Căn hộ dịch vụ coi chừng vết xe đổ

DP Court không phải là trường hợp duy nhất chuyển công năng từ văn phòng cho thuê sang căn hộ dịch vụ. Cuối năm 2011, Bến Thành Luxury (Q.1), dự án căn hộ hạng sang do Bến Thành Land làm chủ đầu tư, cũng đã chuyển 30 căn hộ bán thành căn hộ dịch vụ để cho thuê.

Cùng thời gian này, tại Đà Nẵng, tòa tháp phía Đông của dự án Blooming Tower Danang đã được chuyển đổi công năng từ căn hộ để bán sang cho thuê. Tòa tháp này được đổi tên thành Somerset Danang Bay, gồm 121 căn. Mới đây, dự án XI Riverside Palace 9 (Q.2) do Công ty GS của Hàn Quốc làm chủ đầu tư cũng đã chuyển 40 căn hộ để bán thành căn hộ dịch vụ.

Không chỉ các dự án chuyển đổi, danh sách các dự án mới nhảy vào thị trường căn hộ dịch vụ cũng ngày một dài hơn. Hàng loạt dự án căn hộ dịch vụ đã lần lượt được khởi công trong nửa đầu năm 2012 như Saigon Center giai đoạn 2 (Q.1), Cộng Hòa Garden (Q. Tân Bình) và SC Vivo City (Q.7). Lớn nhất là khu phức hợp The One Ho Chi Minh City được Tập đoàn Bitexco động thổ trong quý II, với khoảng 600 căn nhắm đến phân khúc hạng sang.

Thậm chí một doanh nghiệp chuyên kinh doanh căn hộ dưới 1 tỉ đồng là Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Tân Bình cũng dự tính đầu tư căn hộ dịch vụ ở gần sân bay Tân Sơn Nhất, hướng đến nhóm khách hàng Nhật và Hàn Quốc.

Báo cáo thị trường mới đây của Savills Việt Nam cho thấy, tính đến quý II/2012, TP.HCM có 61 dự án căn hộ dịch vụ với 3.220 căn. Và theo dự báo của công ty này, trong vòng 5 năm tới, TP.HCM sẽ có thêm 21 dự án, cung cấp hơn 3.800 căn hộ dịch vụ cho thuê. Trong 2 quý cuối năm 2012, dự kiến sẽ có 5 dự án ở tất cả các hạng với 360 căn đi vào hoạt động.

Giải thích cho xu hướng tăng đầu tư vào lĩnh vực này, ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc CBRE Việt Nam, cho rằng, căn hộ dịch vụ là loại bất động sản có khả năng phục hồi tốt sau khủng hoảng. Tốc độ cho thuê nhanh gấp rưỡi so với văn phòng và thời gian thu hồi vốn nhanh hơn.

Rõ ràng, chủ đầu tư không phải không có lý khi đổ xô làm căn hộ dịch vụ. Mấy năm gần đây, trong khi các loại hình bất động sản khác rất ảm đạm thì căn hộ dịch vụ tại TP.HCM lại kinh doanh khá tốt. Báo cáo quý II/2012 của Savills cho thấy công suất cho thuê toàn thị trường đạt 84%, giá thuê trung bình là 490.000 đồng/m²/tháng, không đổi so với quý I/2012. Căn hộ hạng A và B luôn hoạt động tốt, với công suất cho thuê lần lượt là 91% và gần 90%.

Tuy nhiên, thị trường này liệu có đủ chỗ cho tất cả các "tay chơi"?

Dung lượng thị trường, cụ thể hơn là số lượng khách thuê căn hộ dịch vụ (chủ yếu là các chuyên gia nước ngoài) là rất nhỏ. Năm 2011, số giấy phép lao động cấp cho chuyên gia nước ngoài chưa tới 7.000. Do đó, chỉ cần nguồn cung tăng nhanh, công suất thuê sẽ lập tức giảm. “Nếu quá nhiều nhà đầu tư đổ xô vào, thị trường sẽ bão hòa”, ông Montgomery Trương, Trưởng phòng Cho thuê Căn hộ Dịch vụ của Savills Việt Nam, cảnh báo.

Đó là chưa kể đến sự cạnh tranh gay gắt của các loại hình bất động sản khác. Khách sạn cao cấp được xem là đối thủ cạnh tranh của căn hộ dịch vụ đối với phân khúc khách thuê ngắn hạn. Trong khi đó, đối với nhu cầu thuê dài hạn, căn hộ dịch vụ có thêm đối thủ là các căn hộ và biệt thự mua để cho thuê lại.

Rất nhiều bài học về việc đầu tư ồ ạt, sau đó là chịu cảnh ế ẩm, vẫn còn nguyên giá trị, dù tiềm năng của những lĩnh vực này đều được đánh giá là “rất lớn”.

Hàng loạt dự án bất động sản nghỉ dưỡng từng được công bố rầm rộ đến nay vẫn chỉ là những khu đất trống. Nhiều trung tâm thương mại liên tục mọc lên và đang đối mặt với tình trạng vắng khách. Văn phòng cho thuê, sau một thời gian rầm rộ xây dựng để đón làn sóng FDI, đang phải chật vật hạ giá. Giá thuê văn phòng đã giảm liên tục trong 11 tháng gần đây.