Chung cư mini: “Mổ xẻ” hay hành động?

Tuy nhiên, cũng rất nhanh chóng, đã xuất hiện không ít ý kiến quan ngại rằng CC mini sẽ phá vỡ quy hoạch tổng thể và tạo áp lực lớn cho đô thị trên nhiều phương diện (quản lý di dân, mật độ giao thông và các vấn đề quá tải khác về cơ sở hạ tầng kỹ thuật…) cùng rất nhiều câu hỏi “hóc” khác. Điều đó cho thấy, CC mini thực sự là một loại hình nhà ở có “sức hút” lớn. Và nhiệm vụ đề ra cho các cấp quản lý nhà nước là quản lý CC mini như thế nào để phát huy đúng vai trò của nó trong việc góp phần tham gia “giải phóng” đô thị khỏi bài toán khó về nhà ở cho dân nghèo. Đó là ý kiến của các chuyên gia kỳ cựu về lĩnh vực quản lý phát triển thị trường BĐS.

Chung cư mini thực sự là một loại hình nhà ở có sức hút lớn.

Một mặt hầu như ai cũng mặc nhiên thừa nhận đây là loại căn hộ có giá bán phù hợp với số đông cư dân đô thị. Và việc có nhiều nhà đầu tư tham gia vào thị trường này thì bài toán quỹ nhà ở đô thị sẽ có thêm lực lượng tham gia gỡ khó rất hùng hậu, đáp ứng được phần nào nhu cầu của một phân khúc nhà ở lâu nay có phần bị bỏ bê, xem nhẹ. Thực tế cho thấy, hiện nay nhiều nhà đầu tư đã rục rịch đi mua gom các mảnh đất trong nội thành với mục đích xây dựng CC mini để bán. Tuy nhiên, vừa háo hức triển khai - vừa ngập ngừng ngoái đầu quan sát là tâm lý chung của ngay cả những nhà đầu tư mạnh dạn nhất. Bất kỳ một sự thay đổi nhỏ nào về chính sách cũng sẽ khiến một mô hình thị trường mới ra đời bị ảnh hưởng.

Nhưng mặt khác, ngay khi xuất hiện những ý kiến cho rằng CC mini phá vỡ quy hoạch tổng thể và gây áp lực lớn cho đô thị, cần phải xem xét lại, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã khẳng định, NĐ 71 tựu đủ các điều khoản quy định chặt chẽ về điều kiện tiên quyết để triển khai đầu tư CC mini, đó là việc cấp phép xây dựng phải phù hợp với quy hoạch của địa phương, bên cạnh đó còn quy định cụ thể trách nhiệm của chủ đầu tư đối với việc bảo đảm tính pháp lý của dự án. Do đó nói phát triển CC mini phá vỡ quy hoạch đô thị là không có căn cứ! Như vậy, có thể hiểu một cách đơn giản rằng, việc xây dựng CC mini đương nhiên phải tuân thủ và bám sát quy hoạch chi tiết xây dựng của địa phương đã phê duyệt. Nhiệm vụ của cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án là phải dựa trên quy hoạch đó, tính toán kết nối một cách đồng bộ với các yếu tố hạ tầng khác như giao thông, PCCN, cấp thoát nước, cấp điện… để làm quyết định ra căn cứ. Như vậy rõ ràng với NĐ 71, chúng ta kiến tạo một hành lang pháp lý chính thống cho CC mini phát triển trên nền tảng quản lý một cách khoa học và gắn kết với thực tiễn địa phương, khu vực chứ không phải để nó phát triển tự phát như một số mô hình nhà ở trong dân như trước.

Thực ra xung quanh vấn đề căn hộ CC mini cũng nảy sinh không ít câu hỏi thắc mắc như: Tại sao Luật Nhà ở quy định nhà thương mại không nhỏ hơn 45m2, trong khi NĐ 71 lại cho phép cấp quyền sở hữu đối với căn hộ CC mini 30m2? Như vậy NĐ 71 có đồng nghĩa ngầm cho phép nhà ổ chuột có đất diễn? Tại sao căn hộ CC mini lại không phải thực hiện giao dịch mua bán qua sàn BĐS?... Tham khảo ý kiến của một số chuyên gia về thị trường BĐS, điều bất ngờ trong câu trả lời của các vị này là, với nhu cầu bức bách và mặt bằng kinh tế như hiện nay, nếu không có NĐ 71 dẫn đường thì CC mini vẫn cứ phát triển tự phát và sẽ biến tướng, lách luật dưới mọi hình thức. Vậy sao lại không thừa nhận nó, đưa nó vào quỹ đạo để quản lý một cách bài bản, khoa học, chủ động? Tại sao lại bắt bẻ mà không phải là đóng góp để hoàn thiện hơn nữa mô hình này?

Thực ra nếu cứ… bắt bẻ và mổ xẻ quá kỹ thì không cứ CC mini mà nhiều mô hình nhà ở khác cũng sẽ không có “đất diễn”. Nhưng nếu nhìn nhận CC mini đúng như bản chất của nó - là một loại hình nhà ở dành cho đối tượng thu nhập thấp, là một biện pháp khuyến khích và huy động sức mạnh tổng lực của toàn dân để phát triển nhà ở cho người nghèo thì sẽ thấy mọi điều bắt bẻ đều biến thành màu xám bên cạnh một ý tưởng nhân văn tốt đẹp. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam có một câu trả lời rất giản dị: “Không nên tạo những áp lực không đáng có cho một chính sách có ý nghĩa sâu sắc về an sinh xã hội cho cư dân nghèo đô thị. Chỉ có một ý chí quyết tâm tiến lên phía trước trong việc giải bài toán nhà ở cho người nghèo đô thị, kết hợp với tăng cường yếu tố quản lý, giám sát mọi biến động của nó để chủ trương lớn không đi chệch “đường ray”, chệch mục tiêu tốt đẹp đề ra, đó mới là điều chúng ta cần thống nhất trong hành động. Còn lại mọi nghi ngờ thiếu tinh thần xây dựng chỉ là màu xám!”. Tất nhiên bên cạnh đó, các tiêu chí hạ tầng kỹ thuật, chất lượng xây dựng, sự cân đối và phù hợp với quy hoạch tổng thể là những yêu cầu tiên quyết và tất yếu mà bất cứ mô hình nhà ở nào cũng phải tuân thủ chứ không riêng CC mini - đây là vấn đề không nên sa đà bàn cãi mà là phải tăng cường những hành động hữu ích!