Căn hộ 25m2: dường như đã muộn?

Nhu cầu luôn có...

Theo Thông tư 21 của Bộ Xây dựng vừa ban hành, diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư sẽ không nhỏ hơn 25m2 (đối với dự án nhà ở thương mại). Tuy nhiên, thông tư này rang buộc tỷ lệ căn hộ có diện tích 25-45m2 không được vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án đó.

Căn hộ phải có tối thiểu 1 phòng ở và 1 nhà vệ sinh và được chiếu sáng tự nhiên; nếu có từ 2 phòng ở trở lên thì cho phép 1 phòng không có chiếu sáng tự nhiên. Diện tích sử dụng của phòng ngủ trong căn hộ chung cư không được nhỏ hơn 9m2, thông thoáng và được chiếu sáng tự nhiên.

Việc cho phép xây dựng căn hộ diện tích nhỏ được kỳ vọng sẽ là giải pháp cho nhiều người mua được nhà ở.

Trao đổi với CafeLand, ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Công ty Jones Lang LaSalle Việt Nam (JLL), Thông tư 21 được thông qua sẽ mở cánh cửa cơ hội cho các nhà đầu tư nhắm vào nhóm căn hộ diện tích nhỏ với giá phải chăng.

Mô hình này đã phố biến tại khá nhiều thị trường trong khu vực, chẳng hạn như Hồng Kông và Singapore. Căn hộ ở những thị trường này có giá cao cùng nguồn cung khan hiếm, bắt buộc thị trường phải linh hoạt về vấn đề diện tích.

Tại Việt Nam, dân số đã lên đến 96 triệu người vào năm 2019, đưa Việt Nam trở thành quốc gia đông dân thứ ba trong khu vực chỉ sau Indonesia và Philippines. Tuy tỷ lệ sinh chỉ ở mức thấp là 2,09, nhưng chính sự dịch chuyển lao động từ nông thôn lên thành thị đã thúc đẩy tăng trưởng dân số thành thị.

Ngân hàng thế giới dự kiến, mỗi năm dân số thành thị tại Việt Nam sẽ tăng khoảng 2,4% cho đến năm 2025, đạt tỷ lệ cao nhất trong khu vực Đông Nam Á.

“Giống như các quốc gia đang phát triển khác, các đô thị tại Việt Nam hiện đang đối mặt với tình trạng mất cân bằng giữa nguồn cung nhà ở sẵn có với việc đáp ứng nhu cầu thực tế. Đây là điểm thay đổi rõ rệt so với mười năm trước, khi quy mô trung bình của một hộ gia đình tại đô thị Việt Nam từ hai đến ba thế hệ ngày càng chia nhỏ hơn. Nhu cầu về căn hộ diện tích nhỏ với giá phải chăng đang trên đà tăng trưởng”, ông Wyatt nhận định.

Song cũng theo Tổng giám đốc JLL Việt Nam, diện tích căn hộ nhỏ đồng nghĩa với việc cư dân sống trong cùng một dự án sẽ tăng lên. Do đó, các nhà phát triển sẽ phải đặt chất lượng quản lý khu dân cư lên hàng đầu. Một dự án nhà diện tích nhỏ không chỉ cần chất lượng quản lý tốt, giá vừa túi tiền mà còn phải an toàn và cung cấp đầy đủ tiện ích và kết nối giao thông cho cư dân.

Chuyên gia này cũng dự báo trong vòng hai thập kỷ tới, Việt Nam sẽ bước vào thời kỳ dân số vàng. Tỷ lệ lao động trong lĩnh vực dịch vụ và sản xuất gia tăng, 25% dân số nằm trong độ tuổi từ 10 – 24, độ tuổi trung bình là khoảng 30 tuổi. Thế hệ ‘millennial’ được kỳ vọng sẽ là tầng lớp thúc đẩy cho phân khúc nhà ở bình dân trong những năm tiếp theo, đặc biệt là tại những khu dân cư trung tâm hoặc cận trung tâm, có kết nối đến các trục đường chính.

...Nhưng ai sẽ làm?

Là người theo đuổi chiến lược xây căn hộ có diện tích nhỏ trong nhiều năm, ông Nguyễn Văn Đực, Tổng giám đốc Công ty CP Xây dựng Địa ốc Xanh, cho rằng việc cho phép xây dựng căn hộ diện tích nhỏ sẽ là giải pháp cho nhiều người mua được nhà ở. Bởi lẽ, nhu cầu sở hữu những căn hộ nhỏ là có thật vì phù hợp với khả năng của nhiều người dân.

Trên thực tế, không phải gia đình nào cũng có 3-4 người. Có rất nhiều người độc thân hoặc gia đình chỉ có 2-3 thành viên. Ngoài ra, tại các đô thị lớn, các khu vực phát triển công nghiệp đang có nhu cầu rất lớn về nhà ở.

Chính vì vậy, việc phát triển những căn hộ có diện tích nhỏ đã thành công ở các tỉnh như Bình Dương, Đồng Nai và mới đây nhất là Long An. Loại hình căn hộ này giúp giải quyết đáng kể nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân.

Tuy nhiên, ông Đực cho rằng nếu luật này ban hành cách đây 10 năm sẽ phát huy tác dụng rất lớn. Lúc đó, nhiều doanh nghiệp có thể tham gia, một phần giúp người nghèo có nhà ở, một phần giúp doanh nghiệp tiêu thụ sản phẩm nhanh chóng, quay vòng vốn nhanh để tiến hành các dự án khác.

“Chúng ta đã để trôi qua thời điểm vàng. Nhiều doanh nghiệp muốn làm nhà giá rẻ hiện không còn đủ “sức lực” để làm nhà giá rẻ nữa”, ông Đực nói và cho rằng việc cho phép làm căn hộ 25m2 ở thời điểm này đã trễ nên tác động đến thị trường là không đáng kể.

Theo ông Đực, cho phép làm căn hộ nhỏ là việc của cơ quan quản lý, còn làm bao nhiêu phần trăm là quyền của doanh nghiệp, cơ quan quản lý không nên khống chế tỷ lệ này.

Trên thực tế, việc có nên hay không nên cho phép làm căn hộ 25m2 là vấn đề gây tranh cãi trong suốt nhiều năm qua. Mặc dù Bộ Xây dựng không cho phép xây căn hộ thương mại với diện tích dưới 25m2, nhưng cũng đã có không ít doanh nghiệp xây các căn hộ nhỏ. Có trường hợp doanh nghiệp làm căn hộ diện tích khoảng 35m2, cho thuê với thời hạn 49 năm và được thị trường đón nhận. Điều này cho thấy, nhu cầu về loại căn hộ này khá lớn.

Một chuyên gia kinh tế nhận định, việc cho phép làm căn hộ nhỏ có làm phát sinh những khu ổ chuột trên cao hay không còn nằm ở câu chuyện quy hoạch. Tại các thành phố đều có quy hoạch rõ ràng, chỉ tiêu dân số cũng được quy định cụ thể.

Một dự án cũng không thể chỉ toàn căn hộ 25m2 mà có tỷ lệ cân đối. Nếu việc thực hiện quy hoạch diễn ra nghiêm túc, thì cho dù là căn hộ 10m2 cũng không thể nào ảnh hưởng đến hạ tầng, hay lo sợ khu ổ chuột.

Cũng theo vị này, với TP.HCM có thể quỹ đất để làm nhà nhỏ không còn nhiều nhưng với các tình khác nơi tập trung đông công nhân thì việc làm căn hộ nhỏ sẽ giải quyết được bài toán nhà ở cho nhiều người.