Chết đứng với đất nền dự án

Đất nền tại Thạnh Mỹ Lợi (quận 2) bỏ hoang...

Chôn chân cùng đất nền

Đầu năm 2008, nghe lời bạn bè, anh TĐS có mua một miếng đất nền có diện tích gần 120m2 với giá hơn 2 tỉ đồng tại khu dân cư Bắc Rạch Chiếc (Phước Long A, quận 9) làm của để dành. Hợp đồng của anh S được ký dưới dạng góp vốn. Theo cam kết lúc đầu với chủ đầu tư là Công ty CP Địa ốc 10, sau khi giao đất thì chủ đầu tư sẽ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, đường giao thông nội bộ, các hạng mục về cung cấp điện, nước… đảm bảo đủ điều kiện để khách hàng có thể yên tâm đến xây dựng nhà theo quy hoạch tổng thể. Tuy nhiên, từ thời điểm đó đến bây giờ, chủ đầu tư vẫn không nhúc nhích, trong khi đó, anh S cũng chưa đóng đủ tiền vì chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết. Hiện tại, dù giá đất tại khu vực trên đã giảm xuống hơn 3 triệu đồng/m2 so với thời điểm 2008 nhưng chẳng ai dám mua lại miếng đất của anh S vì sợ chủ đầu tư không đủ năng lực làm hạ tầng.

Cùng hoàn cảnh với anh S còn có rất nhiều người khác trót mua đất nền tại khu vực này nhưng không sang nhượng được, nhiều lần họ đã tập hợp lại để tạo sức ép với chủ đầu tư để sớm được hoàn thiện hạ tầng nhưng vô ích.

Một trường hợp khác (xin được giấu tên) trót mua phải 2 lô đất nền tại Khu dân cư Tân Nhựt (Bình Chánh) của chủ đầu tư Công ty Huỳnh Thông cũng rơi vào hoàn cảnh tương tự, khi hạ tầng cũng không được thi công và pháp lý để xây nhà cũng chưa được doàn thiện. Chị NTT.Huyền, một luật sư được ủy quyền để đòi quyền lợi cho các hộ dân khu vực này cho biết: “Nhiều hộ dân ở khu vực này đã phát đơn khởi kiện công ty Huỳnh Thông vì đến thời điểm này họ không những không hoàn thiện hạ tầng mà lời hứa sẽ bàn giao sổ đỏ đầy đủ cho cư dân cũng chưa đuợc thực hiện khiến các khách hàng trót mua đất tại đây như ngồi trên đống lửa”.

... và để thả trâu bò

Một số dự án đất nền khác trên khu vực thành phố có thể kể đến như đất nền khu vực Cát Lái (quận 2), đất nền khu vực Thạnh Mỹ Lợi (quận 2) cùng hàng loạt đất nền tại quận Bình Tân, Bình Chánh cũng từng mắc không ít tai tiếng vì không có dân đến ở. Trong khi đó, chủ đầu tư cũng tiến thoái lưỡng nan vì không bán được nên không có tiền để hoàn thiện hạ tầng.

Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Theo chuyên gia kinh tế - tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân, những trường hợp nêu trên là cách làm ăn của những chủ đầu tư không chân chính. “Thực tế, không ít chủ đầu tư sau khi huy động được nguồn vốn từ phía khách hàng, lại đem tiền đầu tư nơi khác để sinh lợi thay vì tập trung hoàn thiện hạ tầng và bỏ mặc cam kết với khách hàng. Chưa hết, nhiều chỉ đầu tư còn tự ý phân lô, bán nền, khiến thị trường dần mất niềm tin với phân khúc này cũng là điều dễ hiểu”, tiến sĩ Nhân phân tích.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Văn Hậu - Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP.HCM phân tích thêm: “Trước hết, hiện nay theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai 2013 và Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì chủ đầu tư chỉ được bán đất nền dự án (hay còn gọi là phân lô, bán nền) khi được sự cho phép của UBND cấp tỉnh sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai. Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy nhiều dự án không thuộc diện được phép phân lô, bán nền nhưng chủ đầu tư vẫn rao bán, quảng cáo bán đất nền dự án cho người mua. Điều này khiến khách hàng bị nhầm lẫn và hợp đồng của các bên có thể bị tuyên bố vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật vì chuyển nhượng tài sản không được phép giao dịch. Chính vì vậy, khi nhận chuyển nhượng đất nền dự án, khách hàng cần lưu ý tới việc dự án đó có được phép phân lô, bán nền hay không? Nếu có thì yêu cầu chủ đầu tư xuất trình văn bản cho phép của UBND cấp tỉnh nơi có dự án để xác thực thông tin”.

Theo luật sư Hậu, thực tiễn tranh chấp hợp đồng giữa chủ đầu tư và khách hàng thời gian qua cũng cho thấy mặc dù dự án không thuộc diện được phân lô, bán nền, chưa đủ điều kiện phân lô, bán nền nhưng chủ đầu tư vẫn bán đất nền cho khách hàng dưới dạng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác. Theo đó, khách hàng sẽ thanh toán tiền mua đất nền dưới dạng “vốn góp”, đồng thời khách hàng cũng góp vốn thực hiện dự án bằng cách sẽ chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế của chủ đầu tư đã có sẵn. Và kết quả của việc góp vốn là khách hàng sẽ được nhận nhà, đất và được chủ đầu tư làm thủ tục đăng bộ, sang tên dưới hình thức phân chia sản phẩm theo quy định tại Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Tuy nhiên, không phải lúc nào mong muốn của khách hàng cũng đạt được vì thực tế thời gian qua cho thấy sau khi ký hợp đồng góp vốn theo phương thức nêu trên với khách hàng, có một số chủ đầu tư lại sử dụng nguồn vốn để đầu tư vào dự án khác mà không tiến hành hoạt động xây dựng cơ sở hạ tầng để phục vụ dự án đã ký hợp đồng góp vốn với khách hàng; hoặc cũng có trường hợp chủ đầu tư không thể tiến hành thủ tục đăng bộ, sang tên cho khách hàng góp vốn vì tổng thể dự án vẫn chưa thực hiện xong hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án đã bị chủ đầu tư đem thế chấp tại các tổ chức tín dụng. Cùng với đó, dạng hợp đồng góp vốn này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, có thể bị toà án tuyên bố vô hiệu do đây là hợp đồng giả tạo, bởi bản chất của quan hệ giữa các bên là chuyển nhượng đất nền. “Chính vì vậy, tôi cho rằng khách hàng không nên nhận chuyển nhượng đất nền thông qua hợp đồng góp vốn”, luật sư Hậu khuyên.