Biến đất nông nghiệp thành đất ở sai quy định

Thanh tra TP Hải Phòng vừa cho biết UBND quận Hải An đã cho chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở không tuân thủ các quy định của pháp luật.

Cho chuyển 100 m2 nhưng cấp luôn 500 m2

Khu đất nông nghiệp rộng hơn 500 m2 tại khu vực Thượng Đoạn Xá 3 (phường Đông Hải 1) vốn là ba phần thuộc ba thửa đất nông nghiệp số 182, 183 và 61 (tờ bản đồ số 5). Tháng 2-2018, bà ĐTH, trú mặt phố Đà Nẵng (phường Đông Hải 1) có đơn xin được chuyển mục đích sử dụng toàn bộ hơn 500 m2 thuộc ba thửa đất nông nghiệp trên thành đất ở.

Khu đất của bà H. thuộc ba thửa đất khác nhau. Mặc dù không đủ điều kiện nhưng UBND phường Đông Hải 1 vẫn xác nhận bà đủ điều kiện chuyển đổi toàn bộ hơn 500 m2 sang đất ở.

Hồ sơ hợp thức hóa đất nông nghiệp của bà H. được thẩm định bởi Phòng TN&MT. Sau đó ngày 1-6-2018, UBND quận Hải An đã cấp sổ hồng đất ở cho toàn bộ khu đất hơn 500 m2. Theo quy định, trên diện tích đất nông nghiệp 500 m2 thì hạn mức được chuyển sang đất ở là 100 m2. Như vậy, toàn bộ khu đất (572 m2) đã được chuyển thẳng sang đất ở, gấp hơn năm lần hạn mức quy định. Đầu năm 2019, bà H. đã tách khu đất hơn 500 m2 thành tám lô, chuyển nhượng cho người khác. Tới nay, khu đất nông nghiệp này đã biến thành tám căn nhà cao tầng.

Khu đất 527 m2 của bà ĐTH đã được chia nhỏ xây nhà. Ảnh: Đỗ Hoàng

Nhà xây trái phép vẫn được cấp sổ hồng

Ngoài trường hợp bà H., năm 2018, Thanh tra TP Hải Phòng tiến hành thanh tra việc quản lý, sử dụng đất tại quận Hải An và phát hiện nhiều trường hợp hợp thức hóa nhà, đất có dấu hiệu trái luật.

Cụ thể, năm 2017-2018, quận Hải An đã cho phép chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất ở cho 161 trường hợp vi phạm có nhà xây dựng trái phép (trước ngày 1-7-2004), trong đó có tới hơn 30 trường hợp cấp sổ hồng vượt hạn mức giao đất ở (100 m2), thậm chí một số trường hợp lớn hơn 1.000 m2.

Cạnh đó, theo Thanh tra TP Hải Phòng, nhiều khu đất nông nghiệp không đủ điều kiện như không có nhà ở trên đất cũng cho chuyển sang đất ở.

Quận Hải An đã cho chuyển mục đích nhiều diện tích lớn hơn hạn mức 100 m2. Sau khi chuyển sang đất ở (nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất do UBND TP Hải Phòng ban hành) các chủ nhà, đất lại chia nhỏ, chuyển nhượng cho người khác theo giá thị trường giống như trường hợp bà ĐTH.

Hợp thức hóa trái pháp luật?

Tuy nhiên, UBND quận Hải An cho rằng việc cho chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất ở vượt hạn mức không trái pháp luật. Trước tình trạng quận phản biện thanh tra, UBND TP Hải Phòng phải xin ý kiến của Bộ TN&MT.

Theo hướng dẫn ngày 27-9-2019 của Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ TN&MT, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cấp cho từng thửa đất theo khoản 1 Điều 98 Luật Đất đai 2013. Như vậy, việc chuyển mục đích, cấp sổ hồng cho 527 m2 đất của bà H. là không tuân thủ quy định này vì đây là ba thửa đất nông nghiệp khác nhau.

Diện tích được công nhận khi chuyển mục đích phải theo đúng quy định tại khoản 18 Điều 2 Nghị định 01/2017. Cụ thể, đối với các thửa đất nông nghiệp có nhà ở xây dựng trái phép, sử dụng ổn định trước ngày 1-7-2004, diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức là 100 m2 chứ không phải công nhận toàn bộ như cách quận Hải An đã làm.

Phần đất còn lại ngoài hạn mức đất ở vẫn là đất nông nghiệp, hộ trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, hộ không trực tiếp phải thuê đất nông nghiệp. Nếu người sử dụng đề nghị chuyển sang đất phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích, nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Theo Tổng cục Quản lý đất đai, chỉ trường hợp toàn bộ khu đất đã xây nhà ở và công trình phục vụ đời sống (theo khoản 1 Điều 144 Luật Đất đai 2013) thì mới được công nhận theo hiện trạng, không lệ thuộc hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Theo Thanh tra TP Hải Phòng, quận Hải An đã phớt lờ hạn mức, cho chuyển toàn bộ diện tích nhiều thửa đất nông nghiệp sang đất ở khi trên những mảnh đất đó chỉ có căn nhà cấp bốn nhỏ, thậm chí không có nhà, để sau chủ nhà, đất chia nhỏ, bán kiếm lời là có dấu hiệu của “lợi ích nhóm”.