Bức tranh bất động sản Châu Á Thái Bình Dương năm 2018

Những con “kỳ lân” châu Á

Singapore được coi là một điểm sáng trong giao dịch bất động sản khu vực. Tại đây ghi nhận thương vụ CapitaLand Commercial Trust thâu tóm tòa tháp Asia Square 2 với giá 1,54 tỷ USD từ quỹ đầu tư bất động sản BlackRock Asia III. Đây là thương vụ giao dịch văn phòng lớn nhất ở Singapore, châu Á Thái Bình Dương và thứ hai trên toàn cầu trong năm 2017. Sự kiện này thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư lớn trên thế giới, cho thấy một thông điệp rõ ràng về sự hồi phục liên tục của thị trường văn phòng Singapore.

Bà Tay Huey Ying, Trưởng phòng Nghiên cứu thị trường Singapore của JLL, đánh giá: "Thị trường bất động sản Singapore đã có bước chuyển mình ngoạn mục, được củng cố bởi nền kinh tế đầy triển vọng. Các khu dân cư và tòa nhà văn phòng trọng điểm, có vị trí đắc địa nằm trong trung tâm đang là tâm điểm ưa thích của nhà đầu tư vào giai đoạn cuối năm 2017 và năm 2018".

Tại Hong Kong, JLL cho biết đã có hàng loạt các hoạt động từ dòng vốn xuyên biên giới, góp phần thúc đẩy khối lượng đầu tư. Hong Kong cũng là vùng lãnh thổ dẫn đầu khu vực về số lượng các giao dịch đầu tư khách sạn. Mới đây, Hong Kong ghi nhận thêm thương vụ giao dịch văn phòng đơn lẻ cao nhất thế giới với việc bán lại tòa The Center lên đến 5,2 tỷ USD cho một nhóm nhà đầu tư Trung Quốc.

Nhật Bản vẫn tiếp tục là ngôi sao sáng trong lĩnh vực đầu tư khách sạn. Việc Tokyo đề ra mục tiêu tăng gấp đôi số lượng du khách nước ngoài lên đến 40 triệu lượt vào năm 2020 và đăng cai Thế vận hội Olympics 2020 được cho là sẽ tiếp tục thúc đẩy du lịch tăng trưởng.

Thái Lan cũng đã có một năm sôi nổi với khối lượng giao dịch khách sạn ghi nhận được 335 triệu USD. Đây là con số cao nhất kể từ năm 2014. Trong khi đó, Úc vẫn là thị trường ưa thích của các nhà đầu tư khách sạn trên toàn cầu, đặc biệt đối với các nhà đầu tư Trung Quốc, nhờ sự tăng trưởng mạnh mẽ của du lịch trong nước.

Các nghiên cứu của JLL cho thấy khối lượng giao dịch châu Á Thái Bình Dương vào năm 2018 sẽ tăng 5%, đạt từ 135 tỷ USD đến 140 tỷ USD, nhờ vào đà tăng trưởng không ngừng của các thị trường trọng điểm và sự hấp dẫn của những thị trường đang phát triển.

Vậy, nhà đầu tư sẽ tìm kiếm những gì tại thị trường bất động sản châu Á Thái Bình Dương trong năm 2018?

Tòa nhà chọc trời The Center tại Hong Kong, Trung Quốc. Nguồn: Bloombeg

Cơ hội cho các nền kinh tế

Tiến sĩ Megan Walters, Giám đốc nghiên cứu khu vực châu Á Thái Bình Dương của JLL cho biết, Ấn Độ sẽ tiếp tục là thị trường phát triển hàng đầu cho các nhà đầu tư vào năm 2018. "Phân khúc văn phòng và bán lẻ của Ấn Độ dự kiến sẽ mang lại lợi nhuận cao nhất trong năm tới. Chúng tôi đã nhìn thấy hồi kết của sự khủng hoảng trong ngắn hạn tại Ấn Độ, nhờ vào những cải cách tiền tệ và chính sách thuế hàng hóa và dịch vụ. 2018 có thể là năm để các nhà đầu tư xem xét một mục tiêu chiến lược vào Ấn Độ với các nguyên tắc cơ bản lâu dài tích cực và nền kinh tế tăng trưởng".

Theo báo cáo của Viện đất đai đô thị (ULI) và Công ty kiểm toán PwC, Sydney và Melbourne được đánh giá là hai thành phố có triển vọng đầu tư tốt với khả năng tăng trưởng giá thuê trong năm 2018. Theo nghiên cứu của Demographia, giá nhà ở Sydney hiện đã cao hơn 12,2 lần so với thu nhập trung bình của người dân. Tại Melbourne, con số này là 9,5 lần. Chính quyền hai thành phố này gần đây đã thông qua các biện pháp hạn chế đối với người mua nhà nước ngoài. Có thời điểm người nước ngoài chiếm tới 25% tổng số giao dịch mua nhà ở tiểu bang đông dân nhất nước Úc, New South Wales.

Theo nhận định của PwC, với nền kinh tế đang tăng trưởng giống như Trung Quốc những năm trước đây, Việt Nam đang thu hút dòng tiền tìm kiếm cơ hội đầu tư, trong đó các nhà đầu tư lớn trong khu vực và ngày càng nhiều quỹ đầu tư tư nhân “đặt cược” rằng giá bất động sản Việt Nam sẽ bùng nổ giống như Trung Quốc đã từng trải qua.

Việt Nam cũng có những kỳ vọng tương tự về tăng trưởng kinh tế kết hợp với cơ sở hạ tầng và quy mô cơ hội đầu tư lớn. TP.HCM là đại diện duy nhất trong các thành phố mới nổi có tên trong Top 5 các thành phố trong khu vực xét về triển vọng đầu tư bất động sản trong năm 2018. PwC dự báo TP.HCM sẽ dẫn đầu ở phân khúc cho thuê và tăng trưởng giá trị, mặc dù quy mô thường tương đối nhỏ, trong đó đứng đầu danh sách dự báo của PwC cho phân khúc bán lẻ và khách sạn.

Triển vọng đầu tư và phát triển bất động sản TP.HCM năm 2018. Nguồn: PwC

Theo JLL, các nhà đầu tư sẽ tìm kiếm cơ hội xung quanh bất động sản thay thế như viện dưỡng lão, nhà ở sinh viên, giáo dục, trung tâm dữ liệu và các cơ sở tự lưu trữ, nhằm đa dạng hóa danh mục đầu tư của họ và để tăng trưởng dài hạn.

"Chúng tôi ghi nhận sự quan tâm ngày càng tăng và cơ hội lớn cho bất động sản thay thế. Nhu cầu trong các lĩnh vực này rõ ràng lớn hơn cung và quá trình thay đổi nhân khẩu học trong khu vực đang phát triển nhanh chóng”. Tiến sĩ Walters cho biết, hiệu suất đầu tư của các cơ sở tự lưu trữ là hấp dẫn so với các loại tài sản truyền thống khác, từ 5-7% ở Tokyo và Singapore, 5-8% đối với Úc và khoảng 8% ở Trung Quốc và Ấn Độ.

Sự đột phá công nghệ

Proptech - sự kết hợp của thuật ngữ bất động sản và công nghệ sẽ là sự đột phá mới nhất trong lĩnh vực bất động sản và được dự báo bùng nổ vào năm 2018. Proptech đề cập đến việc sáng tạo những ứng dụng công nghệ nhằm khắc phục những thách thức trong bất động sản. Các nhà khởi nghiệp proptech ở Châu Á Thái Bình Dương đã nhận được 60% (4,8 tỷ USD) trong số 7,8 tỷ USD khoản đầu tư cho proptech toàn cầu từ năm 2013 - 2017. Năm qua, Ấn Độ có số lượng khởi nghiệp proptech cao nhất ở khu vực với 77 công ty, huy động tổng cộng là 928 triệu USD.

“Về lâu dài, số hoá dịch vụ, Internet of Things (IOT) và tự động hóa sẽ có tác động đáng kể đến chiến lược bất động sản của các tập đoàn, cấu trúc và quy trình. Việc ra mắt các hệ thống và thiết bị thông minh IOT sẽ làm cách mạng tính minh bạch của bất động sản và gia tăng hiệu suất. Các toà nhà thông minh sẽ giúp cả chủ sở hữu tòa nhà và khách thuê nhà cải thiện hiệu quả công việc và tiết kiệm chi phí”, ông Jeremy Sheldon, Giám đốc điều hành thị trường cho thuê và đầu tư tích hợp châu Á Thái Bình Dương của JLL cho biết.

Ông Anthony Couse, Giám đốc điều hành khu vực châu Á Thái Bình Dương của JLL nhận định: “Công nghệ và bất động sản đang kết hợp theo những cách rất thú vị. Chúng ta đã và đang nhìn thấy hiệu quả của việc phân tích số liệu, trí thông minh nhân tạo, IOT, công nghệ thực tế ảo và blockchain, để thay đổi cách chúng ta đầu tư và làm chủ thị trường bất động sản trong tương lai”.

Ông Couse cho biết thêm, nghiên cứu còn cho thấy nhiều tiềm năng của proptech ở khu vực châu Á Thái Bình Dương. Với tầng lớp dân số trẻ, đô thị hóa nhanh chóng và tư duy di động trước tiên, tất cả các yếu tố này đều thúc đẩy sự tăng tốc cho proptech, mang lại hiệu quả và trải nghiệm tốt hơn cho người dùng.

Theo ông Steve Watts, Chủ tịch hội đồng nhà cao tầng và môi trường sống đô thị (Council on Tall Buildings and Urban Habitat), công nghệ đã và đang có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản và tác động này sẽ còn tiếp tục trong thập kỷ tới.

“Tương lai của thị trường bất động sản sẽ chịu ảnh hưởng lớn của một “đột phá trong tương lai”, có thể là một thành tựu công nghệ, một đổi mới hoặc một sáng kiến có đủ sức mạnh để thay đổi phương thức chúng ta trước nay vẫn sống và làm việc. Đột phá này là gì thì có thể chúng ta chưa biết chắc”, ông Watts đánh giá.

Xu hướng mới sẽ lên ngôi

Co-working space – không gian làm việc chung sẽ tiếp tục được các doanh nghiệp lựa chọn để thúc đẩy hiệu suất làm việc của nhân viên cũng như thu hút và giữ chân nhân tài.

“Không gian làm việc chung chắc chắn sẽ là một xu hướng phát triển lớn. Mặt bằng co-working cho thuê tại Việt Nam so với các nước trong khu vực như Singrapore hay Thái Lan còn rất thấp. Chúng tôi tin rằng các chủ đầu tư, đặc biệt là các chủ đầu tư có quỹ đất ở những nơi không quá thuận lợi, không phải ở tại trung tâm hay những vị trí có kết nối hạ tầng tốt, nên nghĩ tới co-working vì khách hàng cho thuê của phân khúc này là những người trẻ, rất dễ tính, không cần phải đi ô tô, họ rất linh hoạt và năng động”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam chia sẻ.

Bên cạnh đó, một xu hướng mới được các nhà đầu tư quan tâm nhiều là co-living, nhà trọ cao cấp, mô hình sống hiện đại với việc sở hữu không gian riêng cùng các tiện ích, nội thất chung được chia sẻ.

Theo JLL, khi các thành phố lớn ngày càng đông đúc và đắt đỏ hơn, nhu cầu co-living cũng tăng lên từ phía các doanh nghiệp. Các tập đoàn đa quốc gia và các nhà khởi nghiệp cũng cần co-living chất lượng cao và văn phòng đạt chuẩn cho đội dự án và tập sự của họ ở bất cứ đâu trên thế giới. Xu hướng co-living sẽ giải quyết được các vấn đề cuộc sống đô thị. Trong tương lai, co-living sẽ tạo ra một môi trường sống hòa đồng, nhất là cho thế hệ trẻ.