Chủ đầu tư nhà thu nhập thấp giải trình chuyện giá trên trời

Trong khi giá nhà thu nhập thấp ở Hà Nội như Đặng Xá, Kiến Hưng, Ngô Thì Nhậm, Sài Đồng dao động ở mức gần 10 triệu đến 13,27 triệu đồng mỗi m2 (đã bao gồm thuế VAT) thì khu vực Đà Nẵng chỉ bán với mức 5,2 triệu đồng. Mức giá khác nhau dẫn đến nhà thu nhập thấp tại Đà Nẵng bán hết veo 800 căn trong vòng 6 tháng. Còn tại Hà Nội, sau đợt sốt đầu tiên, loạt chung cư thu nhập thấp thứ hai lại rơi vào cảnh ế ẩm. Sự việc gây xôn xao dư luận khi hàng loạt khách hàng đã từ chối ký hợp đồng mua nhà thu nhập thấp Sài Đồng vì giá quá cao.

Bài toán nhà thu nhập thấp được bàn đến nhiều lần, thậm chí, lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng đã không ít lần đăng đàn khẳng định nhà thu nhấp thấp ở Hà Nội đang cao ngang bằng giá nhà thương mại ở khu vực phía Nam. Nhưng lời giải để tháo gỡ vẫn còn bỏ ngỏ.

Sở dĩ nhà Hà Nội đang quá cao do chưa áp dụng được công nghệ hiện đại. Ảnh: Hoàng Lan.

Thực tế ngay tại Hà Nội cùng là nhà thu nhập thấp, song mỗi nơi một giá, chênh nhau gần gấp 2 lần. Ông Bùi Đức Long, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Tài chính Bất động sản Vincon, đơn vị bán nhà thu nhập thấp ở Đà Nẵng cho hay, mỗi công ty đều có chiến thuật kinh doanh riêng. Sở dĩ nhà bán ra với giá rẻ vì công ty ông áp dụng công nghệ, và thiết kế tối ưu nhằm giảm tối đa giá thành. Giá mỗi m2 xây dựng được giảm 40-50% so với thông thường, ban công được thu gọn xuống còn 1,8 m thay vì 2,2 m như thường lệ. Ngoài ra, nhà chỉ có 7 tầng nên sử dụng móng băng, tiết kiệm 30% giá thành so với áp dụng cọc khoan nhồi.

Điều quan trọng hơn cả, theo ông Long, nhà ở Đà Nẵng bán giá rẻ vì công ty ông được giao đất sạch, không phải lo giải phóng mặt bằng.

Số đông chủ đầu tư Hà Nội cho hay, nguyên nhân cơ bản đẩy giá nhà thu nhập thấp Hà Nội lên cao là áp lực giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng. Ông Lê Ngọc Ước, Phó Giám đốc Công ty đầu tư hạ tầng Viglacera, chủ đầu tư dự án nhà thu nhập thấp Đặng Xá, cho hay, giá đền bù giải phóng mặt bằng ở Hà Nội luôn cao nhất cả nước nên rất khó so sánh với khu vực miền Trung. Tiền đền bù tính trung bình khoảng một triệu đồng mỗi m2, đầu tư cơ sở hạ tầng khoảng 500.000 đồng mỗi m2. "Nếu được giao đất sạch, chúng tôi chỉ xây dựng mất khoảng 6-7 triệu đồng mỗi m2", ông Ước khẳng định.

Ngoài ra, tâm lý quen với phong cách nhà thương mại cũng khiến nhà thu nhập thấp trở nên đắt đỏ. Hiện nay, vẫn chưa có tiêu chí xây dựng nhà thu nhập thấp, số đông các đơn vị vẫn làm theo chuẩn nhà chung cư do Bộ Xây dựng quy định. Gạch xây dựng có chất lượng loại một, nhà có thang máy thậm chí có cả tầng hầm, không kém gì nhà thương mại. Đơn cử như nhà thu nhập thấp Đặng Xá mỗi căn hộ gồm hai phòng ngủ, một phòng khách, phòng bếp. Là đơn vị đầu ngành trong các thiết bị gốm sứ, Viglacera không ngần ngại cho đến 2 nhà vệ sinh trong mỗi căn hộ. Còn dự án nhà thu nhập thấp ở Sài Đồng có tầng hầm, áp dụng cọc khoan nhồi, mỗi tòa đều có thang máy chở hàng và chở người riêng biệt.

Ông Nguyễn Đức Sơn, cán bộ thuộc Ban quản lý dự án số 2, Công ty Hanco 3 cho hay, sở dĩ dự án Sài Đồng lên tới 13,27 triệu đồng mỗi m2, một mức giá cao nhất trong các nhà thu nhập thấp, do công ty đầu tư tầng hầm lên đến hàng chục tỷ đồng để phục vụ cư dân. Thêm vào đó, do tòa nhà lên tới 16 tầng nên, kết cấu móng buộc phải dùng cọc khoan nhồi dẫn đến chi phí bị đội lên cao.

Lãnh đạo Viglacera thừa nhận, do Bộ Xây dựng chưa có tiêu chuẩn đối với nhà thu nhập thấp nên công ty ông vẫn áp tư duy nhà thương mại cho nhà thu nhập thấp. "Dù là nhà thu nhập thấp nhưng chủ đầu tư vẫn phải đảm bảo có thương hiệu, tránh hiện tượng xuống cấp như Nam Trung Yên. Chỉ khi nào Bộ Xây dựng định ra tiêu chí giá trần, quy định rõ giá nhà có tầng hầm cũng như quy chuẩn nhà chung cư thì doanh nghiệp mới có thước đo để đối chiếu", ông Ước cho hay.

Ngoài ra, ông Sơn nhấn mạnh, dự toán được lập từ năm 2010, nay chi phí đã dội lên tới 20%, công ty đã phải điều chỉnh giá và tính cả 10% phí dự phòng cho đến khi công trình được bàn giao. Tổng diện tích sàn xây dựng là 42.898 m2 nhưng diện tích công ty được phép kinh doanh chỉ vào khoảng hơn 30.700 m2. Tổng mức đầu tư sau thuế lên đến 364 tỷ đồng nên tính ra giá bán trước thuế đã bao gồm lãi của doanh nghiệp chỉ lên đến 11,8 triệu đồng. Nếu tính cả thuế VAT 10% và phí bảo trì 2%, giá bán mới lên tới gần 13,27 triệu đồng mỗi m2.

"Theo giá được lập từ ban đầu, mỗi m2 chỉ khoảng trên 11 triệu đồng, song với mức trượt giá như hiện nay, nếu không điều chỉnh, sau khi quyết toán, giá sẽ tiếp tục bị đội lên. Công ty không muốn đẩy người dân vào sự đã rồi nên buộc phải điều chỉnh giá", ông Sơn cho hay.

Ông Nguyễn Trường Tiến, Phó chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Việt Nam, Phó tổng Giám đốc Tổng công ty Xây dựng Hà Nội cho rằng, sở dĩ nhà Hà Nội đang quá cao do chưa áp dụng được công nghệ hiện đại. Ở Hà Nội, nhà ở thu nhập thấp được ra giá 10 triệu -13 triệu đồng thì một tập đoàn liên danh giữa Đức và Malaysia sang Việt Nam đang chào công nghệ làm nhà 20 tầng với giá chưa đến 5 triệu đồng mỗi m2. Một số nước như Australia, Ấn Độ, NewZealand dùng công nghệ bằng rơm, tro, trấu, xơ dừa và một số chất liệu phế thải nên giá thành giảm chỉ bằng một nửa của Việt Nam. Ngoài ra, một số nước còn sử dụng công nghệ lắp ghép có tuổi thọ 50 năm đến 100 năm như Singapore.

"Điều quan trọng là Nhà nước cần phải có chính sách mang tầm quốc gia, có quỹ đất sạch, liên kết với các doanh nghiệp nước ngoài để tạo cơ chế giá cạnh tranh thì thì giá thành mới hạ", ông Tiến cho hay.

Theo Quyết định 67 của Thủ tướng có hiệu lực từ 10/6/2009 thì chủ đầu tư xây nhà thu nhập thấp được miễn thuế giá trị gia tăng, còn thuế thu nhập doanh nghiệp miễn trong 4 năm đầu tiên, giảm 50% trong 5 năm tiếp theo và áp dụng thuế suất thuế 10% trong suốt thời gian hoạt động. Tuy nhiên, tại Quyết định 96, các ưu đãi cho nhà thu nhập thấp được sửa đổi lại, chủ đầu tư chỉ còn được giảm 50% thuế giá trị gia tăng đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2009, thuế thu nhập doanh nghiệp cũng chỉ được miễn trong năm 2009. Do đó, doanh nghiệp cũng có cái khó riêng. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, nếu khéo thu xếp thì doanh nghiệp vẫn có lãi.

Ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Công ty tư vấn Bất động sản Navigat cho rằng nhà thu nhập thấp bán ra với giá 13,27 triệu đồng mỗi m2 là quá cao, mỗi m2 nhà cho người thu nhập trung bình chỉ khoảng 9-10 triệu đồng thì người dân mới tiếp cận được. Ông Quang tính toán, với đơn giá 6,5 triệu mỗi m2 chi phí xây dựng thì để triển khai tòa nhà 20 tầng trên diện tích xây dựng khoảng 20.000 m2 thì chủ đầu tư mất khoảng 130 tỷ đồng. Nếu tính mật độ xây dựng khoảng 40%, tiền đền bù giải phóng mặt bằng trung bình khoảng 1,3 triệu đồng mỗi m2 thì chi phí cho 4.000 m2 giải phóng mặt bằng sẽ khoảng 5,2 tỷ đồng. Như vậy, tổng chi phí cho căn nhà 20 tầng sẽ khoảng 135 tỷ đồng, chia cho khoảng 16.000 m2 diện tích kinh doanh thì mỗi m2 chỉ khoảng 8,5 triệu đồng.

"Nếu tính toán khéo và đưa ra các thiết kế hợp lý, chủ đầu tư có thể làm giá rẻ hơn và vẫn có lãi. Nếu tính cả thuế, nhà thu nhập dành cho người trung bình chỉ nên dao động quanh mức 9-10 triệu đồng", ông Quang nói.