Chung cư cũ - gánh nặng mới của Hà Nội

Chung cư cũ- những vết gạch nham nhở

Mô hình nhà tập thể xuất hiện ở Hà Nội đầu tiên có lẽ từ những năm 1960. Với chủ trương xây dựng nhà ở để phân phối cho cán bộ, công nhân viên, nên từ năm 1960-1990 nhà nước đã đầu tư vốn để xây dựng hơn 16 triệu m2 nhà ở, trong đó có khoảng hơn 3 triệu m2 nhà chung cư để giải quyết cho 30% số cán bộ, công nhân, viên chức nhà nước.

Ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, cho biết trên địa bàn thành phố hiện có 982 nhà chung cư cũ có quy mô 4-5 tầng do thành phố quản lý và 173 nhà chung cư, nhà tập thể khác do Công ty Trách nhiệm hữu hạn một thành viên Đầu tư phát triển nhà và đô thị Bộ Quốc phòng quản lý.

Sau khi tiến hành kiểm định đối với 77 nhà chung cư, thành phố đã lọc ra 11 nhà chung cư nguy hiểm cấp D và tiến hành di dời, cải tạo xây dựng lại theo quy định của Luật nhà ở. Đó là các dự án: nhà B4, B14 Kim Liên; 187 Tây Sơn; I1-2-3 Thái Hà; P3 Phương Liệt; C7, B6 Giảng Võ; C1 Thành Công; 148 - 150 Sơn Tây…

Những khu nhà khác chưa được liệt vào nhóm D thì cũng đã xấu xí, sập sệ rất nhiều. Bởi, “tuổi thọ” trung bình của một tòa nhà cũng chỉ 50 năm, sau thời gian này buộc phải cải tạo lại. Từ năm 2005, Hội đồng nhân dân TP. Hà Nội đã ra Nghị quyết đến 2015 sẽ tiến hành cải tạo, xây mới toàn bộ các nhà chung cư cũ. Tuy nhiên, đến nay con số này mới chỉ là 1%.

Sự xuống cấp của hơn 1000 khu nhà chung cư đang tương phản với hơn 1000 dự án nhà ở xây dựng mới đã và đang được triển khai.

Trong guồng quay phát triển của đô thị, việc các dự án nhà ở được xây mới là đương nhiên, nhưng bên cạnh những khu đô thị mới hiện đại nhà Linh Đàm, Định Công, Ciputra, Trung Hòa- Nhân Chính, Mỹ Đình thì những khu nhà chung cư cũ Văn Chương, Nguyễn Công Trứ, Quỳnh Mai, Giảng Võ, Kim Liên… trông như thảm họa của đô thị!

Giá trị lịch sử của những khu nhà chung cư cũ là điều không cần bàn cãi và không thể chối bỏ. Nhưng, nói như GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong khi chúng ta chưa có Luật Chung cư, nhà quản lý phải tính toán trước được các giải pháp thay thế để nhanh chóng cải tạo các nhà chung cư cũ. Bởi, thời hạn cho một nhà chung cư cũ tối đa được 50 năm. Có nhiều chung cư, tuổi thọ còn ít hơn. Sự xuống cấp là điều ai cũng có thể nhìn thấy được nên không thể chậm trễ trong việc cải tạo được nữa.

Khi nào vịt sẽ hóa thiên nga?

Vậy vì sao nhà chung cư cũ chỉ thành công 1% trong cả một giai đoạn quá dài được tập trung để cải tạo, xây dựng lại? Trong khi giờ G với cải tạo chung cư cũ là năm 2015.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng, trên địa bàn thành phố hiện có tới 13 dự án cải tạo chung cư có tiến độ quá chậm, phải kể đến như dự án cải tạo chung cư khu Hào Nam (Đống Đa) do Liên danh Công ty quản lý phát triển nhà Hà Nội và Cổ phần đầu tư đô thị Kang Long làm chủ đầu tư; B15, B16, B18, B19 Kim Liên do Công ty Cổ phần Đầu tư thiết kế và xây dựng Việt Nam làm chủ đầu tư…

Lý giải về sự quá chậm trễ này, ông Nguyễn Quốc Tuấn cho rằng: "Một số doanh nghiệp bằng mọi giá vào để thỏa thuận với dân. Nhưng trong quá trình thỏa thuận phát sinh rất nhiều ý kiến của người dân, đặc biệt là đòi hỏi về quyền lợi như diện tích nhà tái định cư, các khoản phí hỗ trợ… Bản thân doanh nghiệp cũng quay lại tạo sức ép với thành phố đề nghị được nâng cao tầng nhằm đảm bảo tái đầu tư."

Nhưng, nếu doanh nghiệp quay lại tạo sức ép với thành phố để được nâng tầng, thì thà chấp nhận việc chậm trễ trong cải tạo chung cư cũ còn hơn.

Bởi, theo Giáo sư Đặng Hùng Võ: “Hà Nội đã bước lầm một bước trong quy hoạch khi đồng ý cho xây dựng nhiều nhà cao tầng trong nội đô. Nó chỉ khiến cho Hà Nội bị quá tải”.

Nhưng, “nếu coi việc cải tạo chung cư cũ như làm nhà ở xã hội thì rất ít doanh nghiệp muốn làm, vì không có lợi nhuận, trong khi giải pháp dự án đối ứng lại chưa được đưa ra để xem xét. Điều này rất bất lợi cho nhà chung cư cũ, khi thời điểm xuống cấp đã đến”, Giáo sư Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Trong giai đoạn 1960-1990, chung cư cũ là cứu cánh để giải quyết nhu cầu nhà ở cho cán bộ, công chức. Nhưng, hiện nay với sự xuống cấp của mình, các khu chung cư cũ đang là một gánh nặng.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, trả lời cho câu hỏi này chỉ còn cách nhà quản lý phải đưa phương án dự án đối ứng cho chủ đầu tư. Cách làm này cũng đồng thời giải quyết luôn được bài toán giãn dân khỏi nội đô để giảm áp lực dân số và áp lực giao thông tại khu vực nội thành. Anh Vĩnh, một chuyên gia về quy hoạch cho biết, thay vì cứ chăm chăm xây dựng những tòa nhà cao ngất ngưởng tại nội đô, trên nền những khu nhà chung cư cũ, Hà Nội cần hướng cho chủ đầu tư xây dựng dự án bên ngoài vành đai 3, vành đai 4.

Nếu thực hiện theo phương án bồi thường mà Bộ Xây dựng đang đưa ra lấy ý kiến, các chủ đầu tư sẽ buộc phải xây dựng công trình cao trên 13 tầng mới có lãi. Hà Nội đang có gần 1 triệu m2 chung cư cũ cần cải tạo lại, chủ yếu trong số này tập trung tại 4 quận nội đô. Nếu tất cả được xây cao trên 13 tầng sẽ làm tăng áp lực dân số và giao thông lên khu vực vốn luôn trong tình trạng quá tải!

Mặt khác, một trong những lý do khiến việc cải tạo chung cư cũ chậm chễ là việc các quy trình thực hiện đều chưa được công khai. Chính vì thế, Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Văn Khôi vừa chính thức yêu cầu trong tháng 8/2011, Sở Quy hoạch - Kiến trúc phải cung cấp và công khai các thông số quy hoạch cho từng khu chung cư cũ, yêu cầu Sở Xây dựng tổng hợp, rà soát các dự án, kể cả khu chung cư, nhà đơn lẻ để xác định lại nhà đầu tư được giao có đủ điều kiện thực hiện, dựa trên các tiêu chí về quỹ nhà tạm cư, vốn đối ứng... sau đó sắp xếp thứ tự ưu tiên các dự án và các nhà đầu tư. Nếu chủ đầu tư nào không thực hiện trong khi đã có đủ điều kiện, được quận, huyện tạo cơ hội thì sẽ thay thế bằng nhà đầu tư khác, không để kéo dài.

Liệu, có thể hy vọng về bức tranh sáng màu hơn với các dự án nhà chung cư cũ?