần phải chăng cần có những “bùa giải” thần kỳ?

Xuất phát từ mục đích sử dụng là khai thác cho thuê, vì vậy loại hình này có phát triển được hay không phụ thuộc rất nhiều và chính sách thu hút khách du lịch, việc tổ chức các chương trình sự kiện của chính quyền địa phương và các hoạt động phối hợp của hiệp hội ngành nghề tại địa bàn. Đây lại là điều không nằm trong tay các nhà đầu tư nữa. Nếu nhìn sang nước bạn sẽ thấy lý do thành công của BĐS du lịch tại Phuket và Bali, thấy họ rất chú trọng những yếu tố “đồng bộ” như gần sân bay quốc tế, sự tích cực của chính quyền địa phương trong phát triển du lịch, là điểm đến uy tín đã được khẳng định, khiến du khách cao cấp thường nảy sinh ham muốn quay lại đầu tư BĐS… Điều này khiến BĐS luôn “đẻ” ra các cơ hội tăng giá.

Tầm nhìn nửa vời - Làm sao đắt khách?

Được biết tới đây tại Nha Trang, trên một tuyến đường đắc địa tập trung nhiều khách sạn hạng sang sẽ xuất hiện dự án Dragon Pia với mô hình mới Condotel sẽ đưa ra bán ngay cuối năm 2010 này. Chủ đầu tư dự án này khi được hỏi: “Condotel tại sao chưa đủ lực hấp dẫn?” đã trả lời rất thẳng: “Cần thấy rõ một sự thật là không ít các nhà đầu tư chủ yếu trông chờ vào việc tăng giá đất lên cao để bán kiếm lời mà không chú trọng các yếu tố khác tạo nên giá trị sản phẩm. Với mục tiêu nửa vời, đan xen giữa đầu tư và trông chờ tăng giá trị đất với kinh doanh du lịch khiến công tác triển khai của các Cty đó thiếu đồng bộ, hời hợt, dễ gây hụt hẫng cho những khách hàng thực sự mong muốn đầu tư với cả 2 mục tiêu kinh doanh BĐS và hưởng thụ nghỉ dưỡng”.

“Bùa giải” hay nói chính xác là một tầm nhìn chiến lược trong kinh doanh Condotel không chỉ dừng lại ở đó, nó còn phải được kiểm soát ở cấp độ cao hơn. Đó là phải bắt tay nhau, phá bỏ sự cát cứ từng mảng của các nhà đầu tư đơn lẻ, đồng thời đẩy mạnh việc lập và xây dựng bản quy hoạch tổng thể cho một vùng miền, từ đó tạo được một sản phẩm du lịch hoàn chỉnh. Nói cách khác, sự đơn lẻ không làm nên sức mạnh, hay nói rõ hơn Condotel chỉ hấp dẫn khi đặt trong một chỉnh thể đẹp mà thôi.