Cẩn trọng sóng ảo bất động sản công nghiệp

Cầu chưa rõ ràng

Nhiều báo cáo của các tổ chức BĐS công bố cho thấy liên tục từ đầu năm 2020 đến nay, với sự gia tăng yêu cầu thuê đất và nhà máy từ cả khách thuê hiện hữu lẫn khách thuê mới, đây là phân khúc hấp dẫn mới đối với nhà đầu tư. Những dự báo này được “cộng hưởng” khi từ đầu năm đến nay, nhiều tập đoàn đa quốc gia bắt đầu tuyên bố có ý định thoái lui khỏi “công xưởng thế giới” Trung Quốc.

Thực tế, cơ cấu dòng vốn các doanh nghiệp FDI dịch chuyển sang Việt Nam trong 6 tháng đầu năm đang gây ra nhiều lo ngại. Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH-ĐT), trong tháng 6-2020, cả nước thu hút được 1,79 tỷ USD vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư (tăng 3,1% so với cùng kỳ 2019, tăng 14,9% so với tháng 5-2020). Trong đó có 206 dự án được cấp mới giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, tổng vốn đăng ký đạt 997,1 triệu USD, tăng 4,5% so với cùng kỳ 2019, tăng 51% so với tháng 5-2020.

Ảnh minh hoạ.

Theo đánh giá của Bộ KH-ĐT, dòng vốn FDI vào Việt Nam trong tháng 6 đã tăng trở lại, nhưng chưa thấy rõ được làn sóng chuyển dịch, nên khó kỳ vọng về cuộc dịch chuyển sản xuất và đầu tư khỏi Trung Quốc sẽ vào Việt Nam. Mặt khác, dù vốn đầu tư cấp mới và tăng vốn tăng, song vẫn chủ yếu nhờ các dự án lớn, đã được nộp hồ sơ và đàm phán trong thời gian dài trước đó. Nếu không tính các dự án lớn trên tỷ USD, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư trong 6 tháng đầu chỉ bằng 70,4% so với cùng kỳ 2019.

Trong khi những con số vốn đầu tư và dự án FDI đăng cấp mới vẫn còn tỏ ra quá khiêm cung, cầu thực sự chưa rõ ràng thì giá đất được đẩy lên cao từng ngày của BĐS công nghiệp đã trở thành “hiện tượng lạ” của thị trường kể từ đầu quý II đến nay. Các chuyên gia cảnh báo, dù tỷ lệ hấp thụ lớn nhưng việc phát triển ồ ạt các khu công nghiệp sẽ có nguy cơ tiềm ẩn rủi ro, khi các thiết chế hạ tầng không đầy đủ, khó thu hút được các nhà máy vào Việt Nam, hoặc đến rồi lại dời đi, dẫn đến sốt ảo và khủng hoảng thừa.

Sản phẩm đơn điệu khó thu hút “đại bàng”

Theo ông Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), nhìn vào các sản phẩm BĐS công nghiệp hiện nay ở các địa phương có thể thấy vẫn còn đơn điệu, thiếu sức hấp dẫn. “BĐS công nghiệp không đơn thuần chỉ là nhà xưởng, mà phải có một quần thể, hạ tầng đồng bộ đi kèm như nhà ở cho công nhân, nhà văn hóa, khu thể dục thể thao, trường mầm non cho con công nhân.

Nếu không đầy đủ các thiết chế này thì đừng nghĩ xây tổ thu hút đại bàng. Để có được sản phẩm BĐS công nghiệp hấp dẫn, đòi hỏi nhà đầu tư phải đầu tư theo chiều sâu, tốn kém, dày công trên cơ sở đánh giá đúng tổng cầu của thị trường và nhu cầu thực sự của khách hàng. Mới đây, chính phủ Nhật Bản đã dành 2,2 tỷ USD trong gói kích thích kinh tế 992 tỷ USD nhằm hỗ trợ doanh nghiệp nước này rút khỏi Trung Quốc. Tuy nhiên, đây đều là những đại bàng khó tính về việc chọn tổ" - ông Thành cho biết.

Trong khi đó, ở góc độ quản lý, ông Đỗ Nhất Hoàng, Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH-ĐT), cho biết khi tiếp xúc với các doanh nghiệp FDI lớn, đại diện các doanh nghiệp đều cho rằng giá thuê BĐS công nghiệp ở Việt Nam quá cao. Giá tăng cao, song mặt bằng lại manh mún, nhà xưởng đơn điệu, không đủ sức hấp dẫn so với các thị trường khác.

Còn GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, đánh giá: “Thực tế cho thấy, quan niệm khu công nghiệp chỉ là nơi đặt nhà máy sản xuất đã lạc hậu. Thay vào đó là quan niệm khu công nghiệp là những khu dân cư, hệ sinh thái sản xuất. Do đó, điều kiện nơi lưu trú, sinh hoạt càng tốt, khu công nghiệp càng có sự thu hút cao đối với nhà đầu tư vì ổn định được lao động tập trung cho sản xuất. Các khu công nghiệp chỉ phát triển bền vững khi đảm bảo được nguồn lao động nhập cư (từ nơi khác đến)".

Theo ông Võ, hiện vẫn tồn tại vướng mắc từ nhiều năm qua các doanh nghiệp đầu tư BĐS công nghiệp chưa thể giải quyết được, đó là vấn đề nhà ở và các khu sinh hoạt, giải trí cho công nhân. Sự phát triển của các khu công nghiệp kéo theo nhu cầu về chỗ ở tăng cao đối với người lao động. Thiếu chỗ ở đã dẫn đến hệ quả việc thu hút người lao động tập trung tại các khu công nghiệp gặp nhiều khó khăn. Điều này cũng khiến các sản phẩm BĐS công nghiệp mất điểm trong mắt nhà đầu tư ngoại.

“Trên thế giới hiện nay người ta nói nhiều đến các “business park”, tức các khu công nghiệp sinh thái, thế hệ mới. Khu công nghiệp không chỉ là nhà máy, còn bao gồm cả nơi ở, trường học, chợ, bệnh viện, trung tâm giới thiệu việc làm, ngân hàng, câu lạc bộ, công viên được phát triển đồng bộ với các chức năng sản xuất và thương mại. Đó chính là giải pháp giữ chân người lao động tại các khu công nghiệp và cũng là mô hình các tập đoàn đa quốc gia đang làm. Tôi cho rằng Việt Nam đi hơi chậm trong vấn đề này” - GS. Đặng Hùng Võ nói.