Cẩn trọng căn hộ giá rẻ

Doanh nghiệp cũng ngỡ ngàng

Giữa lúc thị trường BĐS đang trầm lắng, việc dự án căn hộ Đại Thanh (Xa La, Hà Đông, Hà Nội) mở bán giá chỉ hơn 13 triệu đồng/m², thậm chí 10 triệu đồng/m2 đã trở thành một “cú sốc”. Sự mở màn của dự án giá rẻ này báo hiệu cho việc sẽ có nhiều dự án với giá tương tự xuất hiện trên thị trường. Tuy nhiên, trong khi người dân hồ hởi đón nhận thì một số doanh nghiệp lại tỏ ra băn khoăn.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Dầu khí toàn cầu (GP - Invest), đối với những người làm trong ngành xây dựng, mức giá 10 triệu đồng/m² thực sự rất đáng ngạc nhiên. Ông Hiệp phân tích, trong bối cảnh hiện nay, 1m² xây dựng nhà cao tầng phải có giá thành 8-8,5 triệu đồng, nhà càng cao, chi phí càng tăng. Nhưng hệ số sử dụng chỉ 80% mức giá đã là 10 triệu đồng/m², cộng với giá đất và các “chi phí bôi trơn” khác, chắc chắn mức giá phải trên 13 triệu đồng/m².

“Bản thân tôi là người trực tiếp xây dựng các dự án cũng không thể hiểu nổi vì sao lại có mức giá 10 triệu đồng/m²”- ông Hiệp cho biết. Đồng tình với quan điểm này ông Nguyễn Ngọc Bách, Chủ tịch HĐQT của AsiaInvest, Giám đốc CLB Giám đốc Tài chính Việt Nam, cũng cho rằng việc giảm giá để người dân có thể tiếp cận được là hợp lý.

Tuy nhiên, việc giảm giá này có thực chất không, có tốt hẳn không là vấn đề cần xem lại và nhà đầu tư cần thận trọng. Theo ông Bách, trong bối cảnh khó khăn như hiện nay, nhà đầu tư cần quan tâm là dự án liệu có triển khai thực sự hay không hay chỉ là “chiêu” để chiếm dụng vốn.

Nhiều doanh nghiệp BĐS cũng tỏ ra nghi hoặc trước mức giá 10 triệu đồng/m² (thậm chí sẽ thấp hơn như chủ đầu tư công bố). Theo phân tích của những người này, có 2 nguyên nhân của việc một dự án giảm giá thấp hơn hẳn mặt bằng chung của thị trường. Thứ nhất, áp lực ngân hàng giảm giá. Thứ hai, phải rút chất lượng của dự án đi. Thí dụ như dùng thang máy giá rẻ, nguyên vật liệu giá rẻ… để giảm bớt giá thành.

Cần kiểm soát chặt chẽ

Tuy nhiên, theo lý giải của ông Nguyễn Hồng Sơn, Giám đốc Ban quản lý dự án Đại Thanh, mức giá 10 triệu đồng/m² thực chất là giá nội bộ, chỉ áp dụng cho các nhân viên làm việc trong công ty nhằm hỗ trợ họ về nhà ở. Theo ông Sơn có những nhân viên không có nhu cầu ở nhà Hà Nội hoặc chưa đủ tiền mua họ có quyền bán ra ngoài.

“Sở dĩ giá bán thấp vì chúng tôi biết cắt giảm tối đa nhân viên, phí quản lý, thông thường chiếm tới 30% tổng mức đầu tư. Đặc biệt, dự án không phải đi vay hay huy động vốn để làm” - ông Sơn cho biết. Lý giải của chủ đầu tư dường như chưa làm thỏa mãn một bộ phận nhà đầu tư BĐS.

Vì chỉ bán nội bộ nên nảy sinh một nghi vấn nữa, đó là việc chủ đầu tư cố tình “gây sốc” để thu hút khách hàng. “Việc này cũng giống như trước đây hàng loạt chủ đầu tư chung cư cao cấp tung ra các căn hộ chỉ 50m2 để nhử khách hàng, nhưng khi khách hàng đổ xô hỏi mua lại nói hết hàng.

Trong 1.000 căn hộ được bán, chỉ có một số ít căn có giá 10 triệu đồng/m². Nhưng con số 10 triệu đồng/m² đủ để hàng nghìn người mua tìm đến dự án” - ông Phạm Hữu Cường, Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội, phân tích. Quan điểm này cũng được một số người đồng tình khi trên thực tế, căn hộ có giá 400 triệu đồng nhưng môi giới đã “hét” giá chênh lệch lên tới 80-90 triệu đồng.

Trên thực tế, dù bị nghi hoặc, dự án này vẫn được thị trường đón nhận và các chuyên gia ủng hộ. Theo nhiều chuyên gia BĐS, mức giá 10 triệu đồng/m² nếu được thị trường đón nhận, là mức giá Nhà nước nên khuyến khích làm, nhân rộng ra nhiều dự án khác.

Tuy nhiên, đây là “phát súng” đầu tiên cho xu hướng nhà giá rẻ sau này, nên Nhà nước cũng cần kiểm soát chặt chẽ. Về phía các nhà đầu tư cũng nên thận trọng, cân nhắc vấn đề tiến độ. Mặt khác, một lượng lớn người mua tại các dự án giá rẻ cũng là đầu cơ nên việc “ôm” dự án trở thành việc khá mạo hiểm.

Chưa kể tính pháp lý của những căn hộ nhỏ hơn 45m². Theo Luật Nhà ở, diện tích căn hộ thuộc dự án nhà ở thương mại phải có diện tích tối thiểu 45m². Những căn hộ có diện tích nhỏ hơn là trái luật và sẽ không được cấp sổ đỏ.

Mặc dù thời gian qua, các cơ quan quản lý nhà nước và chính quyền một số địa phương đã kiến nghị Chính phủ cho phép xây dựng căn hộ nhỏ hơn 45m², thậm chí 25m², nhưng cho đến thời điểm này vẫn chưa được chấp nhận.

Mới đây, trước thông tin chung cư dự án Đại Thanh có mấy trăm người mới có một thang máy, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết sẽ yêu cầu Cục Giám định nhà nước và quản lý chất lượng công trình kiểm tra dự án này.