Căn hộ 25m2 liệu có rẻ?

Bộ Xây dựng mới đây đã ban hành Thông tư 21/2019/TT-BXD, trong đó cho phép phát triển căn hộ diện tích tối thiểu từ 25m2 và giới hạn số lượng căn hộ có diện tích nhỏ hơn 45m2 trong một dự án nhà ở thương mại không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án.

Theo Savills Việt Nam, trong xu thế đô thị hóa nhanh tại các tỉnh, thành phố và đô thị lớn ở Việt Nam, nhu cầu nhà ở có diện tích nhỏ, vừa túi tiền, có thiết kế hợp lý, đủ nhu cầu sử dụng đang ngày càng tăng. Sự ra đời của căn hộ 25m2 là giải pháp cân đối hợp lý các vấn để hạ tầng xã hội, nguồn cung, nguồn cầu.

Tuy nhiên, khảo sát thực tế cho thấy, các căn hộ có diện tích nhỏ ở cả phân khúc bình dân và cao cấp có mức giá trung bình cao hơn 5-10 triệu đồng/m2 so với các cư hộ diện tích thông thường.

Anh Trần Tuấn Minh (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) cho biết, sau khi có thông tin Bộ Xây dựng cho phép phát triển căn hộ 25m2, vợ chồng anh rất mừng vì đang có nhu cầu mua căn hộ mà tài chính vẫn còn eo hẹp.

Tuy nhiên, sau một thời gian tìm hiểu, khảo sát các dự án, vợ chồng anh khá lo lắng vì hầu hết các căn hộ diện tích nhỏ đều có giá cao hơn so với các căn 2-3 phòng ngủ thông thường.

“Một căn hộ 45m2, một phòng ngủ nhưng có giá lên tới 37 triệu đồng/m2. Trong khi những căn 2-3 phòng ngủ mà trước đây hai vợ chồng nhắm tới có giá từ 27-30 triệu đồng/m2 nhưng do diện tích lớn, tổng giá trị căn hộ cao nên chưa thể mua”, anh Minh cho biết.

Việc chia nhỏ căn hộ chỉ là cách làm giảm diện tích khiến cho tổng giá trị căn hộ ít đi. Ảnh minh hoạ

Về vấn đề này, luật sư Trương Anh Tú (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) cho rằng, căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu 25m2 về mặt lý thuyết sẽ góp phần giải quyết phần nào nhu cầu rất lớn về nhà ở tại các đô thị, đặc biệt là nhà ở cho người nghèo, người thu nhập thấp tại những thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM.

Nhưng trên thực tế, căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu 25m2 chưa chắc đã giải quyết được thỏa đáng vấn đề nóng là nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị.

Thực tế cho thấy những căn hộ có diện tích khoảng 25-30m2 có giá bán lên tới 40-50 triệu đồng/m2, tức là căn hộ cũng có giá khoảng từ 1 tỉ đồng trở lên. Mức giá này với rất nhiều người nghèo, người thu nhập thấp vẫn là quá sức.

Điều đó có nghĩa, theo luật sư Tú, mục tiêu chúng ta đặt ra là giải quyết ngay vấn đề nóng, bức xúc về nhà ở của người thu nhập thấp tại đô thị là khó lòng đạt được.

Trong khi đó, nếu quy định căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu 25m2 được áp dụng, thì nhiều hệ lụy có thể xảy ra.

Trước hết, xét trên phạm vi một dự án, khi diện tích căn hộ nhỏ thì mật độ dân cư sẽ tăng lên gấp 2-3 lần. Lúc đó, dự án sẽ tạo ra áp lực lớn hơn về mặt vận hành tổng thể khi nhu cầu về điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy cũng như nhu cầu sử dụng các cơ sở hạ tầng và tiện ích chung (như thang máy, khu vui chơi...) tăng theo số lượng cư dân.

Bên cạnh đó, căn hộ nhỏ cũng đặt ra thách thức về mặt quản lý, giải quyết các vấn đề an ninh, an toàn, tranh chấp…, khi số lượng cư dân tại dự án tăng lên. Mặt khác, cơ sở hạ tầng tại các dự án căn hộ siêu nhỏ sẽ càng chịu áp lực cao hơn, nhanh chóng xuống cấp, gây ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của cư dân nếu số người ở lớn hơn so với quy định.

Luật sư Tú cho rằng, việc cho phép xây dựng căn hộ 25m2 sẽ gia tăng sức ép về quá tải hạ tầng đô thị, nguy cơ tạo ra những “khu ổ chuột" trên cao mới, làm trầm trọng hơn những vấn đề như quá tải hạ tầng đô thị, chất lượng sống thấp… vốn đang là bài toán nan giải chưa giải quyết được hiện nay.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, cho rằng nếu xét trên phạm vi toàn dự án, diện tích nhỏ sẽ tạo ra áp lực về mặt vận hành tổng thể khi nhu cầu về điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy cũng như nhu cầu sử dụng các cơ sở hạ tầng và tiện ích chung của dự án theo số người và số hộ gia đình tăng lên.

Căn hộ siêu nhỏ cũng đặt ra thách thức về mặt quản lý việc kiểm soát số lượng người ở trong căn hộ, có nguy cơ bất ổn về an ninh, trật tự.

Theo các chuyên gia, đối với các dự án chung cư thương mại muốn phát triển loại hình căn hộ có diện tích từ 25m2, tốt nhất không nên cho xây dựng tại các khu vực nội đô đã có sự ổn định cả về hạ tầng và quy mô dân số mà nên xây dựng tại các khu đô thị mới, có quy hoạch đầy đủ về hạ tầng, dịch vụ, chức năng đô thị.