Chung cư mini 'gục ngã', hết đất sống?

Một thời sốt nóng, bất chấp cả những bất cập về thiết kế cũng như rắc rối trong việc làm sổ đỏ, giờ phân khúc chung cư mini trở nên "nguội lạnh". Lý do bắt nguồn từ việc giá căn hộ thương mại đã giảm mạnh, đặc biệt là sự kiện chung cư Đại Thanh giảm chỉ còn 10 triệu đồng/m2, khiến chung cư mini dường như không còn đất sống.

Giao dịch "chết" hẳn

Những dự án được chào bán ít dần, thay vào đó là cho thuê. Không ít người ở đang rao bán lại chung cư mini để tháo chạy.

So với chung cư thương mại, giá nhà chung cư mini không hề rẻ. Chia số tiền trên mỗi mét vuông, tính ra, giá một căn hộ chung cư mini cũng phải lên tới trên 20 triệu đồng, thậm chí có khu vực lên tới 30-35 triệu đồng/m2. Ưu thế những căn hộ này là ở vị trí khá gần khu dân cư, nhưng lại hạn chế về thiết kế, quản lý, an ninh, phòng cháy chữa cháy cũng như mặt pháp lý... Tuy nghị định về cấp sổ đỏ cho những căn hộ loại này đã được ban hành, song, hầu như chưa có mấy dự án được cấp sổ đỏ. Người mua chung cư mini, cũng vì tài chính hạn hẹp, tặc lưỡi dọn về ở, nhưng khi sống rồi mới phát sinh nhiều bất cập. Lúc này, họ muốn bán đi cũng khó, ở lại cũng không xong.

Số lượng chung cư mini được rao bán tăng mạnh, đủ kiểu giảm giá khuyến mại. Sàn bất động sản Vicland đang rao bán các căn hộ ở Mễ Trì Thượng với giá 950 triệu đồng/căn rộng 45,5m2 đầy đủ nội thất, và giảm ngay 20 triệu đồng nhân ngày 20/11. Chung cư mini ở Bùi Xương Trạch giá từ 780 đến 930 triệu đồng, tùy từng căn. Đơn vị này cũng hỗ trợ trả chậm cho khách hàng trong vòng 3-6 tháng, khách hàng chỉ trả trước 546 triệu được nhận nhà ngay.

Trên một số trang tin rao vặt bất động sản, nhiều người bán nhà còn tung ra mức giá khá hấp dẫn. Cụ thể, chung cư mini tại Mỹ Đình giá chỉ 700 triệu đồng; chủ nhà còn "biếu" không toàn bộ nội thất gồm bếp ga, tủ bếp, tủ, tivi, 2 giường, bàn ăn, bàn phấn... còn mới. Một số căn có giá "sốc", như chung cư Đình Thôn (Từ Liêm) nhận nhà ngay chỉ 370 triệu đồng/căn; hay chung cư mini tại Đông Ngạc rẻ nhất thị trường chỉ 600 triệu đồng/căn. So với giá chung cư mini cách đây chỉ một hai năm, giá đã giảm một nửa.

Một dự án chung cư mini ở Trâu Quỳ, Gia Lâm (Hà Nội)

Chung cư mini cũng là "trái đắng" của không ít nhà đầu tư. Anh Hải, chủ một căn hộ chung cư mini ở Lương Thế Vinh - đang rầu rĩ với căn hộ của mình. Nghe bạn bè, anh chung vốn đầu tư xây chung cư mini với số tiền hơn hai tỷ đồng. Nhà hiện đã bàn giao, song anh phải chấp nhận bán lỗ 300 triệu đồng/căn để thu hồi vốn mà không nổi. Anh Hải nói thêm, cùng tòa nhà chung cư mini này, ông chủ cũng đang rao bán chỉ giá 450 triệu đồng, cho phép trả chậm trong vòng 3 tháng không lãi suất.

Đại diện một đơn vị chuyên đầu tư chung cư mini ở Láng Hạ chia sẻ, giờ lượng người có nhu cầu mua chung cư mini gần như không có. Hoạt động của sàn gần như đóng băng trong suốt thời gian dài, bởi chỉ cần bỏ ra bằng ấy số tiền, người mua đã có thể lựa chọn cho mình một căn chung cư penthouse của Xa La, hoặc mới đây là dự án Đại Thanh. Đơn vị này cũng chuẩn bị đưa một chung cư mini ở đường Nguyễn Xiển vào hoạt động, song mới chỉ bán được 2-3 căn, còn lại đang rao cho thuê từ 2,5-3 triệu đồng/tháng/căn, khách ký thuê 1 năm trong đợt này được miễn phí 1 tháng thuê.

Ông Thái, nhân viên môi giới sàn BĐS ở Mỹ Đình, nhận định, nếu như cách đây hơn 1 năm, phân khúc này có nhiều giao dịch thì nay "chết" hẳn cùng thị trường bất động sản. Rõ ràng, chung cư mini thua thiệt hơn nhiều so với căn hộ thương mại bởi diện tích nhỏ, không có không gian chung và giá cả cũng tương đối cao.

Doanh nghiệp so bì lẫn nhau

Cùng loại diện tích căn hộ nhưng chung cư mini đã được hợp pháp hóa trong quy định của pháp luật. Nghị định 71 cho phép tư nhân xây dựng chung cư mini, trong khi đó, phía doanh nghiệp xây dựng những căn hộ dưới 45m2 đều trái luật. Chính điều này đã khiến cho nhiều doanh nghiệp không đồng tình bởi bản thân họ cũng phải mất nhiều thời gian xin ý kiến, kiến nghị để cho phép chia nhỏ căn hộ.

Chung cư mini không đáp ứng được các chỉ tiêu về quy hoạch kiến trúc và chất lượng sống như chung cư thương mại, không đầu tư hạ tầng, cây xanh, nhà trẻ và các tiện ích công cộng... đặc biệt là hệ thống phòng cháy chữa cháy thiếu an toàn, chất lượng xây dựng không đảm bảo. Quy trình đầu tư đơn giản, không phức tạp, mất nhiều thời gian và thủ tục nhiêu khê như chung cư thương mại. Trong khi đó, doanh nghiệp địa ốc có khả năng xây dựng, đáp ứng mọi nhu cầu về quy hoạch kiến trúc cũng như chất lượng thì không được phép xây dựng, bị hạn chế bởi quy định của Luật Nhà ở, diện tích căn hộ thương mại phải trên 45m2.

Ông Nguyễn Văn Đực, đại diện công ty bất động sản Đất Lành, cho rằng điều này là bất công khi chỉ có hộ gia đình, cá nhân được phép xây dựng căn hộ 30m2, còn doanh nghiệp đóng vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển nhà ở lại không được phép xây dựng. Nếu được xây dựng căn hộ 30m2 thì giá bán sẽ còn giảm hơn nữa so với nhà giá trung bình hiện nay, điều này có lợi cho những người dân có nhu cầu về nhà ở.

Đồng quan điểm, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng đưa ra kiến nghị cơ quan chức năng cho phát triển căn hộ vừa và nhỏ dành cho hộ độc thân, hộ có 1-2 người với quy mô căn hộ từ 25-70 m2.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho biết, trong điều kiện đất nước ta còn nghèo, nhu cầu nhà ở của đông đảo người dân rất lớn và theo quy luật phát triển đô thị trên thế giới luôn luôn phát triển qua từng giai đoạn, qua nhiều năm từ thấp đến cao, từ chật hẹp, thấp tầng đến cao tầng và thân thiện môi trường, tiện ích cao. Do đó, việc phát triển căn hộ vừa và nhỏ có quy mô khoảng từ 25-70 m2 theo định hướng quy hoạch phát triển đô thị của từng địa phương trong giai đoạn hiện nay là phù hợp và hết sức cần thiết.

Chung cư mini đua nhau mọc lên như nấm ở những khu phố chật hẹp, sau thời gian dài sẽ trở thành những khu nhà ở nhếch nhác, thiếu đồng bộ. Trong tương lai, nếu Chính phủ cho phép chia nhỏ căn hộ, xây chung cư dưới 45m2 sẽ có thể khiến chung cư mini không còn đất sống.