Có nên mua dự án “bán lúa non”?

Khách hàng tìm hiểu dự án Khu căn hộ cao cấp LDG Sky

Tại sao dự án phải “bán lúa non”?

Theo quy định của pháp luật hiện hành, nhà ở hình thành trong tương lai phải đảm bảo thi công hoàn thành móng và được cấp giấy cho phép mở bán nhà ở hình thành trong tương lai thì mới được tiến hành giao dịch chuyển nhượng với khách hàng.

Tuy nhiên, từ thời điểm được cấp phép xây dựng đến khi hoàn thành móng và được các cơ quan chức năng nghiệm thu là một khoảng thời gian rất dài. Hơn nữa, nếu khi đủ điều kiện mở bán thì các dự án khác đã rầm rộ triển khai, tính cạnh tranh của dự án không còn.

Do đó, nhiều chủ đầu tư đã phải đưa ra một phương án mang tính tạm thời và thường được gọi là “bán lúa non”.

Khách hàng thường có mong muốn sở hữu nhà sớm, chọn những vị trí đẹp. Do đó, chủ đầu tư sẽ ký kết thỏa thuận với khách hàng để thu một khoản tiền để giữ chân. Trong đó, chủ đầu tư cam kết sẽ giữ lại sản phẩm mà khách hàng đã chọn đến khi đủ điều kiện chuyển nhượng. Về mặt pháp lý, nó là một thỏa thuận dân sự về quyền lợi của hai bên và ràng buộc bằng một khoản tiền tương ứng do hai bên thống nhất.

Theo ghi nhận trên thị trường, nhiều dự án hiện nay, các chủ đầu tư đều thực hiện các hình thức này trong khuôn khổ pháp luật cho phép để đảm bảo hoạt động kinh doanh và quyền lợi của khách hàng.

Trao đổi với luật sư Dương Minh Trung, chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam, hình thức mua nhà hình thành trong tương lai đã tồn tại ở Việt Nam gần 20 năm nay.

Giai đoạn những năm 2008 – 2013, nhiều dự án được rao bán nhưng sau đó không xây dựng dù đã huy động vốn rất nhiều từ khách hàng. Có dự án đã huy động đến 95% giá trị nhà. Do đó, từ năm 2014, nhiều điều kiện được luật quy định khắt khe hơn.

Trong đó, quy định về việc hoàn thành xong phần móng mới được mở bán đã hạn chế tình trạng huy động vốn quá nhiều mà không xây dựng, tránh được rủi ro cho người mua nhà.

Tuy nhiên, ở một khía cạnh khác, việc hoàn thành thủ tục để đủ điều kiện mở bán đã gây áp lực lên dòng tiền chủ đầu tư, làm tăng giá thành và giảm sức cạnh tranh của doanh nghiệp.

Khách hàng tham quan nhà mẫu dự án Khu căn hộ cao cấp LDG Sky.

Khách hàng có nên mua?

Ông Trung cho rằng hiện nay pháp lý các dự án đều được công bố rõ ràng và người mua nhà có thể tìm hiểu các thông tin dễ dàng. Nếu một dự án được cấp phép quy hoạch, được cấp chứng nhận đầu tư và hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước thì có thể xem xét mua. Tất nhiên, việc hoàn thành thủ tục pháp lý thường kéo dài nên người mua sớm sẽ có nhiều rủi ro hơn, bù lại sẽ có mức giá tốt hơn.

Do đó, an toàn hay rủi ro phải xét trên nhiều khía cạnh về tiềm lực tài chính chủ đầu tư, tiến độ pháp lý, nguồn gốc đất… chứ không phải bất kỳ dự án nào “bán lúa non” cũng rủi ro.

Ông Nguyễn Minh Khang, Tổng Giám đốc LDG Group chia sẻ, một số dự án của công ty này từng công bố ra thị trường chẳng hạn như Marina Tower, Saigon Intela hay mới đây là LDG Sky luôn bị cho rằng là “bán lúa non”, tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Tuy nhiên, các dự án của LDG Group đến hiện nay đều bàn giao cho khách hàng theo đúng cam kết. Do đó, nếu cho rằng các thỏa thuận với khách hàng để giữ sản phẩm là rủi ro, là không đúng quy định thì khá chủ quan.

Bà Lê Thị Thảo Hạnh, Phó Tổng Giám đốc công ty Đất Xanh Miền Nam cho biết: “Thỏa thuận giữ chỗ sản phẩm không chỉ giúp cho khách hàng có thể sở hữu nhà sớm mà còn giúp cho các sàn môi giới thuận tiện trong quá trình tư vấn, hỗ trợ người mua nhà và giúp đảm bảo các quyền lợi khác cho khách hàng”.

“Cho rằng dự án “bán lúa non” đều tiềm ẩn rủi ro chỉ là nhận định chủ quan. Quan trọng nhất vẫn là chủ đầu tư thực hiện đúng các cam kết trong quá trình giao dịch và người mua nhà nhận được sản phẩm mình mong muốn sở hữu là yếu tốt cốt lõi”, ông Trung nhận định.