Bỏ vốn vào quỹ tín thác bất động sản sao cho hiệu quả?

REIT vẫn còn là loại hình mới mẻ, chưa thu hút được sự chú ý lớn của các nhà đầu tư tại Việt Nam. Nguồn: Internet.

Tại Việt Nam, những thay đổi về mặt pháp lý của thị trường bất động sản đã tạo nên sức ép không nhỏ đối với chủ đầu tư trong việc huy động vốn cho phát triển các dự án bất động sản.

Trên thực tế, các quỹ đầu tư bất động sản hoạt động hiện đều là các quỹ nước ngoài, như VNL của Vinacapital, VPF của Dragon Capital, ILH- ILH2 và ILH3 của Indochina Capital, VPH của Saigon Asset Management,… Cho đến khi các quỹ đầu tư nước ngoài tiếp tục rót vốn vào thị trường bất động sản Việt Nam, mới chứng tỏ lực hấp dẫn của thị trường này rất lớn.

Đối với khung pháp lý cần thiết cho mô hình này, Bộ Tài chính đã ban hành quy định hướng dẫn cho việc huy động vốn, thành lập, tổ chức hoạt động và quản lý quỹ đầu tư bất động sản. Hình thức quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) cho phép nhà đầu tư thay vì trực tiếp mua nhà, đất, có thể mua chứng chỉ quỹ phát hành, sau đó ủy quyền quản lý cho ban giám đốc quỹ.

Với ý nghĩa là một nguồn cung vốn mới trong điều kiện nguồn vốn huy động từ ngân hàng và khách hàng bị thắt chặt, REITs đang được kỳ vọng trở thành chỗ dựa đối với các doanh nghiệp bất động sản. Nhưng đối với các nhà đầu tư, giữa nhiều hình thức đầu tư bất động sản khác nhau, để lựa chọn, họ sẽ đón nhận các REIT như thế nào thì sau thời gian, đây lại là vấn đề vẫn còn nhiều điều phải bàn.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Trịnh Nguyên Tuấn Anh, Nhà sáng lập King Broker, Cộng đồng đầu tư bất động sản tại Việt Nam cho biết, có những điều cần lưu ý khi đánh giá bất kỳ REIT nào, như:

Thứ nhất, REIT là các khoản đầu tư hoàn vốn thực sự. Họ cung cấp lợi tức cổ tức cao cùng với sự tăng giá vốn dài hạn vừa phải. Nhà đầu tư cần tìm kiếm những công ty đã từng làm tốt trong việc cung cấp cả hai.

Thứ hai, không giống như bất động sản truyền thống, REIT được giao dịch trên các sàn giao dịch chứng khoán. Do đó, nhà đầu tư nhận được sự đa dạng hóa bất động sản cung cấp mà không bị hạn chế trong dài hạn. Vấn đề cần quan tâm chính là khả năng thanh khoản của chúng.

Thứ ba, khấu hao có xu hướng phóng đại khi một khoản đầu tư bị giảm giá trị tài sản. Do đó, thay vì sử dụng tỷ lệ chi trả (tỷ lệ cổ tức mà các nhà đầu tư sử dụng) để đánh giá REIT, hãy nhìn vào nguồn tiền từ các hoạt động (FFO) của nó. Đây được định nghĩa là thu nhập ròng trừ đi việc bán bất kỳ tài sản nào trong một năm nhất định và khấu hao. Đơn giản chỉ cần lấy cổ tức trên mỗi cổ phiếu và chia cho FFO trên mỗi cổ phiếu. Nếu nó có năng suất càng cao càng tốt.

Thứ tư, quản lý mạnh mẽ sẽ tạo ra sự khác biệt, trong đó những công ty đã tồn tại được một thời gian hoặc ít nhất sở hữu một đội ngũ quản lý có nhiều kinh nghiệm.

Một nhà đầu tư muốn tham gia vào thị trường bất động sản có khá nhiều lựa chọn: trực tiếp mua bán bất động sản, mua trái phiếu bất động sản, đầu tư vào cổ phiếu của công ty bất động sản, hoặc mua chứng chỉ quỹ bất động sản, ở cả REIT của Việt Nam và nước ngoài… Chính vì vậy, các nhà đầu tư nên nhìn nhận các loại hình REIT để phân bổ nguồn vốn đầu tư phù hợp nhằm giảm thiểu rủi ro của mình.

Theo kinh nghiệm quốc tế, REIT là một trong những loại tài sản hoạt động tốt từ trước đến nay. Các FTSE NAREIT Equity REIT Index (chỉ số tự do được điều chỉnh theo tỷ trọng vốn hóa thị trường của REIT) là điều mà hầu hết các nhà đầu tư sử dụng để đánh giá hiệu quả hoạt động của thị trường bất động sản Mỹ.

Ông Kalistian Kalisz, Giám đốc quỹ đầu tư Lychee Ventures cho biết, khoảng 24% khoản đầu tư của REIT là vào các trung tâm mua sắm và bán lẻ có trụ sở. Điều này thể hiện đây là khoản đầu tư lớn theo loại hình này ở Mỹ. Bất cứ trung tâm mua sắm nào cũng có thể thuộc sở hữu của REIT. Khi xem xét đầu tư vào bất động sản bán lẻ, trước tiên người ta cần xem xét chính ngành bán lẻ.

“Điều quan trọng cần nhớ là REIT bán lẻ kiếm tiền từ tiền thuê mà họ tính cho người thuê. Nếu các nhà bán lẻ đang gặp vấn đề về dòng tiền do doanh số bán hàng kém, họ có thể trì hoãn hoặc thậm chí không trả được nợ hàng tháng, cuối cùng buộc phải phá sản. Tại thời điểm đó, một người thuê mới cần phải được tìm thấy, điều này không bao giờ là dễ dàng. Do đó, điều quan trọng là phải đầu tư vào REIT với những người thuê tốt nhất có thể. Chúng bao gồm các cửa hàng tạp hóa và cải thiện nhà cửa.

Giống như bất kỳ khoản đầu tư nào, điều quan trọng là chúng phải có lợi nhuận tốt, bảng cân đối kế toán tốt và càng ít nợ càng tốt, đặc biệt là loại ngắn hạn. Trong nền kinh tế kém, các REIT bán lẻ có vị thế tiền mặt đáng kể sẽ có cơ hội mua bất động sản tốt với giá thấp”, ông Kalistian Kalisz nhận định.

REIT ở một thị trường phát triển điển hình đã vận động ra sao?

Đối với không gian REIT bán lẻ trong đó mua sắm ngày càng chuyển sang trực tuyến trái ngược với mô hình trung tâm mua sắm. Các chủ sở hữu mặt bằng đã tiếp tục đổi mới để lấp đầy không gian của họ bằng văn phòng và những khách thuê không theo định hướng bán lẻ khác, nhưng phân ngành đang chịu nhiều áp lực.

Còn với REIT khu dân cư, đây là các REIT sở hữu và vận hành các tòa nhà chung cư cho thuê dành cho nhiều gia đình cũng như nhà ở được sản xuất. Khi muốn đầu tư vào loại hình REIT này, nhà đầu tư nên cân nhắc một số yếu tố trước khi tham gia.

Hay dưới hình thức REIT chăm sóc sức khỏe, đây cũng được coi là một phân ngành thú vị để theo dõi khi dân số có xu hướng già đi và chi phí chăm sóc sức khỏe tiếp tục tăng. REIT chăm sóc sức khỏe đầu tư vào bất động sản của bệnh viện, trung tâm y tế, cơ sở điều dưỡng và nhà hưu trí. Tại Mỹ, thành công của mô hình quỹ đầu tư bất động sản này gắn liền trực tiếp với hệ thống chăm sóc sức khỏe. Phần lớn các nhà điều hành các cơ sở này dựa vào phí thuê chỗ ở, các khoản bồi hoàn của các hệ thống y tế,...

Bên cạnh đó, loại hình phổ biến hiện nay ở Mỹ là văn phòng REIT, đầu tư vào các tòa nhà văn phòng và nhận được lợi tức cho thuê từ những người thuê thường đã ký hợp đồng dài hạn. Các câu hỏi xuất hiện trong đầu cho bất kỳ ai quan tâm đến việc đầu tư vào văn phòng REIT đó là: Tình trạng của nền kinh tế và tỷ lệ thất nghiệp cao như thế nào; Tỷ lệ trống ra sao; Lĩnh vực REIT đầu tư có hoạt động kinh tế như thế nào và có bao nhiêu vốn để mua lại.

Riêng ở REIT thế chấp, loại hình này có khoảng 10% các khoản đầu tư vào thay vì trực tiếp đầu tư bất động sản. Nhưng vì loại REIT này đầu tư vào các khoản thế chấp thay vì vốn chủ sở hữu không có nghĩa là nó không có rủi ro. Việc tăng lãi suất sẽ dẫn đến giảm giá trị sổ sách REIT thế chấp, khiến giá cổ phiếu thấp hơn. Ngoài ra, các REIT thế chấp nhận được một lượng vốn đáng kể của họ thông qua các khoản nợ có bảo đảm và không có bảo đảm. Nếu lãi suất tăng, nguồn tài chính trong tương lai sẽ đắt hơn, làm giảm giá trị của danh mục các khoản cho vay. Trong môi trường lãi suất thấp với viễn cảnh lãi suất tăng, hầu hết các REIT thế chấp đều giao dịch chiết khấu so với giá trị tài sản ròng trên mỗi cổ phiếu.