Chi phí xây nhà thu nhập thấp : Kiến nghị miễn thuế

Theo VAFI, về nguyên tắc, những người thu nhập thấp (TNT) mua những căn hộ này được ưu đãi là không phải trả tiền đất, bao gồm tiền đền bù GPMB, tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất, giá trị đất thương phẩm.

Chưa thật minh bạch

Theo VAFI, người TNT chịu chi phí xây dựng, lợi nhuận định mức mà chủ đầu tư được hưởng và thuế GTGT, thuế trước bạ. Đây là một chủ trương tốt, tuy nhiên việc thực thi chính sách này chưa được hoàn toàn công khai minh bạch, vẫn còn tình trạng cơ chế xin - cho và nhiều thủ tục rắc rối phức tạp làm cho giá bán nhà TNT vẫn còn cao và chất lượng còn chưa tốt, nguồn cung không nhiều.

Đối với chính sách cho phép người mua nhà được vay tiền tại các ngân hàng thương mại theo cơ chế lãi suất thị trường, tài sản thế chấp chính là căn nhà mua với điều kiện người mua nhà thanh toán trước trên 30% giá bán nhà. Tuy nhiên, thống kê mức lãi suất cho vay trong các năm gần đây ở mức từ 15% - 25%/năm thì việc mua nhà với cơ chế này hết sức nguy hiểm cho người mua, đặc biệt là với những đối tượng TNT, cho nên đây không phải là giải pháp cơ bản.

VAFI cho rằng, nếu DN đứng ra xây dựng chung cư sau đó cho người TNT thuê với giá thấp phù hợp với thu nhập cùa họ mà không nhận được cơ chế ưu đãi gì của nhà nước thì không có DN nào tiến hành, vì không có khả năng tài chính. Nếu DN bất động sản có khả năng tài chính mạnh mà kinh doanh thì tất yếu sẽ thua lỗ, phá sản vì dòng tiền thu được từ tiền thuê nhà sẽ không bù đắp được các chi phí xây dựng.

Còn nếu, nhà nước bỏ tiền xây dựng chung cư sau đó cho người TNT thuê lại, thì nhà nước không thể thu xếp được nguồn tài chính để đáp ứng được nhu cầu của hàng triệu người. Hàng năm, nhà nước có thể bỏ nguồn ngân sách nhỏ để xây dựng nhà cho người TNT, nhưng đối tượng thụ hưởng không nhiều và sẽ dẫn đến cơ chế xin cho như thời bao cấp, tuy nhiên, tiêu cực tham nhũng sẽ là rất lớn trong “các dự án nhà vô chủ“, đi kèm với chất lượng sẽ rất tồi tệ.

Những giải pháp cơ bản

Bên cạnh đó, miễn các loại thuế, phí liên quan đến chi phí xây dựng nhà TNT như: Miễn thuế GTGT 10% cho người TNT khi thực hiện mua nhà; Thuế chuyển quyền sử dụng đất cho DN bất động sản khi thực hiện dự án xây dựng nhà ở cho người TNT; Thuế trước bạ cho người mua nhà; DN thực hiện dự án xây nhà TNT được miễn thuế thu nhập DN cho dự án xây nhà TNT.

Ngoài ra, giao nhiệm vụ cho một ngân hàng thương mại mà nhà nước nắm cổ phần chi phối thực hiện cơ chế cung cấp tín dụng ưu đãi cho mọi hoạt động xây dựng nhà TNT. Theo kinh nghiệm quốc tế từ các nước đang phát triển như Thái Lan, Indonesia... đến các nước phát triển như Hoa Kỳ, Anh, Pháp... thì thấy rằng họ đều có 1 đến 2 ngân hàng mà nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối để thực hiện các nhiệm vụ an sinh của nhà nước.

Khuyến khích các tổ chức, cá nhân tham gia vào lĩnh vực cho người TNT thuê nhà với giá rẻ. Với cơ chế ưu đãi về thuế và tín dụng như trên, giá bán căn hộ nhỏ sẽ giảm từ 30%-40% sẽ tạo điều kiện cho giá thuê nhà giảm đáng kể so với giá thị trường và có thể phát triển được quỹ nhà cho thuê với giá thấp. Để phát triển quỹ nhà cho thuê với giá thấp, nhà nước cần có chính sách miễn thuế cho tổ chức, cá nhân đầu tư vào các dự án nhà ở TNT chỉ với mục đích cho thuê.

Để ngăn ngừa việc lạm dụng chính sách thì cần qui định: Nhà TNT chỉ phục vụ cho đối tượng chưa có nhà. Nhà TNT chỉ được chuyển nhượng sau 5 năm sử dụng. Sau thời hạn này, nếu chuyển nhượng thì người nhận chuyển nhượng cũng là đối tượng TNT và cũng phải sau 5 năm sử dụng mới được chuyển nhượng (trừ những trường hợp đặc biệt).

VAFI cho rằng, với những cơ chế ưu đãi tài chính như trên, nếu nhà nước duyệt thì sẽ kích thích nhiều DN bất động sản tham gia chương trình.