“Cầm dao đằng lưỡi” khi vay mua nhà: Phải cân đối thu nhập

Khách hàng chọn xem một dự án căn hộ ở Q.Tân Phú, TP.HCM - Ảnh: Đ.Dân

* Ông Nguyễn Khánh Toàn (trưởng phòng nghiên cứu Công ty Savills VN):

Cần cơ cấu được tài chính cá nhân khi vay

Rủi ro khi vay mua nhà trong tình hình kinh tế biến động là điều không tránh khỏi. Người mua nhà nên lưu ý ngoài quan tâm đến sự biến động của lãi suất thì cần phải tính toán cơ cấu tài chính của mình trước khi quyết định vay.

Đầu tiên thu nhập phải tương ứng với sản phẩm, tức trả lời các câu hỏi với mức thu nhập tầm này thì nên mua sản phẩm nào. Và với mức tiền tích lũy đang có, nếu vay thời điểm hiện tại thì phải trả gốc và lãi hằng tháng là bao nhiêu?

Rủi ro luôn tiềm ẩn, nhưng khi chúng ta cơ cấu được tài chính tốt thì rủi ro này sẽ được hạn chế. Chẳng hạn khi mua căn nhà 1 tỉ đồng, chúng ta vay 400-500 triệu đồng, hằng tháng phải trả 6 triệu đồng.

Để trả được khoản nợ này nên tính toán thật kỹ thu nhập sau khi trừ hết chi tiêu hằng tháng phải còn lại 7-10 triệu đồng. Nên nhớ rủi ro không mất hẳn, mà điều quan trọng là quản lý rủi ro như thế nào.

Hiện lãi suất đã giảm nhiều so với hai ba năm về trước và mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô cũng được Chính phủ đẩy mạnh, nên kỳ vọng lãi suất sẽ không biến đổi quá nhiều trong thời gian tới vẫn còn có cơ sở.

Nền kinh tế chúng ta trong giai đoạn đang phát triển nên có yếu tố rủi ro nhiều so với các nền kinh tế đã phát triển, đặc biệt là thị trường cho vay nhà ở.

Do vậy, các tổ chức ngân hàng và các đơn vị đưa ra những gói lãi suất mua nhà phải có những tư vấn sâu và hiểu được tình trạng tài chính của người mua sao cho phù hợp nhất.

* Chuyên gia tài chính Lê Thẩm Dương:

Nên dựa vào thu nhập cố định hằng tháng

Người vay phải cân đối được vốn chủ sở hữu và vốn vay, còn đi vay ầm ầm rồi đến lúc vỡ nợ đi đổ thừa cho người khác thì không đúng. Quản lý rủi ro ở đây là tiền vay phải nằm trong tầm thu nhập của người đi vay.

Hiện nay có một chi tiết thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng giữa người vay với ngân hàng là lãi suất các năm sau dựa vào lãi suất thị trường. Ở đây quan trọng là cách tính giá thị trường, còn giá thị trường là theo nguyên tắc nào để rủi ro lãi suất được chia sẻ.

Theo tôi, sự biến động lãi suất cho vay mua nhà trong trung hạn 3-5 năm tới khó biến động lớn như trước đây vì cả nền kinh tế VN và thế giới đang phục hồi. Tuy nhiên, sự biến động trong dài hạn 10-15 năm như trong các hợp đồng tín dụng hiện nay thì chưa thể nói trước được.

Lãi suất cho vay bất động sản hiện nay là đã tốt lắm rồi. Rủi ro cho người mua nhà hiện nay sẽ không lớn nếu họ biết tính toán bài toán tài chính cá nhân khi quyết định vay.

Nên nhớ rủi ro ở đây không chỉ nằm trong sự biến động của lãi suất cho vay, mà nằm ở chỗ không cân đối được vốn tự có và vốn đi vay.

Và trong bài toán tài chính cá nhân này, số vốn tích lũy đã có sẵn 300-500 triệu đồng không quan trọng bằng thu nhập cố định hằng tháng của người vay là bao nhiêu, có ổn định.

* Ông Đặng Đình Hùng (một nhà đầu tư bất động sản tại Q.3, TP.HCM):

Ngân hàng phải chia sẻ rủi ro với người vay

Trước đây việc tiếp cận vốn mua nhà rất khó khăn, nhưng hiện nay dễ dàng hơn khi các tổ chức tín dụng cạnh tranh nhau để tìm kiếm khách hàng vay, thậm chí kết hợp với các chủ đầu tư để giải quyết thủ tục nhanh nhất cho khách hàng.

Sự cạnh tranh này sẽ đưa ra các sản phẩm tốt hơn cho người vay.

Một gia đình trẻ với vợ chồng và một con thường nhắm đến căn hộ khoảng 1 tỉ đồng, đa số họ có trong tay khoảng 500 triệu đồng.

Nếu vay khoảng 500 triệu đồng nữa với lãi suất hiện tại, họ phải trả 6-7 triệu đồng/tháng và nếu tính theo dư nợ giảm dần thì số tiền phải trả hằng tháng này sẽ giảm. Hai vợ chồng đi làm tổng thu nhập khoảng 20-25 triệu đồng trừ chi phí hằng tháng còn lại 7-10 triệu thì mức này vẫn đảm bảo trả nợ.

Mặt khác, hiện nay các hợp đồng tín dụng chủ yếu là 10-15 năm nhưng ít khách hàng vay hết thời gian này mà đa số trả trước.

Lãi suất từ năm 2012 đến nay giảm liên tục, hiện tại đâu đó 10%/năm, như vậy là đã giảm mạnh, kinh tế vĩ mô đang đi vào quỹ đạo ổn định nên vẫn có cơ sở kỳ vọng lãi suất không biến động mạnh trong trung hạn.

Với áp lực tăng trưởng tín dụng hiện nay thì các ngân hàng đang phải đua nhau đưa ra chính sách tốt để đảm bảo tăng trưởng tín dụng. Hiện chưa nhiều nhưng có những ngân hàng đang đưa ra những mức chốt lãi suất trong vòng 3-5 năm.

Nếu ngân hàng thực hiện điều này sẽ tạo được tâm lý tốt cho người vay hơn là như hiện nay. Tuy nhiên, hiện nay các gói vay của ngân hàng chỉ mỗi lãi suất thấp trong thời gian ngắn ban đầu, còn thời gian sau thả nổi, đẩy phần rủi ro về phía khách hàng.