Cẩn trọng với những dự án “cầm đèn chạy trước ô tô”

Mở bán gần một năm vẫn chưa có móng

Dù đã được chào bán rầm rộ từ đầu năm 2018, nhưng đến nay khu vực triển khai của dự án Dream Home Riverside (quận 8, TP.HCM) vẫn đang là những bãi đất trống. Tại công trường, chỉ có một vài mác móc thiết bị và một nhóm nhỏ công nhân, nhiều diện tích đất bao trùm cỏ dại.

Được biết, Dream Home Riverside do Công ty cổ phần Nhà Mơ làm chủ đầu tư. Dự án có tổng diện tích 5,1ha bao gồm 3 tháp là Emerald, Diamond Center, Saphire (mỗi tháp 2 block), với hơn 2.000 căn hộ và 5 tầng thương mại. Trong đó, tháp Emerald với 728 căn, 2 block A và B, cao 25 tầng đã được chủ đầu tư tổ chức mở bán vào ngày 27/1/2018.

Đến nay đã 11 tháng kể từ ngày chính thức mở bán, khu vực tháp Emerald vẫn chưa hình thành phần nền móng. Một nhân viên môi giới tại đây cho biết, dự án đến nay đã hoàn thiện pháp lý. Tuy nhiên, khi được hỏi tại sao dự án mở bán đã lâu nhưng đến nay vẫn chưa xong móng thì nhân viên này cho rằng đây là tình trạng chung của nhiều dự án hiện nay.

Theo người này, nếu đợi đến khi xong móng mới mở bán thì khách phải mua với giá cao hơn trong khi chủ đầu tư không tận dụng được cơ hội cạnh tranh, bỏ mất thời điểm tốt để bung sản phẩm. Do đó, nhiều chủ đầu tư chọn cách làm cuốn chiếu để có thể huy động vốn sớm triển khai dự án.

Dù đã được mở bán từ đầu năm 2018 nhưng đến nay dự án Dream Home Riverside vẫn chưa xong phần móng

Một dự án khác cũng đang “dính” nghi vấn mở bán khi chưa đủ điều kiện là dự án CT Home (số 471 Nơ Trang Long, phường 13, quận Bình Thạnh) do Công ty cổ phần xây dựng và trang trí nội thất Cát Tường (Công ty Cát Tường) làm chủ đầu tư.

Theo tìm hiểu, dự án CT Home có quy mô 1 tòa tháp cao 11 tầng với 60 căn hộ thương mại, officetel, căn hộ cho thuê. Giá bán mỗi căn hộ 2 và 3 phòng ngủ dao động từ 1,5 đến hơn 4 tỉ đồng, chưa bao gồm thuế VAT và 2% phí bảo trì.

Ghi nhận thực tế, hiện khu đất thực hiện dự án vẫn ngổn ngang, đơn vị thi công đang khoan thăm dò nhưng trên thị trường đơn vị phân phối đã rao bán rầm rộ dự án này.

Một nhân viên môi giới dự án này cho biết tất cả căn hộ tại dự án CT Home đã được giao dịch tại buổi lễ công bố dự án từ ngày 22/9/2018. Đến nay những khách mua đợt đầu đã thanh toán 15% giá trị căn hộ. Những khách hàng hiện nay muốn mua dự án này thì phải chấp nhận bỏ tiền chênh lệch cả trăm triệu đồng tùy vị trí của căn hộ.

Một lãnh đạo phường 13, quận Bình Thạnh cho biết, hiện nay chủ đầu tư dự án CT Home đang làm các thủ tục xin phép Sở Xây dựng để khoan cọc thử. Trên cơ sở kết quả tải trọng, họ sẽ làm thiết kế cơ sở và các bước tiếp theo để xin giấy phép xây dựng dự án.

Thông tin từ Sở Xây dựng TP.HCM, từ đầu năm 2018 đến nay, CT Home cũng không xuất hiện trong danh sách các dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai được chấp thuận.

Rủi ro rình rập

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư dự án bất động sản muốn bán căn hộ hình thành trong tương lai buộc phải xây dựng xong phần móng. Tuy nhiên, không ít chủ đầu tư đang cố tình lách luật. Để tránh gặp rủi ro, phần lớn các chủ đầu tư “kỵ” dùng đến chữ mở bán thay vào đó là hình thức công bố dự án, ra mắt dự án… sau đó cho khách hàng đặt cọc, hợp đồng góp vốn.

Lý giải tình trạng này, một chuyên gia cho biết, trong khi nguồn vay tín dụng để phát triển bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, chủ đầu tư muốn có nguồn vốn để thực hiện dự án phải tìm cách huy động vốn từ khách hàng. Do đó, họ buộc phải mở bán khi chưa xây xong phần móng dù biết đó là trái luật.

Mặt khác, hiện nay số lượng dự án ra mắt nhiều nên việc mở bán nhanh hay chậm cũng là một yếu tố quyết định đến thành bại của dự án. Thậm chí, có trường hợp chủ đầu tư mở bán dự án này nhưng với mục đích huy động vốn để thực hiện một dự án khác hoặc mục đích khác của chủ đầu tư. Thế nên, có tình trạng trước lúc mở bán chủ đầu tư đưa một số máy móc đến công trường thi công vài ngày nhưng sau đó thì dự án nằm bất động.

Về phương diện pháp lý, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, cảnh báo người mua rất dễ gặp rủi ro với những giao dịch tại các dự án chưa đủ điều kiện mở bán.

Trong trường hợp chủ đầu tư bị xử phạt, nguy cơ chậm tiến độ, thậm chí dừng dự án là rất cao. Ngoài ra, nếu chủ đầu tư đem dự án thế chấp cho ngân hàng, khi xảy ra “sự cố” thì những khoản đóng tiền cọc giữ chỗ, góp vốn của khách hàng sẽ không được giải quyết.

Bởi đối với dự án đang thế chấp, đây là khoản thu không có sự chấp thuận của ngân hàng về việc không phải giải chấp, là khoản thu ngoài theo quy định của hợp đồng mua bán nhà ở, tức người mua thanh toán không đúng theo hợp đồng mua bán.

Vì vậy, dù trong hợp đồng mua bán nhà ở có quy định, các khoản thanh toán bằng hình thức đặt cọc, giữ chỗ được chuyển tiếp sang khoản thanh toán của hợp đồng mua bán nhà ở, nhưng đây chỉ là “thỏa thuận” xác nhận về việc “chuyển nợ” từ khoản phải thu này (giấy giữ chỗ, hợp đồng đặt cọc) sang khoản phải thu khác (hợp đồng mua bán nhà ở), nên nếu xảy ra tranh chấp hoặc khi người mua yêu cầu ngân hàng đền bù, ngân hàng có thể sẽ từ chối những khoản mà khách hàng đã nộp cho chủ đầu tư trước khi ký hợp đồng mua bán.