Sự nở rộ của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là loại hình condotel (căn hộ - khách sạn) đặt ra yêu cầu cần sớm hoàn thiện khung pháp lý để hạn chế những rủi ro không đáng có cho các nhà đầu tư.
Bộ Xây dựng đề xuất cấp sổ đỏ cho condotel
Tiềm năng và rủi ro
Condotel là loại hình bất động sản nghỉ dưỡng mới du nhập vào Việt Nam trong thời gian gần đây. Chi phí đầu tư thấp, cam kết lợi nhuận cao, đã giúp cho loại hình này thu hút sự quan tâm của đông đảo nhà đầu tư cá nhân. Tính trong 2 năm trở lại đây, đã có tới hàng chục ngàn căn condotel được tung ra thị trường với tỷ lệ hấp thụ khá cao.
Dù đang khá bùng nổ và thu hút nhiều nhà đầu tư, nhưng theo đánh giá của các chuyên gia, khung pháp lý hiện nay cho condotel vẫn khá mập mờ, dẫn đến rủi ro cho nhà đầu tư cá nhân.
Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, theo Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014, các dự án nhà ở được giao đất (đất ở) để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, người mua nhà ở được cấp giấy chứng nhận sở hữu và được sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, các dự án du lịch (đất thương mại dịch vụ - đất phi nông nghiệp) thực hiện kinh doanh theo dự án du lịch, nên chỉ được cho thuê các biệt thự, căn hộ.
Chủ đầu tư muốn huy động vốn bằng cách bán biệt thự, căn hộ du lịch, thì người mua phải được cấp giấy chứng nhận sở hữu và như vậy, dự án này phải được giao đất (đất ở) hoặc phải chuyển đổi mục đích sử dụng qua đất ở (kèm hình thức thuê sang giao). Tuy nhiên, thực tế cho thấy, do cơ chế chưa rõ ràng, nên phần lớn các dự án condotel rao bán trên thị trường hiện tại chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng qua đất.
Điều này dẫn đến một thực tế, do chạy đua theo lợi nhuận sẽ không tránh khỏi tình trạng nhập nhằng, lách luật, hay làm liều của những chủ đầu tư thiếu uy tín. Khi đó, nếu chẳng may mua phải những dự án này, rủi ro "tiền mất, tật mang" với nhà đầu tư hoàn toàn có thể xảy ra. Không những vậy, việc mua phải những dự án đất thương mại dịch vụ (đất phi nông nghiệp) với hình thức đất thuê (thường với thời hạn thuê không quá 50 năm), khách hàng cũng sẽ không được ngân hàng chấp nhận làm tài sản đảm bảo.
Ghi nhận của Đầu tư Bất động sản cho thấy, tại một số địa phương có dự án bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh trong thời gian vừa qua như Đà Nẵng, Khánh Hòa và Phú Quốc, đã có chủ trương cho việc chuyển đổi sang đất ở.
Chẳng hạn, Khánh Hòa cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ thành đất ở không hình thành đơn vị ở (áp dụng đối với các biệt thự nghỉ dưỡng), qua đó tạo cơ sở để người mua bất động sản nghĩ dưỡng tại các trọng điểm du lịch này được sở hữu lâu dài.
Tuy nhiên, việc chuyển nhượng những bất động sản du lịch cũng không đơn giản như chuyển nhượng nhà đất thông thường. Đơn cử, trong Quy chế quản lý việc chuyển đổi đất du lịch sang đất ở để xây dựng biệt thự du lịch trên địa bàn đảo Phú Quốc (Kiên Giang), ban hành ngày 26/10/2015, có nêu rõ: Khi chuyển nhượng đất ở gắn với biệt thự du lịch cho tổ chức, cá nhân khác, phải thông báo trước bằng văn bản cho chủ đầu tư dự án phát triển du lịch và Ban quản lý khu kinh tế Phú Quốc.
Cần sớm khắc phục
Theo ông Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn C.E.O, đa số khách hàng khi mua bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng đều có mong muốn được sở hữu lâu dài, vừa cho mục đích kinh doanh khai thác hiện tại vừa là một tài sản để lại cho con cháu sau này.
Về nguyên tắc, bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 3, Điều 19, Luật Kinh doanh bất động sản).
Tuy nhiên, trên thực tế, hầu hết người mua condotel ven biển chưa được cấp giấy chứng nhận, vì pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng cho vấn đề này. Do đó, ông Bình đề nghị đưa nội dung “đất ở không hình thành đơn vị ở” của condotel ven biển vào quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án, trên cơ sở phù hợp với quy hoạch chung của bãi biển khu vực dự án với một tỷ lệ nhất định thành đất ở (ví dụ, tỷ lệ là 15% tổng diện tích đất dự án - ông Bình đề xuất).
“Phương án chuyển đổi này nên được áp dụng tương tự đối với condotel ven biển. Theo đó, các dự án condotel ven biển được chuyển đổi đất thương mại dịch vụ sang đất ở không hình thành đơn vị ở”, ông Bình đề xuất và cho biết, về lâu dài, để tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho đất ở không hình thành đơn vị ở, cần xem xét đến việc sửa đổi một số quy định của Luật Đất đai 2013.
"Đây sẽ là giải pháp thúc đẩy phát triển bất động sản nghỉ dưỡng vì góp phần tạo tâm lý yên tâm cho nhà đầu tư, thu hút dòng vốn đầu tư vào các dự án condotel ven biển mà vẫn đảm bảo mục đích của dự án, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương, không gây thêm áp lực về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho khu vực dự án vì không có việc hình thành đơn vị ở" ông Bình chia sẻ.
Còn GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, vấn đề là chúng ta đã không rõ ràng khi gọi tên “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Sự không rõ ràng về mặt khái niệm dẫn đến bế tắc khi triển khai trên thực tế.
Cách giải quyết, theo ông Võ, là cần tư duy lại về việc quản lý đất đai. Đó là bất cứ đất nào có công trình xây dựng để con người cư trú trên đó, ngắn hạn hay dài hạn, thì đều xếp vào đất ở, dù công trình xây dựng đó là nhà chung cư cao tầng, biệt thự thấp tầng, condotel, hay nhà thương mại - dịch vụ…, thì xét về bản chất cũng đều để con người cư trú trên đó. Tại sao lại không xếp vào cùng một hạng là đất ở.
“Vấn đề còn lại là cách tính tiền sử dụng đất sao cho phù hợp mà thôi. Đất ở ổn định, lâu dài, không thời hạn hay còn gọi là đất thổ cư tính tiền sử dụng đất khác; đất làm nhà chung cư cao tầng tính tiền sử dụng đất một lần với mức thuế sử dụng đất khác; đất làm khách sạn, trung tâm thương mại thời hạn sử dụng 50 năm, thu tiền sử dụng đất từng năm tính tiền sử dụng đất khác… Khi đó, vấn đề hoàn toàn nằm trong tay nhà đầu tư. Nhà đầu tư muốn sản phẩm dành cho khách hàng có tính chất pháp lý như thế nào, họ sẽ đóng tiền sử dụng đất như vậy. Vấn đề không quá phức tạp”, ông Võ nói.
Việt Dương (Đầu tư Bất động sản)
VIP
Rox Tower Tòa VP hạng A, khu Mỹ Đình-Cầu Giấy,chỉ từ 49tr/m.LH 0941617318
49 triệu - 134m2
Phú Diễn, TP. Hà Nội
Hôm nay
0941617***
VIP
Bán nhà mặt tiền Nguyễn Văn Nghi P.7 Gò Vấp ngang 4m dài 23m SHCN 88,9m2 4 tầng
12 tỷ - 88.9m2
Gò Vấp, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0911194***
VIP
Giỏ hàng 10 căn độc quyền CĐT Lavida Plus 2MT Nguyễn Văn Linh, 30% nhận nhà ngay
3 tỷ 880 triệu- 55m2
Tân Hưng, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0902828***
VIP
Sống Xanh–Đầu Tư Vàng: Cơ Hội Sở Hữu Siêu Dự Án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ
10 tỷ - 100m2
Cần Giờ, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0986354***
VIP
BÁN NHÀ 5 TẦNG - 4m x 24m -LÊ CÔNG PHÉP,AN LẠC,BÌNH TÂN 8,8 TỶ TL
8 tỷ 800 triệu- 94m2
An Lạc, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0826749***
VIP
Sở Hữu Ngay Nhà Phố Compound Ven Sông Izumi City, Giá Chỉ từ 7.2 Tỷ/Căn
7 tỷ 200 triệu- 114m2
Long Hưng, Đồng Nai
Hôm nay
0908659***
VIP
Chuyển nhượng 14.000m2 khu công nghiệp Vsip Lạng Sơn, đất trả tiền 1 lần.
100- 14000m2
Hữu Lũng, Lạng Sơn
Hôm nay
0968668***
VIP
BÁN GẤP NHÀ SỐ 3 - 5 LÝ CHIÊU HOÀNG Q6, DT 975M2 GIÁ TỐT LH 0906979786
120 tỷ - 975m2
Bình Phú, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0906979***
Liên hệ 
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video Thị Trường mới nhất!Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
.png)
Chia sẻ bài viết
Góp ý
