Bơm tín dụng: Bao giờ bất động sản sống lại?

Thẳng thừng mà xét, thị trường bất động sản chỉ còn hy vọng vào một phương cách còn lại: bơm tín dụng.

Trước đó, bốn lần hạ trần lãi suất huy động cộng với một lần hạ lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước đã chỉ mang lại kết quả hết sức khiêm tốn: mặt hồ nhà đất gợn đôi vòng sóng lao xao, nhưng hoàn toàn chưa đủ kích thích làm biến động mặt nước. Tình hình giao dịch cũng vì thế mà chỉ diễn ra lác đác, chủ yếu trong phân khúc nhà và chung cư bình dân có mức giá từ 1 – 1,5 tỷ đồng trở xuống.

Thời gian đã tích tụ đủ cho điều được gọi là “độ trễ” của chính sách, nếu tính từ thời điểm đầu tháng 3/2012 khi Ngân hàng Nhà nước bắt đầu lần hạ trần lãi suất huy động đầu tiên.

Độ trễ đó càng trở nên trễ tràng hơn nếu nhìn xa hơn về quá khứ - thời điểm đầu tháng 12/2011, khi Chính phủ ban hành Quyết định số 2196 về quản lý và những giải pháp cho thị trường bất động sản.

Theo “quy luật”, độ trễ thường kéo dài từ 3-6 tháng sau thời điểm ấy, tức trễ nhất, thị trường bất động sản phải khởi động vào tháng 9 năm nay.

Tuy nhiên, thời gian cứ trôi đi mà khí sắc thị trường này vẫn hầu như chưa có chuyển biến đáng kể nào. Về thực chất, đó là bước chạy lấy đà quá yếu ớt mà không thể làm hài lòng giới chủ doanh nghiệp bất động sản cũng như các nhà đầu tư thứ cấp. Cũng bởi hình ảnh quá chậm chạp đó mà cho dù lãi suất được kéo hạ liên tiếp, dòng tiền tiết kiệm vẫn ngoan cường cố thủ trong hệ thống ngân hàng. Những minh họa về việc khách hàng rút tiền tiết kiệm mua nhà đất chỉ là số ít.

Thất vọng nặng nề nhất có lẽ thuộc về thị trường bất động sản Hà Nội. Từ tháng 4/2012 đến nay, có thể nói lượng thông tin PR cho thị trường nơi đây chiếm phần lớn trên các kênh tuyên truyền. Các khu vực từ Long Biên, Gia Lâm ở phía đông đến trục Lê Văn Lương ở phía tây được luân phiên bổ túc bởi các yếu tố quy hoạch mới, giao thông mới, kể cả …phong thủy, nhưng tình thế xem ra vẫn chẳng khác với quý 3/2011 là mấy.

Thậm chí, khi thông tin PR khẳng định như đinh đóng cột là mặt bằng giá đất nền các khu vực này đã giảm đến 50%, thì vẫn có nhiều khách hàng lắc đầu, cho rằng so với thời kỳ nóng sốt 2009-2010 với giá tăng gấp 2-3 lần, thì giá đất hiện thời còn phải giảm thêm ít nhất vài chục phần trăm nữa họ mới chịu “xuống tiền”.

Nhưng nếu đất dự án vẫn có thể tiêu thụ được nếu chủ đất chịu hạ giá mạnh hơn, thì phân khúc căn hộ cao cấp ở Hà Nội lại gần như vô phương tìm đường “tẩu thoát”. Cho dù đã được luận bàn theo thủ thuật “tuyên truyền xám”, tức lượng cung có dấu hiệu bị cạn kiệt trong ngắn hạn và có thể cả trong trung hạn, nhưng bởi sự sốt ruột hoàn toàn đáng cảm thông, lần lượt hết chủ đầu tư này đến chủ đầu tư khác liên tiếp tung ra các chương trình mở bán kèm khuyến mãi căn hộ cao cấp, khiến thị trường càng trở nên bội thực và khách hàng càng có lý do quay lưng với phân khúc này.

Trong khi đó, thị trường bất động sản khu vực phía Nam, chủ yếu là TP.HCM, Long An, Đồng Nai, Bình Dương có được dấu hiệu giao dịch khá hơn đôi chút, với lợi thế lớn nhất là mặt bằng giá thấp hơn hẳn Hà Nội. Tuy vậy, trọng tâm giao dịch đa phần chỉ tập trung vào nhà đất thổ cư ở các quận 9, 7, Tân Phú, Thủ Đức tại TP.HCM.

Khá trái ngược, phân khúc đất dự án ở khu nam thành phố này cùng một số dự án ở vùng lân cận là Long An vẫn hầu như bất động. Ở phía đông TP.HCM, mặc dù đất dự án ở quận 2, quận 9 đã bắt đầu có giao dịch từ khoảng tháng 5/2012 và cũng đang tiếp nhận xu hướng một số khách đầu tư tìm hiểu, nhưng nhịp độ giao dịch vẫn chưa cải thiện được bao nhiêu, chưa kể mặt bằng giá hầu như không nhích lên được chút nào.

Hy vọng cuối

Phiên họp thường kỳ tháng 6/2012 của Chính phủ đã tái khẳng định mục tiêu đẩy nhanh cơ chế cung cấp tín dụng cho nền kinh tế trong nửa cuối năm nay. Con số giải ngân hàng tháng từ xây dựng cơ bản và trái phiếu mà Văn phòng Chính phủ thông báo thậm chí còn tăng lên một chút: 22.000 tỷ đồng.

Còn nếu cộng thêm lượng tăng tín dụng của hệ thống ngân hàng bơm ra nền kinh tế và các thị trường thì mỗi tháng sẽ có đến 72.000 tỷ đồng – con số quá đủ để phục hồi bất kỳ ngành sản xuất nào.

Tuy vậy, tiền có thực đến được với các doanh nghiệp hay không lại là một câu chuyện khác. Trong thời gian qua, xu hướng ngân hàng “ưu tiên” cho vay bất động sản hơn là đối với doanh nghiệp đã thể hiện khá rõ. Còn trong thời gian nửa cuối năm 2012, dòng vốn cho vay của ngân hàng còn phải cạnh tranh với nguồn vốn đầu tư công.

Một cuộc chơi mới đang bắt đầu từ tháng 7/2012. Một thông tin của Văn phòng Chính phủ cho biết chỉ trong tháng 6/2012, lượng giải ngân đầu tư công đã chiếm đến 2/3 tổng vốn đầu tư công giải ngân trong 5 tháng trước đó. Như vậy, tín hiệu quan trọng là tiến độ giải ngân đầu tư công đã xuất hiện, trùng với thời gian mà giới quan chức điều hành nhận định nền kinh tế đã lập đáy.

Còn Ngân hàng Nhà nước? Cũng trong phiên họp Chính phủ nêu trên, lãnh đạo cơ quan này đã dự kiến sẽ phối hợp với các bộ, ngành để bơm ngay vào nền kinh tế 40.000 tỷ đồng nhằm giải quyết vấn nạn hàng tồn kho.

Có lẽ tương lai ngắn hạn vào cuối năm 2012 sẽ không quá tệ đối với các doanh nghiệp bất động sản – đối tượng đang có nguy cơ “chết chùm” cùng với nhiều ngân hàng đang phải ôm nợ xấu và tài sản xiết nợ. Đầu tư công, như hiệu ứng đã từng biểu hiện vào năm 2009, sẽ tạo lưu thông trong huyết quản tài chính đều hơn và còn có thể nhộn nhịp hơn. Hàng hóa căn hộ và đất nền tồn kho cũng sẽ có cơ hội được giải phóng.