Bong bóng ở thị trường BĐS “phẳng lặng” nhất châu Âu

Ngân hàng Trung ương Đức (Bundesbank) vừa đưa ra những con số thống kê về tình hình giá bất động sản ở nhiều thành phố lớn trên thế giới, đặc biệt là ở Đức, đồng thời cảnh báo về dấu hiệu bong bóng giá trong lĩnh vực này.

Theo Bundesbank, giá căn hộ tại các thành phố lớn nhất của Đức có thể đã cao hơn giá trị thực đến 20%. Ngân hàng này lo ngại, điều đó có thể sẽ làm bùng nổ nguồn cung bất động sản ở khu vực châu Âu.

Cảnh báo của Bundesbank làm tăng thêm lo ngại của người Đức về việc chính sách tiền tệ của NHTW châu Âu (ECB) là quá lỏng cho nước này. Lãi suất tái cấp vốn của ECB hiện chỉ là 0,5%/năm, một mức thấp kỷ lục.

Cảnh báo trên cũng góp thêm dấu hiệu các nhà đầu tư quốc tế đang thổi phồng giá bất động sản tại nhiều nơi thế giới. Xu hướng này phản ánh sự thờ ơ của các nhà đầu cơ đối với các tài sản truyền thống an toàn nhưng lợi tức thấp như trái phiếu.

Trở lại với trường hợp của Đức, giá tăng nhanh đã tác động rất nhiều đến 7 thành phố lớn nhất của nước này. NHTW Đức cho biết, các căn chung cư ở Berlin, Munich, Hamburg, Cologne, Frankfurt, Stuttgart và Düsseldorf trung bình đã có giá cao hơn 25% so với thời điểm năm 2010.

“Sau khi bong bóng bất động sản ở Mỹ và một vài nước châu Âu nổ vỡ, thị trường bất động sản Đức, vốn yên ắng trong nhiều năm, đã trở nên hấp dẫn các nhà đầu tư quốc tế”, Bundesbank nhận định trong báo cáo tháng 10.

Lãi suất thấp - một hệ quả của suy thoái kinh tế ở khu vực đồng euro - đang khiến cho chi phí vay mua nhà trở nên dễ chịu và khuyến khích những người gửi tiết kiệm tìm kiếm lựa chọn thay thế gửi tiền vào ngân hàng. Bên cạnh đó, sự giảm sút hoạt động xây dựng trong giai đoạn khủng hoảng cũng đã hạn chế nguồn cung.

Các thành phố châu Á như Hồng Kông, Singapore đã áp mức thuế mới với khách mua bất động sản người nước ngoài, nhằm hạn chế ảnh hưởng lên thị trường nhà ở của họ. Giá của các căn nhà đắt nhất ở Hồng Kông hiện cao hơn mức cao trước khủng hoảng, theo dữ liệu của công ty môi giới bất động sản Knight Frank.

Một thành phố khác cũng có giá bất động sản tăng cao hơn cả mức đỉnh trước năm 2008 là London (Anh). Gần 3/4 các căn nhà xây mới ở Trung tâm London được mua bởi người ngoại quốc, theo số liệu được công bố trong mùa hè vừa qua.

Còn tại Mỹ, các nhà quan sát hiện lo ngại về tốc độ tăng giá bất động sản ở New York, Washington, Los Angeles và các thành phố lớn khác. Nguyên nhân được cho là nhu cầu tăng lên đối với bất động sản cao cấp của giới nhà giàu Mỹ và các nhà đầu tư nước ngoài tìm kiếm kênh đầu tư ổn định.

Xu hướng của thị trường bất động sản là bất bình thường ở Đức, một đất nước của những người đi thuê nhà và các thị trường bất động sản vốn quanh năm tĩnh lặng. Thị trường bất động sản Đức hiện đang tương phản với phần còn lại của khu vực đồng euro, nơi mà giá nhà ở hiện đã sát với mức thấp nhất trong vòng 7 năm, sau khi thị trường nhà đất sụt giảm ở Tây Ban Nha, Ai-len và Hà Lan.

Nếu NHTW Đức muốn hạ nhiệt thị trường bất động sản của nước này, họ sẽ phải: hoặc thuyết phục ECB tăng lãi suất, hoặc áp dụng các biện pháp “ổn định vĩ mô”, như buộc các ngân hàng tăng dự trữ vốn đối với các khoản cho vay mua nhà.

Bundesbank đã nhiều lần nhấn mạnh về thị trường nhà ở sau khi nó bắt đầu bùng nổ ở Berlin, Frankfurt và Munich trong khoảng năm 2010. Làn sóng đầu tư bất động sản sau đó lan sang các thành phố nhỏ hơn, khi giá nhà cao hơn ở các thành phố lớn đã kích thích các nhà đầu tư cả bất động sản nhà ở lẫn thương mại tìm đến các thành phố hạng “B” như Dortmund hay Hannover, nơi có giá thấp hơn, nhưng rủi ro thanh khoản lớn hơn.

Deutsche Pfandbriefbank, một ngân hàng chuyên cho vay bất động sản, thuộc sở hữu của chính phủ Đức, là một trong các tổ chức tín dụng cho biết, họ đã nhìn thấy nhu cầu tăng lên trong việc đầu tư vào các thành phố nhỏ hơn ở Đức. “Điều đó giải thích cho tỷ trọng cho vay lĩnh vực này tăng lên trong bảng cân đối của chúng tôi”, Bernhard Scholz, thành viên hội đồng quản trị của Ngân hàng nói.

“10 thành phố lớn vẫn là tâm điểm của thị trường bất động sản, nhưng ham muốn lợi nhuận cao hơn của các nhà đầu tư sẽ dẫn các dòng vốn chảy về các thành phố cấp 2”, Philipp Ellebracht một chuyên gia bất động sản của Schroders ở Frankfurt nhận định.

Giá nhà ở tăng cũng khiến các chính trị gia Đức lo lắng. Các chính trị gia này đã tìm cách hạn chế việc tăng giá thuê nhà ở các thành phố lớn, một biện pháp mà NHTW Đức phản đối.

Tuy nhiên, mặc dù lo ngại thị trường bất động sản tăng nóng, các nhà đầu tư quốc tế vẫn không vì thế mà nhát tay vung tiền. Matthias Danne, Giám đốc đầu tư bất động sản Đức của Deka Immobilien nói: “Thị trường Đức đã bão hòa, đúng vậy, nhưng bão hòa cũng có nghĩa là ổn định”.