Chọn lựa đầu tư

Chỉ là thị trường dành cho người mua để ở?

Từ giới chuyên gia đến các nhà phân tích, dựa vào sự bất động của thị trường căn hộ trung, cao cấp, sự bán tháo của các nhà đầu tư thứ cấp…, đã nhận định rằng thị trường bất động sản hiện đang dần trở về với giá trị thực, không còn dành cho nhà đầu tư thứ cấp mà chỉ dành cho người mua có nhu cầu thực, mua để ở.

Những thông tin ủng hộ cho lập luận này trở thành dòng chủ lưu của thị trường. Đó là việc các chủ đầu tư dự án căn hộ - đặc biệt là căn hộ phân khúc trung, cao cấp do khó khăn về nguồn vốn để hoàn thiện dự án, phải giảm giá bán sản phẩm mong có tiền trang trải nợ nần.

Không những thế, họ lại phải cạnh tranh quyết liệt với chính những khách hàng đã mua những căn hộ của mình. Đó là những nhà đầu tư thứ cấp, vay tiền mua căn hộ từ những năm trước đây, nay dưới áp lực trả lãi ngân hàng đã không thể chờ đợi giá căn hộ tăng lên mới bán, mà rao bán rẻ căn hộ đầu tư.

Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, thị trường bất động sản vốn là thị trường phát triển đất đai, nên nếu lợi ích kinh tế được sinh ra từ quá trình đầu tư trên bất động sản thì đó là một thị trường lành mạnh; ngược lại, thị trường bất ổn nếu lợi ích chỉ tạo ra từ việc kinh doanh mua đi bán lại.

Trước thời điểm cuối năm 2008, khi nguồn cung căn hộ chưa cao, cung chưa đáp ứng đủ cho nhu cầu đầu tư của nhiều người, rõ ràng thị trường đi theo hướng bất ổn đó. Việc chỉ cần mua được căn hộ, chờ một thời gian sau bán lại là có lời, đã khiến nhà đầu tư thứ cấp không quan tâm lắm đến việc giá căn hộ cao hay thấp. Vậy nên, các doanh nghiệp - chủ đầu tư dự án chỉ cần lo “chạy” dự án, giải phóng mặt bằng, sau đó thì… hốt bạc, bỏ qua tất cả những gì liên quan đến tiến độ, chất lượng, giá cả…

Nay mọi chuyệnđang theo chiều ngược lại, nhà đầu tư thứ cấp tháo chạy khỏi thị trường, nhường thị trường về lại cho nhu cầu thực, giá trị thực. Chính vì vậy, căn hộ giá rẻ lên ngôi, bởi đó là phân khúc của những người có nhu cầu thực. Người ta cho rằng, giá bán căn hộ sẽ ngày càng tiệm cận với giá trị thực và bất động sản sẽ dành cho những người có nhu cầu mua nhà để ở…

Để giúp người mua nhà tiếp cận được căn hộ mơ ước, nhiều chính sách mang tính hỗ trợ thị trường được đề ra, các khoản lãi vay được điều chỉnh, tín dụng dành cho lĩnh vực phi sản xuất không còn bị siết chặt, thậm chí nhiều ngân hàng đã tung các gói cho vay ưu đãi dành cho người mua căn hộ.

Nhưng đối tượng này vẫn chưa thực sự “kích” được thị trường, một phần do yếu tố tâm lý người mua còn mong chờ giảm giá nữa, phần khác do tình hình kinh tế chung vẫn đang còn nhiều khó khăn. Dù những tháng gần đây, thị trường có phần cải thiện, nhưng khả năng hồi phục là không cao, bởi sức cầu của người có khả năng thanh toán không nhiều, một bộ phận không nhỏ dân cư không tăng được thu nhập, nếu không muốn nói là giảm sút, trong khi đấy chính là những người có nhu cầu về nhà ở.

Vẫn luôn có chỗ cho người “mua để dành”

Chính vì thu nhập và tích lũy của người dân không tăng nên đối tượng bất động sản mà họ nhắm tới đa phần là các sản phẩm địa ốc giá rẻ. Theo thông tin từ các công ty nghiên cứu thị trường, thời gian qua, phân khúc căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM được giao dịch nhiều hơn các khu vực khác nhưng chủ yếu vẫn là loại có giá dưới một tỉ đồng. Các dự án đất nền có giá trị khoảng ba bốn trăm triệu đồng/nền ở các khu vực ven TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai và Long An cũng được nhiều người quan tâm.

Giới văn phòng và những người trẻ có thu nhập khá đang có nhu cầu tìm mua các loại bất động sản như vậy. Điều đặc biệt là trong số ấy có nhiều người mua để dành, với hy vọng tài sản của mình sẽ tăng giá trong dài hạn. Hai huyện ngoại thành TP.HCM là Hóc Môn và Củ Chi thu hút được sự quan tâm của giới đầu tư, vì đất giá rẻ được xem là kênh đầu tư an toàn và có khả năng tích lũy tài sản. Tại Hà Nội, dự án căn hộ giá rẻ Đại Thanh, bên cạnh những người mua thực cũng có không ít người mua là nhà đầu tư cá nhân.

Theo quy luật cung cầu, khi giá bất động sản xuống đến một mức nào đó sẽ hấp dẫn người có nguồn tiền nhàn rỗi, nhất là khi các kênh đầu tư khác không có mức sinh lời cao và lãi suất cho vay giảm. Đầu tư bất động sản theo hướng mua làm của để dành được dự báo sẽ là khuynh hướng chủ đạo trong thời gian tới. Theo một tổ chức nghiên cứu thị trường, hơn một nửa trong số khách hàng mua bất động sản tại phía Nam thời gian qua cho biết mình mua để đầu tư dài hạn, khi thấy giá bất động sản đã ở mức hợp lý.

Riêng với sản phẩm căn hộ, trước đây một số nhà đầu tư thứ cấp vay tiền ngân hàng mua với mục đích đợi giá cao bán lại kiếm lời, nay áp lực trả nợ khiến họ phải rao bán với giá rẻ, thậm chí còn rẻ hơn cả giá gốc của chủ đầu tư. Vậy nên, chúng trở thành sản phẩm hấp dẫn cho những nhà đầu tư thứ cấp mới.

Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay, chỉ những người có tiền nhàn rỗi thực sự mới tính chuyện đầu tư, chứ không sử dụng đòn bẩy tài chính như trước. Dù là mua để dành hay người mua để ở, đã có một sự thay đổi rõ rệt trong xu hướng chọn sản phẩm của người mua, khi họ quan tâm nhiều hơn đến uy tín của chủ đầu tư trước khi ra quyết định, bên cạnh yếu tố giá, vị trí dự án và chất lượng sản phẩm. Giai đoạn sàng lọc khắc nghiệt vừa qua đã phân định đâu là chủ đầu tư chuyên nghiệp, có uy tín, đâu là những nhà đầu tư ăn xổi ở thì không đủ năng lực tài chính lẫn xây dựng.

Chủ đầu tư nào vẫn hoạt động tốt trong giai đoạn dài thị trường trầm lắng, chưa gặp sự cố tranh chấp với khách hàng, nói cách khác là đã khẳng định được uy tín và thương hiệu, sẽ được khách hàng chọn lựa.