Chỉ số giá BĐS: Vẫn chỉ là mạnh ai nấy làm

Chìa khóa cho bài toán quản lý

Chỉ số BĐS đã được định hình chi tiết từ 2010 với Thông tư 20 của Bộ Xây dựng (Thông tư hướng dẫn thí điểm xây dựng và công bố một số chỉ số đánh giá thị trường BĐS). Theo đó, các chỉ số gồm có: chỉ số giá giao dịch BĐS, chỉ số lượng giao dịch BĐS. Chỉ số giá giao dịch BĐS là chỉ số phản ánh mức biến động về giá của BĐS thông qua các giao dịch thành công theo thời gian; Chỉ số lượng giao dịch BĐS là chỉ số phản ánh mức độ biến động về số lượng, bao gồm số lượng về diện tích, hoặc BĐS giao dịch thành công theo thời gian.

Theo TS Nguyễn Phạm Quang Tú - Viện Kinh tế Xây dựng - Bộ Xây dựng: Nếu đánh giá thị trường dựa trên suy nghĩ cảm tính, hoặc những hiện tượng cục bộ, thì nhiều khi dẫn tới những kết luận sai lệch và dẫn tới sự nóng lạnh bất thường của thị trường. Đứng về phía DN, ông Trương Chí Kiên - Phó tổng giám đốc Cty Him Lam Thủ đô chia sẻ: Việc xây dựng bộ chỉ số BĐS cần thiết cho một thị trường phát triển bền vững. Ý kiến của ông Richard Leech, Giám đốc điều hành Cty tư vấn và quản lý BĐS CBRE tại Việt Namcũng rất đáng tham khảo: Hiện thị trường đang rất khó khăn nên lượng thông tin từ các sàn giao dịch bị hạn chế cả về lượng và chất. Do đó, chỉ đến khi thị trường phục hồi, thông tin từ những sàn giao dịch, Cty môi giới BĐS mới đáng tin cậy và khách quan do tránh được việc DN cố tình làm sai lệch thông tin để trục lợi. Còn theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, chỉ số BĐS đóng vai trò là một yếu tố định lượng về thị trường, ít nhất về góc độ giá cả. Điều quan trọng hơn là tính minh bạch của thị trường, cơ sở đầu vào (số liệu) để tính toán chỉ số này.

Tháng 8/2008, chỉ số thị trường BĐS được thí điểm xây dựng tại TP.HCM với sự tham gia của 11 Cty môi giới BĐS được mời. Ngay từ thời điểm đó, nhiều người đã ngầm đặt niềm tin vào chỉ số thị trường BĐS (VNREMI - Viet Nam Real Estate Market Index) như một cơ sở đáng tin cậy để hiểu được bản chất giá trị thực của từng sản phẩm BĐS để mua bán hoặc đầu tư. Kèm theo sự kỳ vọng ấy là những lo ngại hoàn toàn có cơ sở. Băn khoăn lớn nhất chính là số lượng 11 Cty này chưa chắc đã đủ để đại diện cho toàn bộ thị trường để đưa ra chỉ số VNREMI bất chấp phần lớn các Cty khi đó đều hoạt động môi giới BĐS (nắm bắt thông tin chung và cung cấp thông tin khách quan hơn DN đầu tư địa ốc). Thậm chí, đã có lãnh đạo của một Cty tham gia xây dựng dữ liệu cho rằng sẽ không loại trừ có DN cung cấp thông tin sai lệch để trục lợi. Vì vậy, chỉ số khó lòng phản ánh đúng thị trường (!).

Khó khăn trong cách tính

Theo Thông tư 20 ngày 27/10/2010, giá giao dịch là giá của BĐS được giao dịch thành công thực tế trên thị trường trong giai đoạn tính toán, không phải giá giao dịch lần đầu của BĐS mới hình thành hay mới tạo lập. Còn nếu theo giá giao dịch từ thị trường sơ cấp thì sẽ bị ảnh hưởng ít nhiều bởi chiến lược kinh doanh của nhà đầu tư. Bộ Xây dựng đã lựa chọn 4 địa phương có thị trường BĐS phát triển: Hà Nội, TP.HCM, Cần Thơ, Đà Nẵng để tính toán thí điểm về bộ chỉ số này. Theo đó, các sản phẩm BĐS được lựa chọn xây dựng chỉ số gồm: BĐS để bán, chuyển nhượng, căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, và đất nền, BĐS cho thuê. Các bước để xây dựng chỉ số BĐS như sau: 1. Phân khu vực và lựa chọn BĐS đại diện; 2. Xây dựng dữ liệu gốc; 3. Xây dựng dữ liệu so sánh; 4. Tính toán xác định các chỉ số thị trường BĐS. Theo kế hoạch, chỉ số đánh giá thị trường BĐS được công bố hàng quý và hàng năm, nhưng đã hơn 1 năm kể từ ngày Thông tư có hiệu lực cũng như hạn cuối để các địa phương gửi báo cáo về Bộ Xây dựng về việc xác định chỉ số BĐS năm 2011, vẫn chưa có địa phương nào đưa ra được các chỉ số BĐS (!).

Tìm hiểu tại Hà Nội - 1 trong 4 địa phương được thí điểm xây dựng chỉ số BĐS, đã có nhiều ý kiến cho rằng việc lấy thông tin thị trường BĐS dựa trên hướng dẫn của Thông tư 20 là khó đạt hiệu quả, cũng như bộc lộ nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện. Ông Trịnh Hợp Dũng - Trưởng phòng Quản lý kinh tế - Sở Xây dựng Hà Nội cho biết: Thông tư 20 hướng dẫn lấy số liệu từ Sở Tư pháp, các phòng công chứng, qua quá trình khảo sát chúng tôi nhận thấy đây là những số liệu tương đối chưa chính xác. Có lẽ bằng cách này hay cách khác, chủ đầu tư cũng như người dân muốn giảm thuế nên giá trị giao dịch qua hợp đồng công chứng thường rất thấp so với giá thị trường cùng thời điểm. Thêm nữa, qua các kênh như sàn BĐS, thông tin của 1 sàn cho 1 sản phẩm BĐS cụ thể cũng lệch so với các sàn khác. Vì vậy để xử lý, phân tích thông tin không dễ. Những người tham gia công tác định giá cũng mới nên việc cung cấp, xử lý thông tin mang tính chủ quan rất nhiều từ trình độ khác nhau của những người tham gia cũng như những sàn giao dịch BĐS. Ngoài ra, trước hiện trạng nhiều sàn BĐS đóng cửa nên việc lấy số liệu càng trở nên khó khăn (!). Trên thực tế, Sở Xây dựng Hà Nội đã có tờ trình gửi Bộ Xây dựng cũng như UBND TP Hà Nội để chỉ ra những bất cập trong quy định hiện hành của các văn bản hướng dẫn như Thông tư 20, Thông tư 14. Theo đó, Sở đã kiến nghị về cách làm thông qua phiếu khảo sát đơn giản hơn, phù hợp hơn với khả năng ghi nhận thông tin, cung cấp thông tin của các đối tượng có liên quan. Tuy nhiên, đến nay những phản hồi chính thức từ phía các cơ quan quản lý đầu ngành vẫn chưa xuất hiện và mọi chuyện vẫn trong thời gian… chờ.

Từ 2008, một số Cty kinh doanh, môi giới mua bán BĐS đã bắt đầu tiến hành xây dựng bảng chỉ số giá BĐS, cập nhật đến từng tuần. Tuy nhiên, việc xây dựng chỉ số giá BĐS được thực hiện tự phát nên tính xác thực, độ tin cậy của chỉ số giá BĐS do các Cty đưa ra cũng là điều còn phải bàn. Cty VinaLand Invest Corp - đơn vị đầu tiên xây dựng chỉ số giá BĐS cho từng tuần trên địa bàn TP.HCM xây dựng chỉ số giá BĐS thực hiện trên cơ sở thu thập thông tin giao dịch trong hệ thống các trung tâm môi giới của VinaLand. Sau đó, chọn các dự án tiêu biểu, tính giá bình quân từ đó xây dựng chỉ số. Tiếp đến, Cty CP địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) lại có cách làm khác với VinaLand bằng cách hàng tuần phát hành bảng giá tham khảo BĐS không chỉ trên địa bàn TP.HCM mà các khu vực trọng điểm về phát triển thị trường BĐS trên cả nước đều được cập nhật. Tuy nhiên, so sánh giữa bảng giá tham khảo của Cty Sacomreal và của Cty VinaLand lại vênh nhau đáng kể.

Đóng vai trò là tham số quy chiếu hữu lích cho DN, nhà đầu tư, khách hàng tiêu dùng, đặc biệt là công cụ hiệu quả để cơ quan quản lý nắm bắt, điều tiết thị trường một cách tốt nhất, nhưng đến nay bộ chỉ số giá BĐS vẫn chưa thực sự được quan tâm đúng mức. DN thì vẫn mạnh ai nấy làm theo cách thức, mục đích riêng. Ngay trong bối cảnh thị trường đang tìm đà hồi sức, việc rốt ráo chuẩn bị xây dựng bộ chỉ số giá BĐS một cách chuyên nghiệp và thống nhất từ các cơ quan đầu ngành là điều nên làm bởi chưa lúc nào việc sàng lọc DN (về chuyên môn, năng lực cũng như tiềm lực tài chính) lại khắc nghiệt như thời gian vừa qua, đồng thời mọi thông tin thị trường đang trở về đúng bản chất của nó.