Chuyển nhượng BĐS: Tê liệt do sợ phạm luật

Giữa tháng 11/2010, Công ty Bất động sản N. (đề nghị giấu tên) đến một văn phòng công chứng đề nghị làm hợp đồng chuyển nhượng nhà ở cho khách hàng tại một dự án ở Mê Linh (Hà Nội). Đây là dự án mà doanh nghiệp này đã tham gia góp vốn với chủ đầu tư để được phân chia nhà ở, nhưng do dự án hiện mới đang trong giai đoạn san ủi mặt bằng, nên chủ đầu tư chưa thể ký hợp đồng mua bán nhà ở với Công ty Bất động sản N.

Tuy nhiên, yêu cầu của Công ty Bất động sản N. đã bị từ chối, với lý do theo Điều 20, Thông tư 16/2010/TT-BXD (hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP), doanh nghiệp được phân nhà ở theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư chỉ được bán lại nhà ở đó sau khi đã ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư theo quy định tại khoản 2, Điều 60, Nghị định 71/2010/NĐ-CP.

Nhiều cá nhân, doanh nghiệp khác cũng đã bị từ chối công chứng các hợp đồng góp vốn bất động sản hình thành trong tương lai. Với các quy định trên, hàng loạt dự án nhà ở dở dang không được ủy quyền công chứng, chứng thực vốn rất phổ biến trên thị trường thời gian qua, nay đã bị đình lại.

Quy định trên khiến các sàn giao dịch bất động sản gặp nhiều khó khăn, bởi hiện có hàng trăm dự án bất động sản đang triển khai. Khó khăn nhất là các nhà đầu tư thứ cấp mua trực tiếp từ chủ đầu tư hàng chục đến hàng trăm căn hộ để kinh doanh, nhưng đến thời điểm cần thanh khoản, lại không thể bán, mà phải chờ đến lúc dự án hoàn thành. Điều này đã khiến giao dịch trên thị trường căn hộ chững lại.

“Điều 63, Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chỉ được công chứng hợp đồng ủy quyền khi nhà đã được xây dựng xong, nhưng chưa có quy định cụ thể xây dựng xong đến phần nào, thì được ủy quyền công chứng. Việc ủy quyền này chỉ áp dụng đối với loại hình nhà, căn hộ, chứ không đề cập phần đất nền tại các dự án. Do vậy, các tổ chức hành nghề công chứng rất lúng túng khi chứng thực việc mua bán bất động sản cho người dân”, ông Chu Văn Khanh, Trưởng văn phòng công chứng A1 phân tích.

Công ty cổ phần sàn Bất động sản VietLand cho biết, sau khi hai văn bản trên được ban hành, Công ty đã bị ứ đọng hàng trăm hồ sơ chuyển nhượng căn hộ của khách hàng, do không thể tiến hành công chứng, chứng thực.

Từ từ “gỡ vướng”

Mới đây, Sở Xây dựng TP.HCM đã có văn bản nêu vướng mắc trong quá trình tiến hành các thủ tục chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, có sự vênh nhau về đối tượng áp dụng thực hiện giữa Thông tư 16 và Luật Nhà ở.

“Trong khi điểm a, khoản 1, Điều 91, Luật Nhà ở quy định cá nhân, tổ chức có quyền giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở nếu có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật, thì theo khoản 1, Điều 20, Thông tư 16/2010/TT-BXD, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vẫn được chuyển nhượng”, đại diện Sở Xây dựng TP.HCM phân tích.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) giải thích, quy định tại khoản 1, Điều 20 của Thông tư 16/2010/TT-BXD chỉ áp dụng cho trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (khi bên chuyển nhượng chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư và chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở); còn quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 91 của Luật Nhà ở là áp dụng cho trường hợp mua bán nhà ở (bên bán nhà ở đã nhận bàn giao nhà ở và đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở). Hai quy định này áp dụng cho hai trường hợp khác nhau, do đó, không áp dụng quy định điểm a, khoản 1, Điều 91 của Luật Nhà ở để điều chỉnh trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở quy định tại khoản 1, Điều 20, Thông tư 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng.

Một vấn đề vướng khác là các quy định tại Luật Nhà ở và Luật Đất đai đang “đá nhau”. Luật Đất đai chỉ cho phép chuyển nhượng bất động sản khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Trường hợp mua bán tài sản hình thành trong tương lai (chưa có sổ đỏ) mâu thuẫn với Luật Đất đai.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành không mâu thuẫn với Luật Đất đai. Bản chất của việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ trong trường hợp này là chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ đối với hợp đồng mua bán căn hộ, đối tượng chuyển nhượng là hợp đồng mua bán căn hộ, chứ không phải chuyển nhượng đất đai, nhà ở. Không thể cấm chuyển nhượng quyền chính đáng của người dân.

Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, những khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện các quy định mới sẽ được tháo gỡ, nhằm giúp thị trường trở nên minh bạch hơn, giảm thiểu rủi ro cho các chủ thể tham gia thị trường.