Cho dự án đô thị được phân lô, bán nền: Đừng phá quy hoạch để cứu doanh nghiệp

Từ 5/1/2014, chủ đầu tư các dự án đô thị được phân lô, bán nền thay vì phải đầu tư xây dựng thô mới được bán như hiện nay. Ảnh: L.H.V.

Quy định cứu chủ đầu tư?

Theo quy định này, từ 5/1/2014, một phần hoặc toàn bộ dự án khu đô thị sẽ được chuyển quyền sử dụng đất (phân lô, bán nền) cho khách hàng tự xây dựng nhà ở, với điều kiện: Tuân thủ quy định về quy hoạch đô thị; khu vực bán phải được đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật – xã hội thiết yếu; bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng khu vực xung quanh. Ngoài ra, các lô được bán không nằm trong các quận nội thành của đô thị đặc biệt. Với khách hàng mua đất để tự xây dựng, nhà ở phải xây theo đúng giấy phép, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị được duyệt.

Trao đổi với Tiền Phong, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Giám đốc Cty CP Bất động sản Thế kỷ (Cengroup) cho rằng, quy định mới được bán đất nền sẽ giúp nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS) giải phóng nguồn vốn ứ đọng tại các dự án không thể triển khai tiếp theo quy định cũ (phải xây xong nhà thô mới được bán). “Quy định mới giúp chủ đầu tư dễ bán đất nền dự án, người dân cũng dễ tiếp cận hơn vì giá thành giảm”, ông nói.

Nhưng ông Hưng cũng lưu ý, cơ quan quản lý cần có quy định cụ thể khu nào được bán nền, khu nào không, để đảm bảo cảnh quan và bộ mặt đô thị. Như Hà Nội, chỉ cho phép bán đất nền dự án từ khu vực vành đai 3 trở ra (Hoài Đức, Đông Anh, Mê Linh, Thạch Thất…).

“Đấy đều là những nơi có lượng tồn đất nền dự án lớn, chỉ tính dọc Đại lộ Thăng Long tồn hàng vạn đơn vị sản phẩm, với giá phổ biến 15-20 triệu đồng/m2, giảm 50% so với thời điểm năm 2010”, ông Hưng nói.

Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, ông Trần Ngọc Hùng nhìn nhận, quy định được phân lô, bán nền ra đời vì hiện có nhiều dự án khu đô thị, đất liền kề… chủ đầu tư hết vốn không thể triển khai xây thô để bán. “Quy định mới sẽ giúp giải quyết nhanh một phần đất nền đang tồn kho hiện nay”, ông Hùng nói.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hết tháng 6/2013, tồn kho đất nền nhà ở trên cả nước còn hơn 9,9 triệu m2, tương đương 33.951 tỷ đồng; đất nền thương mại khác trên 2 triệu m2, tương đương 5.835 tỷ đồng.

Nguy cơ phá vỡ quy hoạch

Tuy đồng ý với việc cho phép phân lô, bán nền để giải quyết một phần tồn kho BĐS hiện nay, nhưng ông Trần Ngọc Hùng cho rằng, cần quy định cụ thể điều kiện người dân khi xây nhà phải theo mẫu có sẵn của chủ đầu tư (với chiều cao, số tầng, mặt tiền phải cơ bản giống nhau, chỉ khác một số chi tiết, màu sơn, nội thất và thiết kế bên trong), để tránh tình trạng bộ mặt đô thị bị phá vỡ.

“Đáng lẽ quy định nên có câu “khách hàng phải xây dựng nhà ở theo thiết kế mặt tiền ngôi nhà được duyệt”. Nhưng tốt nhất vẫn là quy định phải xây thô mới được bán, để đảm bảo bộ mặt đô thị có quy củ”, ông Hùng nói.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Đăng Sơn, Viện phó Nghiên cứu Đô thị và Phát triển Hạ tầng dẫn chứng, khu đô thị Phú Mỹ Hưng (quận 7, TPHCM) cũng để người dân tự xây theo mẫu nhà có sẵn, nhưng không làm thay đổi kiến trúc chung của đường phố.

“Nếu để người dân xây nhà thoải mái, nguy cơ sẽ rơi vào tình trạng đô thị, bát nháo như hiện nay ở những khu phố phát triển trước”, ông Sơn nói. Theo đó, cần quy định, khi xây nhà theo mẫu thiết kế của chủ đầu tư, người dân không phải xin giấy phép xây dựng nữa, mẫu nhà đó xem như chủ đầu tư đã xin phép. “Như vậy sẽ không còn chuyện tiêu cực trong cấp phép xây dựng”, ông Sơn khẳng định.

GS.TS Nguyễn Trường Tiến, nguyên Phó tổng Giám đốc Tổng Cty Xây dựng Hà Nội nhận xét, bán nền hay bán nhà đều là giải pháp để giải quyết tồn kho BĐS, nhưng phải đảm bảo theo đúng quy hoạch. “Các khu đô thị cần có quy hoạch cụ thể, chi tiết và tất cả mọi người đều tuân thủ quy hoạch đấy. Ngoài ra, cũng cần có quy định xử phạt cụ thể”, ông Tiến nói.

Theo chuyên gia này, cần quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, nhà quản lý, để kiểm soát chặt việc xây dựng của người dân, tránh phá vỡ quy hoạch. Các quy định hiện hành ở nước ta thường theo nhu cầu xã hội (trong chuyện này các chủ đầu tư không còn tiền để làm nhà, nên có nhu cầu bán đất nền), nhưng lại “quên” nhà cho thuê.

“Bất kể quốc gia nào cũng cần có quỹ nhà cho người đi thuê, vì nhiều người không thể mua, hoặc không có nhu cầu mua nhà, nhưng nước ta lại không thực hiện việc đó”, ông Tiến nói.