Sau gần ba tháng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực thi hành, thị trường đã có những tín hiệu tích cực, tỷ lệ giao dịch thành công tại các phân khúc nhà ở đều tăng. Mặc dù Chính phủ đã ban hành Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10-9-2015, quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS), nhưng với một số quy định mới, nhất là việc bảo lãnh BĐS, vẫn còn những ý kiến trái chiều, cần tháo gỡ kịp thời.

Ai sẽ “gánh” phí bảo lãnh?

Dù vừa đặt bút ký hợp đồng mua nhà tại một dự án chung cư tại quận 7 (TP Hồ Chí Minh), nhưng chị Lê Thị Hoa (ngụ tại quận Thủ Đức) vẫn không yên tâm về tiến độ giao nhà có đúng theo hợp đồng hay không. Theo chị Hoa, chị mua căn hộ vì tin vào uy tín của chủ đầu tư, giá bán phù hợp với điều kiện kinh tế của gia đình chứ không phải vì dự án có được ngân hàng (NH) bảo lãnh hay không. Bởi khi bán nhà, chủ đầu tư cũng chỉ cam kết bằng miệng sẽ được NH bảo lãnh chứ không đưa ra được hợp đồng ký bảo lãnh với NH. Có đôi chút khác biệt, anh Lê Ngọc Kiên, trú tại Văn Quán (Hà Đông, TP Hà Nội) đang tìm hiểu mua một căn hộ tại khu vực Hà Đông cho biết, mua bán nhà thông qua hình thức bảo lãnh NH sẽ giúp người mua yên tâm hơn và trên thực tế, mọi rủi ro có thể “gửi” cho phía NH. Thế nhưng, mọi việc không đơn giản, nếu người muốn mua nhà thông qua bảo lãnh NH, chắc chắn sẽ mất một tỷ lệ phí nhất định. Như vậy, chi phí đầu vào có thể sẽ tăng lên, giá bán sản phẩm cũng thay đổi và cuối cùng, người tiêu dùng vẫn là người phải “gánh” khoản chi phí này. Điều cốt lõi người dân mong muốn các chủ dự án cần làm ăn chân chính, hài hòa lợi ích giữa doanh nghiệp (DN) và người tiêu dùng chứ không thể lừa đảo, chụp giật, áp đặt hoặc “té nước theo mưa”, tăng giá như tại một số dự án.

Chị Nguyễn Thu Hằng, nhân viên một trung tâm môi giới BĐS tại Hà Nội khẳng định, việc mua bán nhà thông qua hình thức bảo lãnh NH sẽ tốt hơn đối với khách hàng. Trong quá trình thực hiện dự án, nếu chủ đầu tư dự án không có tiềm lực, gặp khó khăn về vốn không thể thi công, NH sẽ đứng ra cho vay vốn để tiếp tục thực hiện. Tuy nhiên, phía NH chỉ chịu trách nhiệm từ thời điểm xây móng cho đến khi cất nóc, còn phần hoàn thiện, điều chỉnh, trang trí,… sau đó, NH không chịu trách nhiệm. Nhiều người mua nhà tìm đến trung tâm đều có chung câu hỏi. Liệu các khoản phí bảo lãnh sẽ tác động thế nào đến giá bán sản phẩm và ai phải gánh khoản phí này?

Các DN xây dựng nhà ở cũng hết sức lúng túng trước vấn đề bảo lãnh BĐS, bởi mỗi dự án đều đã chịu nhiều khoản phí, do vậy nếu phải thêm phí bảo lãnh, gánh nặng sẽ càng lớn hơn. Hiện nay, theo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), chung cư xây dựng xong móng mới được bán, hoặc đất nền đã xây xong cơ sở hạ tầng và móng mới được bán, cho nên một số chủ đầu tư đành chấp nhận xây xong toàn bộ dự án rồi mới bán để giảm bớt gánh nặng, nhưng chắc chắn hiệu quả dòng tiền sẽ thấp. Phí bảo lãnh BĐS phù hợp xu thế, giúp lành mạnh hóa thị trường, nhưng cần sự linh hoạt xử lý, nhất là đối với các dự án sắp hoàn thành vì thông thường các nhà đầu tư đã dùng chính dự án đang triển khai để vay vốn đầu tư xây dựng, nếu thêm phí bảo lãnh này, liệu có hợp lý?

Tiếp tục hoàn thiện chính sách

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, hiện nay nhiều chủ đầu tư vẫn loay hoay với quy trình, thủ tục bảo lãnh. NH làm bảo lãnh cho từng hợp đồng riêng lẻ hay cho toàn dự án, nếu riêng lẻ, tài sản bảo đảm sẽ như thế nào?... Đó là chưa kể những vấn đề khác phát sinh, như: Các dự án đã chuẩn bị bàn giao nhà có phải ký hợp đồng bảo lãnh hay không? Một dự án đã bán gần hết sản phẩm cho khách hàng, phải ký bão lãnh cho số chưa bán hay cả số bán rồi?... Ông Nguyễn Duy Minh, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Thanh Yến cho biết, dù chưa có thông tư hướng dẫn cụ thể về cách thức thực hiện bảo lãnh, nhưng nhiều NH đã yêu cầu chủ đầu tư dự án phải trả mức phí bảo lãnh cho các hợp đồng khách hàng vay tiền của NH. Nếu không trả khoản phí bảo lãnh này, NH sẽ không giải ngân theo tiến độ của hợp đồng vay. Về phía DN, khi chưa có thông tư hướng dẫn cụ thể, buộc lòng DN phải yêu cầu khách hàng trả khoản phí bảo lãnh này cho NH, chờ đến khi nào có hướng dẫn cụ thể sẽ tính toán với khách hàng sau.

Hiện nay, nhiều ý kiến cho rằng, đang có độ “vênh” giữa các quy định trong việc thực hiện hoạt động bảo lãnh cho chủ đầu tư BĐS để bán, cho thuê - mua nhà hình thành trong tương lai. Đơn cử, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) quy định chỉ được bán nhà khi đã có bảo lãnh của NH, nhưng Thông tư 07 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), lại quy định NH chỉ được bảo lãnh sau khi có hợp đồng mua bán nhà. Lý giải điều này, Vụ trưởng Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN) Nguyễn Tiến Đông cho rằng, cần có cách hiểu đúng hơn về trình tự. Khi thiết kế thông tư, NH đã có nghiên cứu kỹ Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi). Nhưng khi bảo lãnh cho dự án, tức là các NH triển khai nghiệp vụ bảo lãnh và phải căn cứ theo thông tư. Do đó, các NH chỉ bảo lãnh sau khi chủ đầu tư ký hợp đồng với khách hàng. Dựa vào từng quy định, điều khoản trong hợp đồng, NH mới có thể xem xét bảo lãnh vì họ cần bảo lãnh một cách chi tiết, cụ thể, theo từng phần của hợp đồng (về thời gian, tiến độ giao nhà...), chứ không thể ký bảo lãnh chung chung. Liên quan mức phí bảo lãnh hiện nay, mỗi NH quy định một mức khác nhau (1 đến 2%, thậm chí 3%,...), đại diện NHNN cho biết, sẽ không có mức trần và mức sàn đối với phí bảo lãnh, mà do các NH tự thỏa thuận và quyết định dựa trên đánh giá uy tín của chủ đầu tư để đưa ra mức phí phù hợp.

Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng ủng hộ việc thu phí bảo lãnh BĐS vì còn rất nhiều DN “ma”, các dự án đắp chiếu. Đây là cơ hội tốt để thanh lọc thị trường, các nhà đầu tư có uy tín không lo ngại việc này, chủ yếu còn lúng túng trong quy định mức phí hợp lý. Nên chăng, việc thu phí cao hay thấp tùy thuộc vào thực lực của các chủ đầu tư và các bên liên quan cần ngồi lại để ban hành quy định phù hợp, tránh gây thêm áp lực cho thị trường BĐS mới vừa “ốm dậy”. Lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết, bảo lãnh tín dụng để hạn chế rủi ro trong giao dịch tín dụng, tiền tệ là một trong những hoạt động nghiệp vụ của NH. Hiện nay, BĐS thuộc diện bắt buộc phải bảo lãnh, trước đây thì không. Điều này sẽ giúp bảo đảm tiến độ, chất lượng các BĐS hình thành trong tương lai vì có thêm khâu kiểm soát, giám sát của NH, nâng cao tính khả thi của dự án xây dựng. Vấn đề tỷ lệ bảo lãnh bao nhiêu; trình tự, thủ tục bảo lãnh như thế nào, bởi thực tế, giá BĐS tùy thuộc vào nhiều yếu tố chứ không chỉ riêng tác động từ phí bảo lãnh NH. Những khó khăn vướng mắc này, Bộ Xây dựng đang tích cực nghiên cứu, đề xuất thống nhất quan điểm với các bên liên quan để sớm đưa ra những quy định, chính sách phù hợp.

Tăng cường chế tài xử phạt

Sau khi Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) có hiệu lực, tại TP Hồ Chí Minh cũng chỉ có một số ít dự án ký hợp đồng bảo lãnh, còn phần lớn là chưa, nhưng tình trạng người mua, kẻ bán vẫn diễn ra. Chế tài xử lý những dự án chưa ký bảo lãnh mà vẫn bán hàng, xử phạt ra sao… vẫn chưa có văn bản hướng dẫn. Đó là chưa kể, theo quy định của Bộ luật Dân sự, NH không thể bảo lãnh chung chung mà phải bảo lãnh cho một đối tượng cụ thể, đó là người mua nhà. Do vậy, nếu chưa có hợp đồng mua bán nhà với khách hàng, kể cả chủ đầu tư muốn ký hợp đồng bảo lãnh, NH cũng không thể bảo lãnh.

Luật sư Trần Đức Phượng

Hội Luật sư TP Hồ Chí Minh

Cần thêm những chính sách cởi mở

NHNN nên có văn bản cho phép các ngân hàng thương mại (NHTM) bảo lãnh tín chấp các dự án BĐS mà chủ đầu tư có năng lực tốt, uy tín, đang triển khai đúng tiến độ và không nằm trong danh sách “đen” về quan hệ tín dụng,… Điều này là cần thiết để các NHTM có thể mạnh dạn thực hiện nghiệp vụ bảo lãnh, dù lâu nay NHNN không quy định cụ thể về ký quỹ, tài sản bảo đảm và phí bảo lãnh, mà đây là câu chuyện thỏa thuận theo quy luật cung - cầu giữa NHTM và chủ đầu tư BĐS. Bên cạnh đó, nên thí điểm cho phép các công ty bảo hiểm có uy tín, năng lực (do cơ quan có thẩm quyền công bố) thực hiện bảo lãnh theo phương thức bảo hiểm rủi ro trong giao dịch BĐS,…

Lê Hoàng Châu

Chủ tịch Hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí Minh (Horea)

Xuân Thủy - Hồng Anh - Hoàng Liêm (Nhân dân)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.