Cấp sổ đỏ cho nhà dự án: Nhiều quy định vẫn còn trên “mây”

Một căn hộ “gánh” 8 luật

Từ năm 2008, anh Nguyễn Hữu Lợi (quận Tân Bình) đã ký hợp dồng để mua một nền đất có diện tích 100m2 thuộc dự án khu dân cư Nam – Nam Sài Gòn do Công ty Cổ phần Phi Long làm chủ đầu tư tại huyện Bình Chánh. Mặc dù đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư nhưng đến nay anh Lợi vẫn chưa thể xây dựng nhà trên lô đất mình mua vì chưa được chủ đầu tư cấp sổ đỏ. Được biết, hàng trăn khách hàng mua đất tại dự án này cũng đang chung tình cảnh như anh Lợi. Nguyên nhân là do chủ đầu tư chưa giải quyết xong tình trạng pháp lý của dự án.

Nhiều dự án bỏ trống nhiều năm do không được cấp sổ đỏ, người dân không thể xây dựng nhà cửa.

Câu chuyện về những sai phạm tại chung cư The Ruby Land (4 Lê Quát, phường Tân Thới Hòa, quận Tân Phú) do Công ty Tân Hoàng Thắng làm chủ đâu tư kéo dài suốt nhiều năm qua. Trong đó, có việc chủ đâu tư vẫn chưa bàn giao sổ đỏ cho cư dân dù chung cư này được hoàn thành từ năm 2009 với quy mô 18 tầng và 280 căn hộ. Được biết, nguyên nhân khiến cho chủ đầu tư chưa bàn giao sổ đỏ cho cư dân vì chưa thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, nghiêm trọng hơn là chủ đầu tư đã đem sổ đỏ toàn bộ căn hộ đã bán cho người dân đem thế chấp ngân hàng.

Gần đây nhất là những vụ việc tại chung cư The Harmona (Tân Bình) hay sai phạm xây dựng của chung cư Bảy Hiền Tower cùng khiến dư luận hoang mang, lo lắng với tính minh bạch tại các dự án bất động sản.

Bên cạnh nguyên nhân từ chủ đầu tư, khách hàng thì một nguyên nhân không nhỏ đang gây “ách tắc” trong việc cấp sổ đỏ cho người dân đến từ sự chậm trễ và cứng nhắc trong thủ tục hành chính.

Trong buổi tọa đàm vừa được báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức mới đây, ông Nguyễn Trọng Tuấn, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Tân Bình chia sẻ, thực tế có nhiều quy định thủ tục hành chính còn nhiều nhiêu khê, gây mất rất nhiều thời gian, mệt mỏi cho doanh nghiệp và người mua nhà. “Thực tế chúng tôi tính toán, một căn hộ hiện nay đang cõng tới 8 loại luật khác nhau như đất đai, nhà ở, xây dựng, kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp, đầu tư, thuế, đô thị. Những luật này lại kèm theo đó là rất nhiều nghị định, dưới nghị định lại có nhiều thông tư khác nhau”, ông Tuấn nói.

Ông Tuấn cho biết, theo quy định mới nhất thì sau 50 ngày kể từ khi bàn giao nhà, chủ đầu tư phải có trách nhiệm làm hồ sơ để xin cấp sổ đỏ cho người mua. Nhưng hầu hết các chủ đầu tư hiện nay đều không thực hiện đúng điều này. Có nhiều nguyên nhân, từ chủ đầu tư, khách hàng và cả khâu thủ tục pháp lý.

“Mặc dù quy định luật quy định rõ cơ quan thẩm quyền sau bao nhiêu ngày là phải trả lời, hồi đáp giải quyết cho doanh nghiệp khi nộp hồ sơ làm sổ đỏ, nhưng trên thực tế lại không được như vậy. Một quy trình để làm hồ sơ làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi từ quận huyện đến lúc người dân được nhận sổ phải mất khoảng 10 bước”, ông Tuấn chia sẻ.

Nhiều quy định vẫn còn trên “mây”

Ông Nguyễn Quang Dũng, Giám đốc pháp lý Công ty xây dựng Tân Bình, cho biết một số cơ quan thực hiện rất tốt quy định pháp luật. Tuy nhiên, một số cán bộ thực hiện không đúng với mong muốn của người dân và doanh nghiệp.

Cụ thể, tại dự án chung cư Tân Mai (quận Bình Tân) do Công ty xây dựng Tân Bình làm chủ đầu tư hiện đang làm thủ tục để cấp sổ đỏ cho 159 khách hàng. Mặc dù đã hồ sơ đã được văn phòng đăng ký đất đai duyệt nhưng khi chuyển 159 phiếu về cơ quan thuế để làm trước bạ thì cơ quan này lại chỉ giải quyết 100 hồ sơ và yêu cầu điều chỉnh số hồ sơ còn lại, mặc dù nội dung của tất cả hồ sơ này hoàn toàn giống như 100 hồ sơ đã được đơn vị này chấp thuận trước đó. “Điều này đã khiến cho việc cấp sổ đỏ cho người dân gặp khó khăn, gây hiệu ứng không tốt cho chủ đầu tư và chính quyền địa phương nếu cư dân phản ứng”, ông Dũng lo lắng.

Theo ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM, tính đến ngày 1/7/2014, đã có 33 dự án nhà chung cư, 10.997 căn đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố. Tuy nhiên, hiện số này vẫn chưa được cấp hết.

Ông Liên cho biết, có nhiều nguyên nhân khiến cho việc cấp sổ đỏ gặp khó khăn như chủ đầu tư sai phạm trong xây dựng, chủ đầu tư đem dự án thế chấp ngân hàng hoặc đôi khi vì chủ đầu tư vướng bận, hoặc chưa hoàn thành một nghĩa vụ tài chính, một khoản nợ nào đó mà bị các cơ quan thi hành án ngăn chặn toàn bộ dự án. Mặt khác, do tác động của thị trường nên nhiều chủ đầu tư buộc phải thay đổi loại hình sản phẩm, dự án nhưng không thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý cũng là một nguyên nhân.

Ông Liên thừa nhận, hiện nhiều quy định, thủ tục vẫn còn gây khó khăn cho doanh nghiệp, không phù hợp với thực tiễn. Mặt khác, giữa các cơ quan, ban ngành còn thiếu sự phối hợp, liên kết trong việc thực hiện các thủ tục trong quá trình thẩm duyệt hồ sơ cấp sổ đỏ.

“Chúng tôi rất thấm thía vì có nhiều trường hợp khi xem xét chủ đầu tư vi phạm nhưng không vi phạm, không vi phạm nhưng lại thành vi phạm xuất phát từ một số quy định của mình vẫn còn trên mây, không phù hợp với thực tiễn”, ông Liên nói.

Ông Nguyễn Hồng Lam, Phó trưởng phòng Tài Nguyên và Môi Trường quận 8 cho rằng, một phần nguyên nhân dẫn tới việc cấp sổ đỏ gặp khó khăn đó là tại nhiều dự án chủ đầu tư không chú trọng đến việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng, các tiện ích công cộng bên trong dự án. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư khi thiết kế nhà, căn hộ còn sơ sài nên trong quá trình xây dựng, có những điều chỉnh mà không xin phép dẫn đến bị xử lý cũng khiến cho quá trình cấp sổ đỏ gặp khó khăn.