Cần thêm chế tài điều chỉnh nghề môi giới bất động sản

Tuy nhiên, số vốn đăng ký bình quân của một DN lại giảm 3,4% so với cùng kỳ năm 2014, đạt khoảng 5,6 tỷ đồng. Điều này cho thấy đây đa phần là các nhà môi giới thành lập DN dịch vụ để đón đầu thanh khoản thị trường sôi động hơn.

Giao dịch bất động sản qua sàn mới chỉ chiếm khoảng 15 - 20% - Ảnh: Lê Toàn

Giao dịch qua sàn vẫn còn ít

Dù sàn môi giới tăng mạnh về số lượng, nhưng thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, tỷ lệ giao dịch bất động sản qua sàn chỉ đạt chừng 15%. Rõ ràng sau một thời gian dài, sự phát triển của các sàn giao dịch bất động sản vẫn chưa đáp ứng được kỳ vọng của thị trường.

Liên tục nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam bị “gắn” mác kém minh bạch với tỷ lệ giao dịch ngầm tương đối cao, từ 70 - 80%. Đây cũng là nguyên nhân chính khiến thị trường chậm phát triển, bị thao túng bởi nạn đầu cơ, “làm giá”.

Đa số người mua nhà đất đều rất “đói” thông tin, nhất là với các dự án phát triển nhà ở, đô thị. Vì thế, để đến được với thửa đất, hay căn hộ phù hợp với nhu cầu sử dụng, rất ít người có thể tiếp cận với giá gốc. Tình trạng nộp tiền chênh lệch mua suất, tiền “phế” diễn ra phổ biến. Để khắc phục tình trạng này, tiến tới minh bạch hóa thị trường bất động sản, con đường duy nhất là hình thành hệ thống sàn giao dịch được đặt dưới sự kiểm soát chặt chẽ của cơ quan chuyên môn.

Cho đến cuối năm 2014, theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cả nước đã có 1.012 sàn giao dịch bất động sản được thành lập, trong đó Hà Nội có 469 sàn, TP.HCM có 397 sàn, với tổng số người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá bất động sản lên tới hơn 35.000 người. Nhiều sàn giao dịch còn lập các sàn “con” của mình tại các khu vực hoặc địa phương khác, nơi có những dự án đang “nóng” mà không được tính vào con số thống kê nêu trên.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, việc các DN ồ ạt mở sàn giao dịch, môi giới nhà đất là dấu hiệu tích cực cho thấy thị trường đang trên đà hồi phục. Theo ông Châu, ngoài hoạt động của giới kinh doanh, môi giới thì thị trường còn xuất hiện nhiều nhà đầu tư thứ cấp. Ông đã tiếp xúc không ít người đã đầu tư vài ba chục căn hộ tại một dự án, chờ giá tăng để bán lại.

“Thêm nhiều công ty môi giới, nhà đầu tư thứ cấp “sống” lại sẽ có sự cạnh tranh quyết liệt, qua đó góp phần đưa bất động sản đi dần về giá trị thực”, ông Châu kỳ vọng.

Theo Bộ Xây dựng, tại Hà Nội trong quý I/2015 đã có 4.250 giao dịch nhà đất thành công, trong khi tại TP. HCM, con số này là 3.950 giao dịch. Tổng cộng, số giao dịch bất động sản thành công trong quý I tại hai thành phố lớn đạt 8.200, tăng trên 50% so với cùng kỳ năm 2014.

Việc các sàn mở ra ồ ạt cũng nhằm đón đầu làn sóng thanh khoản này. Hầu hết các đợt mở bán của chủ đầu tư thời gian qua đều xuất hiện “bóng dáng” của các sàn, thậm chí họ chính là “đạo diễn” cho các chuyến du Bắc, du Nam của một số dự án bất động sản lớn.

Tuy nhiên, hiện vẫn tồn tại không ít sàn giao dịch chưa tuân thủ các quy định của pháp luật, vừa “đá bóng”, vừa “thổi còi”, thậm chí có cả sàn giao dịch có dấu hiệu lừa đảo. Tình trạng sàn giao dịch vừa mở dịch vụ môi giới, định giá vừa kinh doanh bất động sản (mua, bán để ăn chênh lêch giá)... vẫn hiện diện ở nhiều nơi. Thời gian qua, khi thị trường nóng cục bộ ở một số dự án, đã xuất hiện tình trạng thổi giá ăn tiền chênh, mạo nhận độc quyền phân phối của không ít nhà môi giới.

Chưa đủ hành lang pháp lý

Những lộn xộn trên cho thấy, vai trò tạo ra sự minh bạch cho thị trường của các sàn bất động sản xem chừng đang là một “nhiệm vụ bất khả thi”. Có một nghịch lý trong quản lý sàn giao dịch hiện nay là các quy định về xử phạt vi phạm hành chính hiện hành trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, thậm chí chế tài xử lý vi phạm đều đã có, song các quy định này chưa được triển khai rốt ráo. Đa số các cơ quan quản lý Nhà nước về ngành xây dựng, bất động sản ở các cấp đều chưa tổ chức tốt và thường xuyên các cuộc thanh tra, kiểm tra để kịp thời xử lý các vi phạm của các chủ đầu tư và các sàn giao dịch trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), ông Nguyễn Mạnh Hà cũng từng thừa nhận, pháp luật hiện hành không thể điều chỉnh hết mọi hành vi trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Rõ ràng, hệ thống pháp luật đang thiếu một bộ chuẩn mực hành nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản để áp dụng thống nhất. “Khi việc hành nghề chưa tuân thủ theo một chuẩn mực chung thì việc mỗi nơi làm một kiểu, dẫn tới sự vận động khập khiễng của thị trường, người dân chưa tin tưởng vào hoạt động của sàn giao dịch bất động sản với vai trò là tổ chức tư vấn, trung gian môi giới trong giao dịch”, ông Hà lý giải.