Cho phép xây dựng căn hộ 25m2: Vẫn là câu chuyện cũ

Bộ Xây dựng tiếp tục cho phép xây dựng căn hộ 25m2.

Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư 03/2021 về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia nhà chung cư, có hiệu lực từ ngày 5/7 tới đây.

Quy chuẩn này quy định các yêu cầu kỹ thuật áp dụng khi xây dựng mới, xây dựng lại nhà chung cư có chiều cao đến 150 m hoặc có đến 3 tầng hầm, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Đối với nhà chung cư cao trên 150 m hoặc có từ 4 tầng hầm trở lên, thì ngoài việc tuân thủ quy chuẩn này còn phải bổ sung các yêu cầu kỹ thuật và các giải pháp về tổ chức, về kỹ thuật công trình phù hợp với các đặc điểm riêng về phòng chống cháy của nhà chung cư đó, trên cơ sở tài liệu chuẩn được phép áp dụng theo quy định của pháp luật.

Về quy hoạch và kiến trúc, Bộ Xây dựng yêu cầu căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh. Diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư là 25 m2.

Đối với dự án nhà ở thương mại, phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án.

Diện tích sử dụng của phòng ngủ trong căn hộ chung cư không được nhỏ hơn 9m2.

Ngoài ra, diện tích tối thiểu 25 m2 cũng được Bộ cho phép áp dụng đối với căn hộ du lịch (condotel) và căn hộ văn phòng (officetel).

Tuy nhiên, căn hộ văn phòng quy định thêm diện tích làm việc tối thiểu 9m2 và không bố trí bếp trong văn hộ văn phòng.

Về không gian sinh hoạt cộng đồng, Bộ Xây dựng yêu cầu nhà chung cư, phần căn hộ chung cư trong nhà chung cư hỗn hợp phải bố trí không gian sinh hoạt cộng đồng đảm bảo diện tích sử dụng bình quân tối thiểu đạt 0,8 m2/căn hộ, trong đó phải có không gian phù hợp để tổ chức hội nghị cư dân...

Trước đó, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 21 về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia nhà chung cư, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2020.

Theo đó, diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư sẽ không nhỏ hơn 25 m2 đối với dự án nhà ở thương mại.

Quy định này từng dấy lên làn sóng tranh cãi trong dư luận, và hiện tại vẫn vậy.

Một nhóm ý kiến cho rằng trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung nhà giá rẻ hiện nay, căn hộ 25m2 được xem như một giải pháp hữu hiệu giúp người lao động thu nhập thấp tiếp cận được nhà ở.

Số khác cho rằng, nếu không quản lý tốt, sự xuất hiện của căn hộ 25m2 sẽ gây quá tải lên hệ thống hạ tầng, hình thành những khu ổ chuột gây mất mỹ quan đô thị.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoRea), cho biết có 4 yếu tố quyết định đến việc thành bại trong phát triển loại hình căn hộ 25m2 hiện nay.

Một là quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt là nhân tố đảm bảo phát triển khu đô thị, khu dân cư, khu nhà ở theo hướng bền vững, thân thiện môi trường.

Trong đó, ngoài những chỉ tiêu quy hoạch về hạ tầng đô thị, kết nối giao thông, còn có những chỉ tiêu quy hoạch quan trọng như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao, nhất là chỉ tiêu dân số của dự án...

Hai là vấn đề thiết kế. Nếu nhà chung cư và “căn hộ nhỏ” được thiết kế khoa học và hợp lý sẽ hạn chế tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng và nguy cơ “ổ chuột” trên cao.

Ba là việc quản lý, vận hành của Ban quản trị nhà chung cư giữ vai trò quyết định trực tiếp, góp phần làm hạn chế tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng và nguy cơ “ổ chuột” trên cao.

Cuối cùng chính là ý thức của người sử dụng nhà chung cư. Nếu cư dân có ý thức cao, tuân thủ đúng mọi quy định về sinh hoạt trong chung cư thì không gian sống sẽ luôn được đảm bảo.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu của Savills Việt Nam, cho biết nếu xét trên phạm vi toàn dự án, diện tích nhỏ sẽ tạo ra áp lực về mặt vận hành tổng thể khi nhu cầu về điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy cũng như nhu cầu sử dụng các cơ sở hạ tầng và tiện ích chung của dự án theo số người và số hộ gia đình tăng lên.

Căn hộ siêu nhỏ cũng đặt ra thách thức về mặt quản lý việc kiểm soát số lượng người ở trong căn hộ, có nguy cơ bất ổn về an ninh, trật tự.

Theo các chuyên gia, đối với các dự án chung cư thương mại muốn phát triển loại hình căn hộ có diện tích từ 25m2, tốt nhất không nên cho xây dựng tại các khu vực nội đô đã có sự ổn định cả về hạ tầng và quy mô dân số mà nên xây dựng tại các khu đô thị mới, có quy hoạch đầy đủ về hạ tầng, dịch vụ, chức năng đô thị.

Một luồng ý kiến nữa nhận định, về lý thuyết, căn hộ 25m2 tưởng chừng góp phần giải bài toán về nhà ở tại đô thị cho người thu nhập thấp. Nhưng trên thực tế, mức giá cho căn hộ này vẫn xa tầm với của người mua khi có những căn có giá bán lên tới 40 -50 triệu đồng/m2. Sở dĩ chúng ta cảm thấy giá rẻ hơn vì diện tích nhỏ hơn mà thôi.