“Chôn“ vốn trong người dân, lo mất nguồn FDI vào bất động sản

Bán dưới giá thành

Số liệu của Vnrea trong báo cáo mới nhất lên Bộ Xây dựng cho thấy một màu xám của thị trường BĐS. Theo đó, đối với nhóm 53 doanh nghiệp bất động sản niêm yết, hàng tồn kho tăng khoảng 143%, khoản phải thu tăng 91%, các khoản vay ngắn hạn tăng 102%, nợ ngắn hạn tăng 106% so với cùng kỳ năm ngoái. Đối với các khoản vay dài hạn cũng tăng 126%, nâng tổng vay nợ tăng khoảng 118%, còn tổng dư nợ tăng 114%.

Các doanh nghiệp BĐS hàng đầu niêm yết cũng chốt sổ với những “con số rất khó khăn”, bởi đến cuối năm 2012, hệ số lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu từ 9,55% đã sụt giảm về 8,13%. Trong khi đó, mức “tăng trưởng” mà các doanh nghiệp trong lĩnh vực này đón nhận cũng với những con số đáng lo ngại, như tổng tài sản từ 6,6 nghìn tỷ đồng tăng lên 7,4 nghìn tỷ đồng do hàng tồn kho tăng, trong khi nợ ngân hàng cũng tăng từ 123% lên 141%.

Vnrea nhận định “khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản đang tăng rất nhanh theo thời gian”.

Như Pháp luật Việt Nam đã có bài phản ánh, một số chuyên gia kinh tế và các chủ đầu tư kiến nghị, Chính phủ cần có giải pháp chỉ đạo các ngân hàng thương mại (NHTM) đẩy mạnh cho vay mua nhà, trong đó mức hỗ trợ lãi suất từ ngân sách là 2%/năm, áp dụng cho thời hạn 5 năm.

Lấy con số theo báo cáo từ quỹ Dragon Capital, thì số hàng tồn kho căn hộ để bán lên đến 70.000 căn ở cả TP HCM và Hà Nội. Tính toán cho thấy, nếu trung bình khoảng 2 tỷ đồng mỗi căn thì số vốn đang “chết” khoảng 140.000 tỷ đồng.

Để tiêu thụ hết lượng hàng tồn này, khi áp dụng tỷ lệ cho vay thông thường tại các tổ chức tín dụng là 70% thì quy mô gói vay hỗ trợ của hệ thống ngân hàng là khoảng 100.000 tỷ đồng, còn lại là phần vốn góp từ khách hàng. Mức hỗ trợ lãi suất là 2%/năm cho gói hỗ trợ 100.000 tỷ đồng là 2.000 tỷ đồng, thực hiện trong vòng 5 năm thì tổng số tiền hỗ trợ lãi suất là 10.000 tỷ đồng.

Trong khi đó, thuế VAT thu cho ngân sách từ việc tiêu thụ lượng hàng tồn kho trên là 7.000 tỷ đồng (nếu giảm mức thuế VAT xuống còn 5%) và thuế thu nhập doanh nghiệp dự thu đối với các doanh nghiệp BĐS tiêu thụ được lượng sản phẩm tồn kho nói trên là 4.200 tỷ đồng (tỷ suất lợi nhuận trung bình dự kiến là 12%). Như vậy, phần thu ngân sách từ thuế VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp vẫn thừa đảm bảo bù đắp được phần chi cho gói hỗ trợ lãi suất.

Theo tính toán, chỉ cần Chính phủ áp dụng biện pháp này trong thời gian từ 6 - 9 tháng là sẽ có tác động ngay tới nhu cầu mua nhà của người dân. “Chỉ những khách hàng mua nhà trong thời gian quy định nói trên mới nhận được các hỗ trợ này, còn quá thời hạn thì coi như đó là họ đã tự bỏ qua ưu đãi từ phía nhà nước”.

Chỉ ấn định thời gian

Với những căn cứ đưa ra, trong báo cáo mới nhất của mình lên Bộ Xây dựng, Vnrea khẳng định giá bất động sản hiện nay đã “thấp hơn cả suất đầu tư”, tức là giá bán hiện đang dưới giá thành.

Tuy nhiên, tâm lý của người mua nhà hiện nay là vẫn chờ giá xuống hơn nữa, trong khi đó, theo đại diện một số chủ đầu tư, sau khi trừ các chi phí, thì giá công bố đa phần tại các dự án thời gian qua thực tế đã “chạm đáy”, không thể giảm sâu hơn. Nếu không có giải pháp kích cầu hợp lý và đưa ra cách “chứng minh” bất động sản không thể giảm sâu hơn, thì sự chờ đợi mua được nhà giá rẻ của khách hàng sẽ vẫn còn tiếp diễn.

“Mất niềm tin thì người dân sẽ rời bỏ bất động sản để tìm kênh đầu tư khác với đồng vốn bỏ ra ít hơn, như vậy là chúng ta đã thất bại trong việc huy động sức dân cung cấp nguồn vốn để thúc đẩy sự ổn định và phát triển của nền kinh tế”, đại diện một chủ đầu tư, nói.

Nhiều DN cho rằng, thay vì bỏ ra hàng trăm ngàn tỷ để thành lập công ty mua bán nợ, thực chất cũng không phải là cách tốt để bán được hàng tồn, thì gói giải pháp hỗ trợ lãi suất đồng bộ cho toàn thị trường BĐS sẽ là “cú hích” thật sự cho toàn hệ thống, lấy lại niềm tin cho mua nhà .

Và khi BĐS hồi phục sẽ kéo theo các ngành “liên đới” như vật liệu xây dựng tăng trưởng, tiêu thục được hàng tồn kho, tăng lợi nhuận cho Chính phủ và việc giải quyết nợ xấu sẽ không còn là câu chuyện nan giải.

Mặt khác, nhiều người tin rằng, khi BĐS không còn là sức hút, thì kỳ vọng vào dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực này cũng sẽ không như mong đợi. Nếu như các năm trước, nguồn vốn FDI tăng cao với những dự án công bố hàng trăm triệu USD, và thực tế giải ngân từ nguồn vốn này cũng khởi sắc, thì trong thời gian BĐS trầm lắng, danh mục đầu tư FDI hầu như vắng bóng trong lĩnh vực này, chỉ "nhỏ giọt".

Việt Hưng